Archives

Powered by CMS Forex
free counters

Surat Barack Obama Terkait ‘Shutdown’

Gedung Putih, Washington, 1 Oktober 2013
Kepada seluruh pegawai berdedikasi yang senantiasa bekerja keras, di lingkungan Kantor Pemerintahan Amerika Serikat.

Pemerintah Amerika Serikat adalah ‘perusahaan’ terbesar di Amerika, yang mempekerjakan lebih dari 2 juta pegawai negeri sipil, dan 1.4 juta pegawai militer aktif, yang melayani 50 negara bagian dan juga seluruh dunia.
Namun pihak kongres telah gagal dalam memenuhi kewajibannya terkait pembuatan anggaran belanja negara untuk tahun fiskal yang dimulai hari ini. Seharusnya mereka menyelesaikan anggaran tersebut sebelum tanggal 1 Oktober, namun mereka tidak melakukannya. Dan itu berarti bahwa Kantor Pemerintah beserta seluruh kegiatan didalamnya harus ditutup (shutdown), efektif mulai hari ini.
Saya ingin anda semua mengetahui bahwa saya akan terus bekerja dan mengupayakan agar pihak kongres segera menyelesaikan pembuatan anggaran, sehingga kegiatan pemerintahan bisa kembali dibuka, agar kegiatan layanan publik kembali berjalan, dan agar anda semua, para pegawai negeri, bisa kembali bekerja. Sekarang ini, berdasarkan arahan langsung dari saya sendiri, kami sudah menunjuk orang-orang untuk menjelaskan secara mendetail kepada anda tentang apa yang kami maksud dengan shutdown ini, dan seperti apa dampaknya terhadap anda dan keluarga.
Hari ini, biarkan saya mengambil waktu sejenak untuk mengatakan kepada anda, tentang bagaimana pentingnya peran anda bagi saya pribadi, dan juga bagi negara ini.
Pertama-tama saya ingin mengucapkan terima kasih yang sebesar-besarnya atas seluruh kerja keras yang anda lakukan setiap hari – itu adalah sesuatu yang sangat penting dan vital bagi kelangsungan perekonomian negara Amerika Serikat dan seluruh keluarga yang hidup didalamnya. Bagi anda yang berada di dinas militer, anda telah mempertahankan posisi Amerika di dunia internasional, dan meyakinkan para tentara kita bahwa mereka akan memperoleh benefit yang setimpal ketika mereka pulang kerumah. Anda telah menjaga lingkungan perbatasan Amerika dengan negara lain, dan melindungi hak-hak warga sipil. Bagi anda para pegawai negeri sipil, anda telah membantu usaha-usaha kecil untuk memperluas bisnisnya hingga menjadi besar, bahkan hingga menembus pasar internasional. Anda telah membimbing ratusan ribu orang setiap harinya untuk menyaksikan kejayaan Bangsa Amerika melalui pemandangan di taman-taman nasional, museum, dan monumen, mulai dari Yosemite hingga ke Patung Liberty. Dan masih banyak lagi.
Anda mengerjakan itu semua dalam situasi politik yang telah memperlakukan anda seperti samsak (kantong pasir) untuk latihan tinju. Anda telah mengalami, setidaknya selama tiga tahun terakhir ini, penundaan pembayaran gaji, pemotongan upah, dan sekarang, penutupan kantor-kantor pemerintah. Meski begitu anda tetap mengerjakan tugas-tugas anda, untuk melayani seluruh warga Amerika, dengan sangat antusias, secara profesional, dan penuh skill.
Ini semua tentu tidak adil bagi anda. Dan jika ini terus berlanjut, maka akan sangat sulit untuk memberikan alasan kepada anda, para pegawai negeri, untuk tetap bekerja dengan sangat baik, untuk senantiasa memenuhi kebutuhan masyarakat, dan juga memenuhi kebutuhan Pemerintah itu sendiri.
Layanan publik adalah sesuatu yang mulia. Layanan publik itu sangatlah penting. Dan dengan memilih profesi sebagai pegawai negeri, anda telah menjadi bagian dari tradisi pencapaian terbesar yang pernah dicapai negara ini. Faktanya, terdapat lebih dari 50 orang pegawai negeri, entah yang masih aktif atau sudah pensiun, yang telah memperoleh Penghargaan Nobel untuk prestasi-prestasi yang telah mereka capai. Departemen Energi telah membantu perusahaan-perusahaan untuk mengembangkan sumber daya energi terbarukan. National Science Foundation juga telah membantu pengusaha-pengusaha seperti pendiri Google, untuk mengubah dunia. Seluruh upaya dan pekerjaan yang anda lakukan telah membantu negara ini untuk berkembang pesat – membangun perekonomian dimana semua orang yang bekerja keras bisa terus maju kedepan.
Jadi meski debat pembuatan anggaran di Washington seringkali disusupi oleh agenda kepentingan partai politik, anda tidak seharusnya demikian dalam tugas anda sebagai seorang public servant. Seperti yang dikatakan oleh pendahulu saya, Presiden George H. W. Bush, ‘Tidak ada yang lebih memenuhi hidup seorang penduduk Amerika selain melayani negeri ini, melayani para warganya, dan melakukan itu semua dengan baik. Dan itu adalah sesuatu yang sistem pemerintahan di Amerika bergantung terhadapnya.’
Penutupan pemerintah yang terjadi sekarang ini sepenuhnya bisa dihindari. Penutupan ini tidak seharusnya terjadi. Dan pihak House of Representatives (Dewan Perwakilan Rakyat/DPR) bisa mengakhiri ini dengan segera jika mereka mengikuti arahan dari pihak Senat, untuk segera mencairkan anggaran untuk membayar gaji para pegawai negeri, tanpa mencoba untuk menyertakan kepentingan politik dalam proses pencairan anggaran tersebut.
Saya berharap bahwa kami akan menyelesaikan masalah ini secepatnya. Tapi untuk sementara ini, saya ingin anda tahu bahwa, entah anda adalah seorang yang masih muda nan idealis, yang dengan sengaja menjadi pegawai negeri untuk membuat perubahan, ataukah seorang pekerja yang telah mendedikasikan hidup anda untuk negeri ini, anda dan keluarga anda tetap menjadi prioritas utama kami. Saya dan para pimpinan di tiap-tiap departemen akan terus mempertahankan status pekerjaan anda, dan kami akan terus terhubung dengan anda dan keluarga untuk mengabarkan semua perkembangan yang terjadi.
Dan saya akan terus berupaya sekuat tenaga, melakukan apapun yang bisa saya lakukan, untuk mendorong penyelesaian anggaran di DPR agar kegiatan Pemerintahaan bisa kembali dibuka secepatnya, termasuk untuk memastikan agar anda memperoleh gaji dengan semestinya.
Terima kasih, sekali lagi, untuk semua pekerjaan, pengorbanan, dan semua yang anda telah lakukan setiap hari untuk negara Amerika Serikat, yang sangat kita cintai.
Sincerely,
Barack H. Obama
Komentar anda, [...]

Seminar Oktober

Dear investor, penulis menyelenggarakan seminar edukasi saham di Jakarta, yang kali ini akan membahas lebih dalam soal nilai intrinsik saham, alias masih sama seperti materi di seminar sebelumnya pada bulan Juli lalu, hanya saja ditambah materi terkait fluktuasi dan koreksi IHSG, yang belakangan ini sedang terjadi.

Berikut adalah sedikit dokumentasi dari acara sebelumnya waktu bulan puasa kemarin di Bandung. Mohon maaf kualitas gambarnya seadanya karena ngefotonya cuma pake hape doang.


Dan berikut ini adalah kisi-kisi materi untuk seminar kali ini.

A. Nilai intrinsik saham. Warren Buffett pernah mengatakan bahwa salah satu kriterianya dalam memilih saham/perusahaan untuk dibeli/diakuisisi adalah adanya harga yang jelas, dan dia tidak tertarik untuk ikut lelang. Maksudnya adalah, Buffett hanya mau membeli saham yang harganya wajar, atau kalau bisa undervalue, yaitu lebih rendah dari nilai intrinsiknya. Nah, bagi investor kebanyakan, terkadang kesulitannya adalah terkait bagaimana cara untuk menentukan nilai intrinsik/harga wajar saham tersebut. Karena itulah, di seminar kali ini kita akan membahas tentang bagaimana cara menghitung nilai intrinsik, bagaimana cara menyeleksi saham yang bisa dihitung nilai intrinsiknya, hingga faktor-faktor eksternal yang juga harus diperhatikan. Plus, penulis juga akan meng-share beberapa saham yang menurut penulis memiliki nilai intrinsik yang menarik.
B. Setelah saya mengetahui harga wajar sebuah saham adalah sekian, selanjutnya apa? Yap, pertanyaan ini penting untuk dijawab mengingat ketika kita mengetahui bahwa nilai intrinsik dari saham A adalah sekian, dan harganya pada saat ini ternyata lebih rendah dari nilai intrinsiknya tersebut, maka itu bukan berarti saham A tersebut akan langsung naik keesokan harinya. Menghitung valuasi intrinsik saham adalah salah satu metode dasar dalam berinvestasi jangka panjang, sehingga di sesi ini kita akan membahas mengenai tips-tips dan cara-cara untuk berinvestasi jangka panjang.
C. Belajar dari Annual Letter Warren Buffett. Anda mungkin sudah sering membaca tulisan tentang Warren Buffett, namun pernahkah anda membaca tulisan yang ditulis oleh Buffett sendiri? Buffett memulai karier-nya sebagai fund manager pada tahun 1956, dan sejak itu ia rutin menulis surat tahunan (Annual Letter) tentang kegiatan investasinya, termasuk bagaimana metode investasinya, kepada para partnernya minimal setahun sekali. Penulis kebetulan sudah membacanya, dan dari situ ada banyak pelajaran yang bisa dipetik seperti: 1. Filosofi investasi ala Buffett, yang menjadikannya sukses seperti sekarang ini, 2. Metode investasi dan pemilihan sahamnya, dan 3. Cara untuk mengatasi koreksi/penurunan pasar, dalam hal ini penurunan Dow Jones (kalau di Indonesia, penurunan IHSG). Dan dalam seminar kali ini, kita akan membahas paling tidak ketiga poin tersebut.
Okay, berikut keterangan mengenai acaranya:
  • Tempat: Amaris Hotel Thamrin City, Mall Thamrin City Lantai 6, Jakarta Pusat
  • Hari/Tanggal: Sabtu, 12 Oktober 2013
  • Waktu: Pukul 11.00 s/d 16.00 WIB. Jika nanti ada banyak pertanyaan setelah penyampaian materi seminarnya (di akhir acara akan diadakan sesi tanya jawab dan diskusi bebas), maka acaranya bisa diperpanjang sampai pukul 17.00.
  • Fasilitas untuk peserta: Softcopy materi seminar, makan siang plus satu kali coffee break
  • Catatan: Harap hadir setengah jam sebelum acaranya dimulai, yang itu berarti pukul 10.30 pagi

Keterangan mengenai lokasi: Amaris Hotel menawarkan lokasi yang strategis, ruang seminar yang nyaman, lega, dan adem, menu makan siang dan coffee break standar hotel, serta biaya sewa ruang yang terjangkau (saya sudah survey, hotel yang lain rata-rata cukup mahal). Jadi kemungkinan kedepannya saya akan pakai tempat ini terus. Lokasinya di Mall Thamrin City, sekitar 150 meter dari Bundaran HI. Jika anda hafal dengan Mall Grand Indonesia, maka Mall Thamrin City ini persis dibelakangnya. Amaris Hotel sendiri terletak di lantai 6, dan anda bisa parkir langsung di lantai 6 tersebut (Begitu memasuki gedung Thamrin City, bilang aja ke petugasnya mau ke Hotel Amaris). Keterangan selengkapnya klik http://amarishotel.com/amaris-thamrincity/meeting.php.


Biaya untuk ikut acara ini adalah Rp400,000 per orang. Dan berikut cara daftarnya:


1. Lakukan payment melalui transfer:
Bank Mandiri no rek 132.000.7062087 a/n Teguh Hidayat, atau
Bank BCA no rek 139.229.1118 a/n Teguh Hidayat.
2. Segera kirim email ke teguh.idx@gmail.com dengan subjek ‘Daftar Seminar’, dan isi: Nama lengkap anda, nama bank tujuan transfer. Contoh: Gareth Frank Bale, BCA. Anda nggak perlu kirim bukti transfer, karena penulis bisa langsung mengecek transferan anda melalui internet banking.
3. Anda akan menerima email konfirmasi bahwa pembayaran anda sudah diterima, dan bahwa anda sudah terdaftar sebagai peserta seminar. Selanjutnya, anda bisa datang ke lokasi acara pada waktu yang sudah ditetapkan (sehari sebelum acaranya, saya akan mengirim email reminder untuk mengingatkan anda soal acara ini).
4. Jika anda mendaftar namun ternyata pesertanya sudah penuh, maka uang anda akan dikembalikan (ditransfer balik).
Demikian, sampai jumpa di lokasi!

Bonus: Untuk gambaran lebih lanjut tentang materi seminarnya nanti, terutama yang poin C, anda bisa mendownload Annual Letter Warren Buffett dalam Bahasa Indonesia (saya sendiri yang menterjemahkan) di link ini. Gratis! Jika anda tidak bisa mendownloadnya, anda bisa kirim email ke teguh.idx@gmail.com dengan subjek ‘Buffett Annual Letter’, dan saya akan mengirim file-nya ke alamat email anda. Tidak ada biaya untuk ini, tetap gratis.
Keterangan lebih lanjut mengenai acara ini bisa hubungi Miss Nury di no telp/SMS 081220445202 dan Pin BB 2850E045. Untuk saat ini saya belum memiliki rencana untuk menyelenggarakan acara serupa di luar Jakarta.

Update: Berhubung sekarang sudah hari Jumat, maka pendaftarannya resmi [...]

Nipress

Saham Nipress (NIPS) tiba-tiba melejit pada Jumat kemarin, dan ditutup menguat 19.6% ke posisi 10,700. Yang membuat saham ini menarik tentu saja bukan kenaikannya yang tampak mengesankan tersebut, melainkan karena pada hari yang sama, perusahaan merilis laporan keuangannya untuk periode Kuartal II 2013. Berdasarkan LK terbarunya tersebut, laba bersih NIPS melompat 155.3%, sementara PER NIPS pada harganya setelah naik (10,700) ternyata masih 4.3 kali. A hidden jewel?

Nipress (selanjutnya disebut NIPS) adalah perusahaan produsen aki kendaraan bermotor yang memulai usahanya pada tahun 1973, dengan pabrik pertamanya di Cimanggis, Bogor, Jawa Barat, ketika itu dengan bekerja sama dengan perusahaan Jepang, dan kapasitas produksi perdananya adalah 58 ribu unit aki per tahun. Di tahun-tahun selanjutnya perusahaan terus mengembangkan teknologi baru untuk pembuatan aki, sekaligus terus meningkatkan produksi. Pada tahun 1995 perusahaan memindahkan pabriknya ke Cileungsi, masih di Bogor juga, dan pada saat ini volume produksinya sudah mencapai 6 juta unit aki per tahun. NIPS sudah listing di BEI sejak tahun 1991, dan sejauh ini merupakan perusahaan aki satu-satunya yang terdaftar di bursa (kecuali jika Astra Otoparts/AUTO dianggap sebagai perusahaan aki juga).

Kantor PT Nipress, Tbk. di jalan Narogong, Bogor

Meski NIPS merupakan satu-satunya perusahaan aki yang terdaftar di bursa, namun NIPS adalah satu dari sekian banyak perusahaan aki di tanah air, dan juga bukan merupakan yang terbesar. Akan tetapi NIPS memiliki keunikan dibanding perusahaan aki lainnya karena dua hal. Pertama, perusahaan lebih banyak menggunakan bahan baku/komponen lokal dalam produksi akinya. Per akhir tahun 2012, NIPS mencatat angka TKDN (tingkat komponen dalam negeri) sebesar antara 52 – 82%. Dan kedua, perusahaan mengekspor 40 – 60% produksi akinya.
Dua poin diatas menyebabkan kinerja NIPS tidak begitu dipengaruhi oleh pelemahan Rupiah. Salah satu masalah utama yang sering dihadapi perusahaan-perusahaan industri manufaktur seperti NIPS ini adalah pelemahan Rupiah, karena mereka biasanya tergantung pada impor bahan baku, sementara mereka menjual produknya ke pasar dalam negeri. Namun untuk kasus NIPS, faktor pelemahan Rupiah tersebut tidak terlalu berdampak serius, meski dampak tersebut tetap ada karena sebagian dari bahan baku yang dibutuhkan tetap berasal dari impor.
Terlepas dari masalah pelemahan Rupiah, kinerja perusahaan pada Semester I 2013 ini terbilang cukup baik dengan pendapatan yang meningkat 53.7%, terutama karena meningkatnya volume penjualan untuk aki jenis industri. Selama ini NIPS lebih banyak menjual aki untuk mobil dan sebagian kecil aki motor, namun sejak tahun 2012 dan berlanjut pada tahun 2013, perusahaan memperoleh tambahan pendapatan dari penjualan aki jenis industri. Pelanggan utama NIPS di segmen aki industri adalah PT Telkom.
However, NIPS masih tetap mengalami masalah yang sama seperti perusahaan manufaktur lainnya dalam hal margin laba bersihnya yang tipis. Pada Semester I 2013, NIPS mencatat laba bersih Rp25 milyar, sangat kecil dibanding total pendapatannya sebesar Rp462 milyar. Seperti biasa, margin yang tipis berarti bahwa laba bersih perusahaan sewaktu-waktu bisa berbalik menjadi kerugian andaikata pendapatannya turun, sementara beban pokok dan beban operasionalnya tetap.
Kabar baiknya, kinerja NIPS yang terbilang apik pada saat ini masih mungkin akan berlanjut hingga beberapa waktu kedepan, karena beberapa hal. Pertama, perusahaan memiliki varian jenis aki baru dengan komponen lithium, yang ditujukan untuk sepeda motor, dan hal ini tentunya bisa meningkatkan pendapatan perusahaan dari segmen aki motor. Kedua, pendapatan NIPS dari produk aki industrinya bisa kembali meningkat jika perusahaan bisa memperoleh pelanggan baru diluar Telkom, karena sekarang ini industri di Indonesia sedang berkembang lumayan pesat seiring dengan berdirinya pabrik-pabrik di kawasan industri. Dan ketiga, NIPS masih punya satu kategori produk lagi yang sejauh ini belum menghasilkan pendapatan, yakni aki untuk golf cart. Jika kita memperhatikan bahwa belakangan ini ada banyak perusahaan properti yang membuat lapangan golf, biasanya sebagai tambahan fasilitas di di township-township di Serpong, Sentul, dan Cikarang, maka ini tentu merupakan peluang.
Sementara sebagai perusahaan aki yang tidak terlalu besar, katakanlah jika dibanding perusahaan aki lainnya yang memproduksi merk GS Astra atau Yuasa, maka NIPS menghadapi persaingan yang ketat di industri aki tanah air, belum lagi karena banyaknya aki impor dari Tiongkok. Namun perusahaan mengklaim bahwa hal ini tidak jadi masalah mengingat NIPS adalah satu-satunya perusahaan aki yang menerima sertifikat TKDN tadi, dan itu sebabnya produk aki milik perusahaan dipilih oleh Telkom. NIPS juga telah ditunjuk oleh Kementerian BUMN untuk menjadi pemasok aki bagi proyek Mobil Listrik Nasional. Sayangnya proyek tersebut belum ada kabar beritanya lagi, tapi paling tidak kita tahu bahwa jika proyek tersebut, atau proyek-proyek pemerintah lainnya, berjalan lancar, maka NIPS akan diuntungkan.
Terkait Sahamnya
Penulis sejatinya sudah mulai melirik NIPS ini pada Kuartal I 2013 lalu, karena valuasinya yang sangat rendah ketika itu yakni PER-nya kurang dari 5 kali, dan PBV-nya juga kurang dari 1 kali, pada harga 7,000-an. Tapi kemudian penulis tidak memperhatikannya lagi karena sahamnya sangat tidak likuid. Ketika Jumat kemarin NIPS ini melejit hingga hampir 20%, nilai transaksi perdagangannya bahkan tidak sampai Rp1 milyar.
However, dengan memperhatikan bahwa: 1. Perusahaannya punya prospek yang lumayan, 2. Secara historis kinerjanya cukup stabil, 3. Bisnisnya relatif sederhana, yakni bikin aki kemudian menjualnya, that’s it, 4. Manajemennya tipe konservatif, 4. Valuasinya masih cukup murah untuk ukuran kinerjanya, termasuk jika dibandingkan dengan AUTO sebagai sesama produsen aki (PBV AUTO pada harga 4,400 tercatat 2.3 kali. AUTO memang wajar jika dihargai lebih tinggi ketimbang NIPS yang bukan ‘siapa-siapa’, namun catat pula bahwa trend laba bersih AUTO belakangan ini lagi turun terus), maka saham ini masih layak invest, meski mungkin gak bisa sampai disebut ‘a hidden jewel’ juga. NIPS sejauh ini sudah naik 174% dalam setahun terakhir, dan justru karena ketidak likuidannya tersebut, sahamnya tidak dipengaruhi oleh pergerakan IHSG yang hingga saat ini masih bearish.
Namun tetap saja, karena barangnya sangat langka di pasar (NIPS memiliki 20 juta saham beredar, dan hanya 8.8 juta yang beredar di publik), maka anda akan kesulitan untuk membeli NIPS ini bahkan meski dengan cara menyicil. Untungnya, perusahaan mulai menanggapi hal tersebut dengan membagikan saham bonus bagi para pemegang saham, dengan rasio 10 : 8 (pemegang 10 lembar saham NIPS akan memperoleh 8 lembar saham baru). Dengan adanya pembagian saham bonus ini pula, modal disetor NIPS akan meningkat sebesar Rp16 milyar, namun modal tersebut akan diambil dari agio saham yang tercatat ketika NIPS IPO pada tahun 1991 lalu. Jadi intinya NIPS hanya mengubah pembukuan agio saham yang sebesar Rp16 milyar tadi menjadi modal disetor, sehingga perusahaan tidak memperoleh tambahan modal, dan karenanya jumlah modalnya tidak meningkat.
Karena modal perusahaan tetap, sementara jumlah sahamnya bertambah, maka nilai dari saham itu sendiri tentunya akan terdilusi, tapi disisi lain likuiditasnya akan meningkat. Sayangnya karena peningkatan jumlah sahamnya masih terlalu kecil, yakni dari total 20 menjadi 36 juta lembar saham, maka penulis ragu jika langkah ini bisa membuat NIPS menjadi cukup likuid untuk dibeli oleh investor ritel. But at least it better than nothing. Bagi anda yang berminat dengan NIPS ini bisa masuk sekarang juga, atau sebaiknya tunggu hingga tanggal 24 Oktober nanti ketika saham bonusnya sudah terdaftar di bursa.
Sebab jika anda memaksakan untuk langsung masuk pada saat ini, kemungkinan anda akan ‘dipaksa’ membeli pada harga yang cukup tinggi karena faktor seretnya likuiditas tadi (saham model begini yang pasang offer biasanya pelit, masang harga jualnya tinggi banget). Jadi setelah lewat tanggal 24 Oktober itulah, harga NIPS ini kemungkinan akan bergerak lebih normal (gak pake naik sampe hampir 20% sehari seperti Jumat kemarin), termasuk kita juga akan melihat bagaimana kira-kira dampak dari dilusi sahamnya.
PT Nipress, Tbk
Rating Kinerja pada 1H 2013: A
Rating Saham pada 10,700: A

NB: Buletin analisis saham bulanan edisi Oktober 2013 sudah terbit tanggal 1 Oktober kemarin. Anda masih bisa memperolehnya [...]

Analisis & Outlook Sektor Properti

Beberapa waktu lalu ketika IHSG dihantam koreksi hingga turun signifikan ke posisi 3,900-an, tepatnya hingga posisi 3,968, saham-saham di sektor properti merupakan salah satu yang paling terpukul, dimana banyak dari mereka yang terkoreksi hingga 50 – 60% dari puncaknya, padahal IHSG sendiri ketika itu hanya turun 24.4% dari puncaknya. Dan sekarang ini, setelah IHSG mulai berangsur-angsur pulih, saham-saham properti memang juga ikut kembali naik, namun rata-rata masih berada di posisi 40% dibawah level puncaknya. Alhasil bagi siapapun yang membeli saham-saham properti ini di harga atas, dan tidak melakukan average down, kemungkinan besar mereka masih nyangkut.

Disisi lain, jika pada awal tahun 2013 lalu orang-orang sangat optimis terhadap prospek sektor properti ini, maka sekarang kondisinya sudah sedikit berbeda. Berbagai kebijakan pemerintah seperti penetapan LTV, termasuk kebijakan kenaikan BI Rate oleh Bank Indonesia (BI) yang otomatis menaikkan bunga KPR, sedikit banyak diperkirakan akan menekan laju pertumbuhan bisnis properti di Indonesia, sehingga bisnis properti tidak akan semenarik tahun-tahun yang dulu lagi, atau bahkan bisa mengalami kemunduran. Meski sampai sejauh ini belum ada yang mengatakan bahwa properti sudah tamat, namun tetap saja, hal ini bisa dipastikan akan membuat nervous para investor yang sudah terlanjur masuk di saham-saham sektor ini pada harga yang tinggi. Jika anda memegang LPCK di harga 10,000, misalnya, maka bukan tidak mungkin anda segera cut loss karena khawatir terhadap masalah BI Rate dan lain-lain.
Lalu benarkah sektor properti pada saat ini sudah tidak semenarik satu dua tahun lalu? Sebelum membahas itu, kita analisis lagi posisi dari saham-saham properti pada saat ini. Tabel berikut ini menggambarkan posisi dari empat belas saham properti yang paling likuid pada penutupan pasar tanggal 20 September kemarin dibandingkan dengan posisi puncaknya, serta berapa persen kenaikan/penurunannya sepanjang tahun 2013 ini (kenaikan secara YTD, alias Year to Date). Data diurutkan berdasarkan angka YTD-nya.
Stock
Peak
20-Sep
Peak to 20-Sep (%)
YTD (%)
LPCK
11,000
5,750
(47.7)
81.1
CTRP
1,510
910
(39.7)
49.2
BSDE
2,200
1,600
(27.3)
44.1
CTRA
1,660
1,120
(32.5)
40.0
KIJA
410
270
(34.1)
33.7
PWON
430
300
(30.2)
33.3
LPKR
1,850
1,310
(29.2)
31.0
APLN
530
310
(41.5)
18.4
MDLN
1,220
710
(41.8)
16.4
SMRA
1,525
1,030
(32.5)
10.8
BKSL
340
210
(38.2)
10.5
ASRI
1,160
660
(43.1)
8.2
GWSA
315
184
(41.6)
(18.2)
BEST
1,050
530
(49.5)
(25.4)
Property Index
565
414
(26.8)
26.7
IHSG
5,251
4,584
(12.7)
6.2
Okay perhatikan. Dari tabel diatas tampak bahwa IHSG sepanjang tahun 2013, dalam hal ini dari awal Januari hingga penutupan tanggal 20 September, telah naik 6.2%. Meski demikian jika dibandingkan dengan posisi puncaknya yang sempat dicapai pada bulan Mei lalu, IHSG sudah terkoreksi 12.7%. Dalam hal terkoreksi dari posisi puncaknya, penurunan yang dialami IHSG jauh lebih baik dibanding penurunan yang dialami saham-saham properti. Seperti yang bisa anda lihat diatas, penurunan saham-saham properti jika dibandingkan dengan posisi puncaknya masing-masing, bervariasi antara 27.5% (BSDE) hingga 49.5% (BEST). Indeks properti sendiri telah turun 26.8% dibanding puncaknya. Alhasil seperti yang tadi sudah penulis katakan diatas, jika anda membeli salah satu dari saham-saham properti diatas pada harga atas, maka kemungkinan posisi anda saat ini adalah nyangkut, karena penurunan saham-saham properti lebih besar dibanding penurunan IHSG sendiri.
Akan tetapi bagaimana kalau anda membeli saham-saham properti tersebut pada awal tahun 2013 lalu, dan masih memegangnya sampai sekarang? Faktanya, meski sektor properti mengalami koreksi yang paling serius dibanding sektor-sektor lainnya pada periode bear market kali ini, namun secara keseluruhan, ternyata kinerja sektor ini sepanjang tahun 2013 masih lebih baik ketimbang IHSG. Perhatikan bahwa meski IHSG hanya naik 6.2%, namun indeks properti masih tumbuh jauh lebih baik, yakni 26.7%. Dari saham-saham properti diatas, bisa anda lihat bahwa secara year to date, mereka masih tumbuh antara 30 – 40%. Bahkan saham ASRI yang dihantam isu pelemahan Rupiah dikarenakan utang luar negerinya yang segunung, tetap saja masih naik 8.2%. Hanya terdapat dua saham properti di tabel diatas yang kinerjanya sepanjang tahun 2013 ini kalah dibanding IHSG, dan mereka adalah BEST dan GWSA. I don’t know what’s wrong with BEST, tapi kalau untuk GWSA kinerjanya memang sedang sedikit bermasalah.
Okay, jadi apa kesimpulannya?
Secara YTD, saham-saham di sektor properti sejauh ini merupakan saham-saham dengan kenaikan tertinggi di bursa. Kenaikan sektor properti ini bahkan diatas sektor consumer goods yang hanya naik 25.6%. Namun kenaikan tersebut tidak terjadi secara linier mengikuti garis lurus, melainkan berfluktuasi dengan sangat tajam dimana saham-saham properti sempat dikerek naik teruuus sejak awal tahun lalu sampai akhir bulan Mei, sebelum kemudian dibanting turun hingga ke posisinya saat ini. But still, penurunan yang terjadi sejak akhir Mei tersebut tidak sebanyak kenaikan yang terjadi sebelumnya, sehingga secara keseluruhan sektor properti ini masih tumbuh signifikan dibanding sektor-sektor lainnya di BEI. Contoh paling ekstrim mungkin ditunjukkan oleh LPCK. Saham ini, jika dibanding dengan posisi puncaknya, telah turun sangat dalam yakni 47.7%. Tapi bagi mereka yang memegang LPCK ini sejak awal tahun, maka bahkan pada posisinya saat ini, mereka masih cuan 81.1%.
Fakta diatas menunjukkan bahwa meski pada saat ini sektor properti tampak dihajar habis-habisan, namun secara umum dalam jangka panjang mereka masih bertumbuh, seiring dengan kinerja para emitennya yang rata-rata masih cukup bagus, jika tidak mau dikatakan sangat bagus, pada tahun 2013 ini. Yup, kalau penulis sendiri menilai bahwa keterpurukan sektor properti belakangan ini lebih karena mereka sudah naik banyak sebelumnya, sehingga sekarang waktunya untuk menyesuaikan diri, untuk balik lagi ke harga wajarnya masing-masing. Sebab suka atau tidak, faktanya adalah ketika kemarin IHSG di posisi 5,200-an, saham-saham properti emang udah pada mahal-mahal banget bukan?
Lalu bagaimana kalau dengan posisi harganya saat ini? Ya sekarang sih mereka tentunya sudah pada murah, tinggal pilih saja anda sukanya yang mana. Penulis gak akan menampilkan datanya disini, soalnya repot juga menyusunnya, namun sekarang ini sudah banyak saham properti dengan PBV kurang dari 2 kali, bahkan kurang dari 1 kali.
BI Rate, LTV, dan Pelemahan Rupiah
Lalu BI Rate dan lain-lain? Nah, kalau ini baru persoalannya lain lagi. However, penulis melihat hal ini dari perspektif yang agak berbeda.
Jadi begini. Permasalahan yang terjadi di sektor properti belakangan adalah karena terdapat banyak developer yang membangun properti, atau investor yang membeli properti, kemudian dengan seenaknya menaik-naikkan harganya, seringkali hingga ke level yang tidak masuk akal. Ambil contoh, harga space kantor di ********** Office Tower pada tahun  2009 lalu, ketika itu gedungnya belum jadi, masih di kisaran Rp20 juta per meter. Sekarang? Rp60 juta per meter! Kenaikan hingga 3 kali lipat dalam tempo hanya 4 tahun inilah, yang kemudian menjadi jualan utama para developer, dimana mereka mengklaim bahwa membeli properti itu ‘pasti untung’ tak peduli meski anda membelinya pada harga selangit, karena nantinya pasti akan ada orang yang bersedia membeli pada harga yang lebih tinggi lagi.
Nah kalau begitu jadinya, maka apa itu bukan goreng menggoreng harga namanya? Sebab harga yang katanya Rp60 juta per meter tersebut biasanya ditentukan sendiri oleh developernya, bukan oleh transaksi yang terjadi pada harga Rp60 juta tersebut. Maksud penulis begini. Kalau di saham, sebuah saham hanya akan naik dari harga 1,000 ke 1,100, misalnya, kalau memang terjadi transaksi jual beli saham di harga 1,100 tersebut. Jadi sebuah saham akan naik (atau turun) ke posisi 1,100, jika ada orang yang pasang jual (offer) di harga 1,100, dan ada orang yang pasang beli (bid) di harga 1,100 juga, sehingga transaksinya terjadi (match).
Sementara di properti? Mekanismenya nggak begitu. Developer/pemilik properti bisa menaikkan harga jual propertinya dari Rp1 milyar ke Rp1.2 milyar, kemudian mengumumkannya ke publik bahwa harga properti mereka naik 20%, bahkan meski mereka sebenarnya tidak menjual satu pun unit propertinya di harga Rp1.2 milyar tersebut. Lucunya banyak pembeli yang justru baru tertarik untuk membeli properti tersebut di harga Rp1.2 milyar, ketimbang harga sebelumnya yakni Rp1 milyar, karena mereka berpikir bahwa nantinya mereka bisa menjualnya pada harga yang lebih tinggi lagi. Jadi intinya para pembeli ini tidak membeli properti tersebut untuk ditempati/dijadikan tempat tinggal, melainkan untuk menjualnya lagi untuk memperoleh keuntungan jangka pendek.
Karena itulah, belakangan ini orang-orang membeli properti bukan lagi untuk tujuan memiliki properti itu sendiri, melainkan untuk menjualnya kembali pada harga yang lebih tinggi. Jika hal ini dibiarkan berlarut-larut, maka akan menyebabkan bubble, karena orang tidak lagi membeli properti untuk tujuan investasi, melainkan lebih ke spekulasi. Mirip-mirip seperti kalau anda beli saham TMPI dan sebangsanya lah.
Namun, hal ini bukan berarti bahwa semua kenaikan harga yang dialami oleh produk-produk properti, itu adalah karena dinaikkan oleh developernya sendiri. Ada banyak juga produk-produk properti yang harganya naik secara wajar, karena supplydan demand-nya memang ada.
Sebagai contoh, jika anda mencari tanah kavling di township Alam Sutera, atau BSD City, maka jangan harap bisa dapet yang harganya kurang dari Rp10 juta per meter. Jika dibandingkan dengan harga tanah kavling perumahan di Bandung, misalnya, maka banyak tanah disini yang harganya cuma Rp2 juta per meter, atau bahkan kurang dari itu, padahal lokasinya sama-sama di lingkungan perumahan.
Tapi apa itu berarti harga tanah kavling di Alam Sutera dan BSD City kemahalan dan bisa dikatakan mengalami bubble? Jelas tidak. Dua kawasan pemukiman tersebut, harus diakui, memang bukan perumahan biasa, melainkan itu tadi: Township terintegrasi, yang terdiri dari rumah-rumah yang besar dengan arsitektur yang unik nan mewah, jalan yang lebar serta terawat, lingkungan yang asri dan penuh pepohonan, akses pintu tol langsung menuju Jakarta, petugas security yang stand by 24 jam, fasilitas umum yang lengkap, dan sebagainya. Tentunya tidak mudah untuk membangun kawasan pemukiman sebagus dan selengkap itu, dan itu sebabnya harga jual properti disana tidak mungkin murah. Jadi jika di BSD City ada tanah kavling yang dijual Rp15 juta per meter, atau bahkan Rp20 juta, maka ya memang segitulah harganya. Namun harga yang cukup tinggi tersebut setimpal dengan segala fasilitas serta kenyamanan hunian yang akan anda peroleh nantinya.
Salah satu kluster perumahan di BSD City
Sementara harga tanah kavling di perumahan biasa pada umumnya, dengan lokasi yang tidak se-strategis Serpong, Sentul, atau Cikarang, dan fasilitasnya juga tidak selengkap township, rata-rata memang jauh lebih rendah tapi tidak bisa dikatakan lebih murah karena sekali lagi, memang segitulah harganya. Jika anda beli rumah di kawasan perumahan biasa (bukan township) di Bogor, misalnya, maka harganya akan jauh lebih bersahabat. But of course, selain lokasinya yang lebih jauh dari pusat Kota Jakarta, fasilitas serta kualitas hunian yang ditawarkan tidak akan sebagus serta selengkap di BSD City.
Btw terkait hal ini pula penulis harus merevusu opini yang pernah penulis sampaikan sebelumnya kepada beberapa orang teman, yakni bahwa harga tanah kavling sebesar Rp20 juta itu tidak masuk akal. Karena setelah penulis jalan-jalan sendiri ke beberapa township seperti Alam Sutera, BSD City, Lippo Karawaci, Lippo Cikarang, Jababeka, dan Sentul City, maka yaaa.. sepertinya memang segitulah harga yang harus anda bayar kalau mau punya rumah disitu. Jakarta adalah kota yang sumpek, rumah-rumah saling berhimpitan, jalan-jalan yang sempit penuh dengan mobil diparkir sembarangan, udaranya pengap, dan itu tidak hanya di Jakarta tapi juga di kota-kota padat penduduk lainnya penulis yakin seperti itu juga. Tapi ketika penulis mampir ke Sentul (the recent township I’ve visited), kesan pertama yang penulis dapatkan adalah.. legaaa… Dan itu adalah kesan yang penulis kira anda harus membayar mahal untuk bisa merasakannya setiap pagi. Kalau sekedar rumah gede dan bagus di tengah-tengah perumahan elit, itu dimanapun juga ada. Tapi kalau rumah yang bagus dengan lingkungan ‘kota’ yang juga nyaman dan tertata rapih, maka anda cuma bisa menemukannya di township-township seperti ini.
Nah, jika dulu kawasan township di Indonesia tidak begitu berkembang, dimana masyarakat lebih suka tinggal di perumahan yang biasa-biasa saja asalkan harganya terjangkau, maka seiring dengan pertumbuhan ekonomi dll selama beberapa tahun ini, selera masyarakat Indonesia akan hunian yang berkualitas mulai meningkat. Dan hal inilah yang kemudian membawa keuntungan besar bagi perusahaan-perusahaan properti spesialis pembangunan kawasan pemukiman terintegrasi, seperti ASRI, SMRA, CTRA, BSDE, hingga LPCK. Kota township sendiri sekarang ini menjadi semacam trend, dimulai dari Serpong, Cikarang, Sentul, dan berlanjut hingga ke Balikpapan dan Samarinda. Untuk kota-kota lainnya sepertinya belum ada township semacam ini, namun jika permintaan akan hunian berkelas seperti ini tetap tinggi, maka mungkin Surabaya, Bandung, Medan, Pekanbaru, dan Makassar akan segera menyusul (atau memang sudah?).
Kesimpulannya, meski memang sebagian industri properti di Indonesia mulai dihiasi oleh bubble-bubble disana-sini, namun tidak semuanya demikian. Masih banyak, bahkan mungkin sebenarnya lebih banyak, jenis-jenis properti yang kenaikan harganya memang disebabkan oleh faktor supply dan demand sesuai dengan kualitas properti yang ditawarkan, dan bukan karena adanya unsur spekulasi.
Nah, ketika BI mengeluarkan kebijakan pengetatan LTV (loan to value, selengkapnya bisa search di google), maka itu tujuannya bukan untuk menekan industri properti secara umum, melainkan untuk mengurangi terjadinya unsur-unsur spekulasi tadi, yang pada akhirnya menekan bubble karena kenaikan harga yang semu. Dan itu tentu bagus bukan? Para spekulator akan jadi mikir-mikir kalau mau beli rumah pake utang bank untuk langsung dijual lagi pada harga yang lebih tinggi, karena sekarang syaratnya lebih sulit, dan hal itu dengan sendirinya akan mengurangi kemungkinan adanya goreng menggoreng harga properti. Nantinya, hanya orang-orang yang berniat membeli rumah untuk benar-benar dijadikan tempat tinggal, yang akan memperoleh pinjaman dari bank. Sementara orang yang membeli properti untuk memperoleh ‘Keuntungan 130% dalam 6 bulan’, mereka tidak akan diladeni oleh bank.
Sementara terkait kenaikan BI Rate, sudah tentu sedikit banyak akan mempengaruhi penjualan properti, terutama properti jenis KPR. Namun hal ini juga masih sebatas teori, dalam artian belum tentu juga hal ini (kenaikan BI Rate) akan menurunkan penjualan properti. Jika keinginan masyarakat untuk memiliki hunian yang berkualitas lebih besar ketimbang efek yang ditimbulkan oleh kenaikan BI Rate, maka faktor BI Rate ini seharusnya tidak berpengaruh negatif. Sebab ketika BI Rate kita berada di level 5.75%, beberapa waktu lalu, maka level tersebut sebenarnya merupakan level yang terendah sejak tahun 2005. Termasuk posisi BI Rate pada saat inipun, yakni 7.25%, sebenarnya masih relatif rendah.
Faktor lainnya adalah pelemahan Rupiah, yang bisa dipastikan akan meningkatkan jumlah kewajiban perusahaan-perusahaan properti yang memiliki utang dalam mata uang US Dollar. Sejauh ini di BEI terdapat setidaknya lima perusahaan yang memiliki utang cukup besar dalam mata uang US Dollar, biasanya dalam bentuk obligasi. Mereka adalah ELTY, ASRI, LPKR, KIJA, dan MDLN. Beberapa waktu lalu sebenarnya Agus Marto, yang ketika itu menjabat sebagai Menteri Keuangan, pernah mengingatkan perusahaan-perusahaan properti untuk jangan mengambil utang dalam bentuk mata uang US Dollar, karena jumlah utang mereka bisa membengkak andaikata Rupiah melemah (ketika itu Rupiah masih di 9,000-an per US Dollar). Ketika itu hanya ELTY dan LPKR yang punya utang US Dollar tersebut, tapi sekarang ketiga emiten properti lainnya malah ikut-ikutan juga.
Pelemahan Rupiah bisa dipastikan akan menyebabkan beban bunga obligasi yang harus dibayar perusahaan meningkat, sehingga akhirnya menekan laba bersih. Nilai utang obligasi itu sendiri tentunya akan meningkat meski hal ini seharusnya tidak jadi masalah karena utang tersebut rata-rata merupakan utang jangka panjang yang tidak akan dilunasi sekarang. Risiko yang dihadapi perusahaan yang memiliki utang ini adalah jika Rupiah terus saja melemah, maka mungkin obligasi tersebut harus di-call lebih awal, dan perusahaan harus menjual sebagian asetnya untuk membayar obligasi tersebut.
Jika dibandingkan dengan faktor-faktor lainnya, pelemahan Rupiah ini merupakan faktor yang kemungkinan akan lebih berpengaruh terhadap kinerja emiten properti, khususnya bagi kelima emiten dengan utang obligasi diatas. Tapi perhatikan pula hal ini: Ketika perusahaan memperoleh uang dari penerbitan obligasi, maka uangnya dipakai untuk membeli lahan bukan? Biasanya lahan kosong (landbank). Jika karena satu dan lain hal, misalnya karena pelemahan Rupiah ini, utang tersebut harus dibayar lebih awal, maka ya tinggal jual lagi aja landbank-nya, meski mungkin harga jualnya jadi rendah (karena jualnya buru-buru, seperti orang lagi butuh uang). Jadi bisa dikatakan bahwa jika terjadi kemungkinan terburuk, maka solusinya ya tinggal gitu aja. Equity perusahaan tidak berkurang karena yang dilepas adalah aset yang diperoleh dari penerbitan utang, dan itu sebabnya akan lebih aman kalau anda memilih saham di sektor ini yang PBV-nya rendah.
However, sampai sekarang kecuali ELTY, belum ada satupun emiten properti yang kedengaran berniat melego aset-asetnya karena masalah pelemahan Rupiah ini (ELTY pun menjual asetnya bukan karena pelemahan Rupiah, tapi karena apa gitu). Tapi terkait hal ini pula kalau penulis sendiri nggak begitu tertarik dengan saham-saham konstruksi, karena perusahaannya tidak memiliki aset seperti landbank dan semacamnya. Tapi untungnya, perusahaan-perusahaan konstruksi jarang yang memiliki utang yang mengandung bunga (utang bank atau obligasi).
Properti = No Outlook, but hopefully this is just the Beginning
At the end, berbeda dengan sektor perbankan yang sudah kita bahas minggu lalu, sektor properti merupakan sektor yang rentan terhadap perubahan dalam perekonomian, sebab mereka menjual produk yang pembelinya tidak selalu ada setiap saat (berbeda dengan perusahaan perbankan, atau perusahaan makanan, yang produknya selalu ada yang menggunakan setiap saat), apalagi jika produknya tersebut berharga milyaran Rupiah per unitnya. Untuk perusahaan properti jenis kawasan industri, harga produk mereka biasanya bebas dari unsur spekulasi, karena pembelinya adalah perusahaan-perusahaan besar yang mau bikin pabrik, alias untuk invest sungguhan dan bukan untuk dijual kembali. Tapi ini bukan berarti sektor ini tidak berisiko. Jika iklim investasi disini memburuk, dan perusahaan-perusahaan gak mau buka pabrik lagi, maka KIJA, BEST, SSIA dan lainnya juga akan kehilangan pembeli.
Berdasarkan hal inilah, jika kita bersikap konservatif, maka sektor properti sejatinya merupakan investasi yang high risk, tapi juga high return jika timing-nya tepat. Penulis katakan sektor ini no outlook, karena kita tidak akan pernah bisa memprediksi bagaimana pendapatan serta laba bersih dari emiten-emiten properti dalam jangka panjang, katakanlah 5 – 10 tahun kedepan, karena terdapat banyak sekali faktor yang bisa entah menyebabkan sektor ini semakin menjulang tinggi, atau justru tersungkur jatuh ke jurang. Kalau anda masih ingat, properti kita juga pernah booming tahun 1995 lalu, tapi hanya dalam dua tahun berikutnya langsung jatuh berantakan karena krisis moneter. Orang-orang boleh ngomong apa saja soal prospek properti dalam beberapa tahun kedepan, namun tetap saja, berbagai prospek tersebut memerlukan banyak sekali asumsi yang harus dipenuhi untuk bisa terealisasi.
Disisi lain, at some point I think this is just the beginning. Jika anda ke Singapura, maka anda akan bisa melihat kualitas properti disana memang luar biasa, dengan infrastruktur jalan raya dll yang juga luar biasa. Sementara di Jakarta, suka atau tidak, pada saat sebagian besar lokasinya terbilang masih kumuh dan tidak tertata rapih (jika anda selama ini lebih sering nongkrong di Senayan, Kuningan, dan Sudirman, maka sekali-kali coba deh jalan-jalan keluar dari kawasan tersebut). Namun Jakarta belakangan ini mulai cantik, dimana banyak superblok-superblok yang dibangun, dan di sekitar kotanya sendiri banyak dibangun township. Maksud penulis adalah, dulupun tahun 1960-an, Singapura juga merupakan kota pelabuhan yang becek dan kotor (coba lihat foto-fotonya, banyak kok di google), dan pastinya ketika itu harga properti disana adalah harga standar properti yang kumuh. Tapi sekarang? Anda bisa lihat Hotel Marina Bay Sands berdiri dengan megahnya disana.
Nah, di Jakarta pun, meski tentunya akan membutuhkan banyak waktu, namun someday bisa pula menuju ke arah sana. Intinya adalah, peluang pertumbuhan itu masih terbuka! Karena Jakarta ini juga masih merupakan kota yang minim infrastruktur (jika dibandingkan kota besar lainnya di dunia), namun berbagai jenis infrastruktur tersebut terus dibangun sehingga akan meningkatkan nilai properti itu sendiri. Dan jika suatu hari nanti Jakarta menjadi kota yang ada ‘Orchard Road’-nya, maka kota-kota besar lainnya akan segera menyusul. Jika kita melihat dari sisi ini, termasuk jika melihat fakta bahwa pertumbuhan industri di tanah air juga baru dimulai, maka sektor properti, entah itu jenis residensial, komersial, maupun kawasan industri, masih menawarkan pertumbuhan yang menarik. Sektor batubara mengalami masa-masa jayanya selama sekitar 10 tahun, sebelum kemudian mulai melambat sejak tahun 2012 lalu. Sementara sektor properti baru mulai ramai sejak tahun 2011 kemarin, dan saya tidak menganggap bahwa sektor ini akan langsung stop secepat itu.
Okay, sebagai penutup, meski penulis memberi judul artikel ini ‘Analisis & Outlook Sektor Properti’, tapi mungkin judul itu nggak cocok karena penulis nggak memaparkan outlook apapun. Tapi judul tersebut tetap penulis pakai karena judul ‘Analisis Sektor Properti’ tampak kurang menarik. Jika anda hendak membaca lebih lanjut mengenai outlook sektor properti ini, maka anda bisa membaca prospektus dari perusahaan-perusahaan properti yang menerbitkan obligasi di Singapura (prospektusnya dalam bahasa Inggris, tapi bacanya gampang kok). Berikut cara untuk memperoleh prospektusnya:
Anda buka website Bursa Singapura, www.sgx.com. Di halaman muka lihat bagian paling bawah, ada bagian ‘Company Disclosure’, anda klik tulisan ‘Prospectus/Circulars’. Di halaman berikutnya, di kotak ‘Select Company Name’, cari dan pilih nama perusahaan Alam Synery Pte. Ltd. Dan di kotak ‘Select Type’, pilih Prospectus. Lalu klik tombol ‘Go’ (tombolnya berwarna hijau). Nanti keluar link dengan tulisan ‘US$235,000,000 6.95% Senior Notes Due 2020’. Anda klik link tersebut, itulah prospektusnya dalam bentuk file PDF, ukurannya 6.83 MB.
Di prospektus yang sudah anda download, silahkan baca bab ‘Industry Overview’. Selain propektus milik ASRI tersebut, anda juga bisa baca prospektus milik KIJA dan LPKR. Caranya di kotak ‘Select Company Name’ tadi, cari dan pilih nama perusahaan Jababeka International BV, dan Theta Capital Pte. Ltd. Di dua prospektus tersebut, silahkan baca juga bagian ‘Industry Overview’, semuanya lengkap disitu, dan kalau anda membacanya dengan baik maka anda mungkin bisa juga menjadi konsultan properti :p Sedikit tips, kalau saya sendiri lebih suka menghabiskan waktu untuk baca-baca dokumen seperti itu ketimbang baca koran atau baca berita tentang saham di internet.
Semoga bermanfaat!
NB: Buletin rekomendasi saham bulanan edisi Oktober akan terbit tanggal 1 Oktober mendatang. Anda bisa memperolehnya [...]

Saham-Saham Terbaik di Sektor Perbankan

Minggu lalu, beberapa saat setelah penulis mempublikasikan artikel berjudul Bank Bukopin, dan Bosowa, seorang teman bertanya, ‘Mas Teguh, jika dikatakan bahwa di BEI ada banyak saham perbankan lain yang lebih bagus dibanding Bukopin, bisa tolong sebutkan saham-saham perbankan mana saja yang lebih bagus tersebut?’ Karena itulah penulis kemudian membuat artikel analisis ini, yang mudah-mudahan bisa menjadi referensi bagi anda yang tertarik untuk berinvestasi di sektor perbankan.
Secara fundamental, terdapat banyak syarat yang harus dipenuhi oleh sebuah bank agar bisa dikatakan sebagai ‘bank bagus’, sehingga sahamnya kemudian layak dikoleksi. Namun dalam artikel ini syarat-syarat tersebut akan kita batasi berdasarkan kualitas kinerja terakhir dari bank yang bersangkutan, dalam hal ini berdasarkan laporan keuangan periode Semester I 2013.
Sebelumnya, berikut ini adalah beberapa poin yang menjadi ukuran kualitas fundamental dari bank-bank yang akan kita analisis, yang sudah diurutkan berdasarkan prioritasnya (jadi poin nomor 1 lebih diutamakan untuk menilai fundamental dibanding poin nomor 2, dan seterusnya).
1. Tingkat profitabilitas, biasa disebut juga ‘rentabilitas’. Simpelnya, semakin tinggi kemampuan sebuah bank dalam mencetak laba, maka sudah tentu semakin bagus bank-nya. Tingkat profitabilitas ini diukur berdasarkan tiga rasio, yakni net interest margin (NIM), return on asset (ROA), dan return on equity (ROE). Semakin tinggi ketiga rasio tersebut, maka semakin tinggi pula kemampuan bank yang bersangkutan dalam mencetak laba.
2. Tingkat Kekuatan Modal. Ukurannya cuma satu yakni capital adequacy ratio (CAR). Semakin tinggi CAR, maka semakin kuat modal bank yang bersangkutan. Kuat tidaknya posisi modal sebuah bank menentukan kemampuan bank yang bersangkutan dalam berekspansi dan memperluas jaringan usahanya. Contoh sederhananya, jika CAR sebuah bank masih tinggi, katakanlah diatas 20%, maka bank tersebut bisa terus menarik dana dari masyarakat dalam bentuk dana pihak ketiga (DPK), untuk kemudian disalurkan kembali dalam bentuk kredit. Tapi jika CAR tersebut sudah mepet-mepet dengan batas minimum yang ditentukan Bank Indonesia (BI), yakni 8%, maka bank tersebut boleh dibilang sudah tidak bisa meningkatkan DPK-nya, atau dengan kata lain sudah tidak bisa berkembang/berekspansi, kecuali jika pemiliknya menambah modal sehingga CAR-nya naik kembali.
3. Pertumbuhan. Seperti juga emiten-emiten yang lain di BEI, bank yang bagus tentunya adalah yang bertumbuh, yakni yang modal serta laba bersihnya naik. Semakin besar persentase kenaikannya, maka semakin bagus.
4. Kualitas Kredit. Pendapatan utama bank berasal dari bunga kredit/pinjaman yang mereka salurkan, namun pinjaman itu sendiri memiliki risiko tidak dibayar oleh peminjamnya. Makanya kemudian ada istilah kredit macet. Di laporan keuangan, terdapat rasio yang menggambarkan jumlah kredit macet dibanding total kredit yang disalurkan, yakni non performing loan (NPL), dalam hal ini net NPL. Semakin besar NPL ini, maka semakin jelek bank-nya karena itu berarti jumlah kredit macetnya semakin besar. Selain net NPL, gross NPL juga layak diperhatikan karena gross NPL tersebut sudah termasuk memperhitungkan kredit yang statusnya hampir macet.
Satu lagi rasio yang harus diperhatikan adalah loan to deposit (LDR). LDR ini menggambarkan jumlah kredit yang disalurkan dibanding DPK yang diterima bank. LDR ini sejatinya semakin besar angkanya maka semakin bagus, karena itu berarti bank yang bersangkutan memiliki kemampuan dalam menyalurkan kreditnya secara maksimal. Tapi disisi lain jika kredit yang disalurkan terlalu besar hingga lebih besari dibanding DPK-nya, maka akan timbul risiko likuiditas, dimana para nasabah yang menaruh tabungan/deposito pada waktu-waktu tertentu mungkin tidak bisa menarik dananya karena bank-nya sedang kehabisan duit (karena duitnya disalurkan semua sebagai pinjaman). Jadi dalam hal ini jika LDR suatu bank lebih besar dari DPK-nya, alias angkanya diatas 100%, maka itu nggak bagus. Disisi lain jika LDR tersebut terlalu rendah, katakanlah dibawah 70%, maka itu nggak bagus juga, karena itu berarti bank yang bersangkutan terbilang malas dalam menyalurkan kredit. Jadi dalam hal ini kita ambil tengah-tengahnya saja, yakni LDR terbaik bagi bank adalah di kisaran 80 – 90%.
Nah, tentunya diluar keempat poin diatas, masih terdapat ukuran-ukuran lain yang bisa kita ambil dari laporan keuangan untuk menilai fundamental sebuah bank. Namun penulis berpendapat bahwa keempat poin tersebut relatif sudah cukup untuk dijadikan patokan apakah sebuah bank memiliki kinerja yang bagus atau tidak. Lebih jelasnya tentang apa itu CAR, NIM, dan NPL, bisa dibaca disini. Untuk istilah-istilah lainnya, jika anda belum mengerti, boleh cari di google atau bisa tanyakan itu kepada broker anda (Seharusnya mereka tau. Kalau mereka nggak tau, anda harus pindah sekuritas, seriously).
Okay, sekarang kita menuju daftar bank-nya. Hingga ketika artikel ini ditulis, di BEI terdapat setidaknya 36 saham perbankan. Berikut daftar selengkapnya, diurutkan berdasarkan tingkat likuiditas sahamnya, dari yang paling likuid (BBRI) hingga yang paling tidak likuid (BCIC).
1
BBRI
Bank BRI
19
MAYA
Bank Mayapada
2
BMRI
Bank Mandiri
20
BVIC
Bank Victoria
3
BBCA
Bank BCA
21
BBNP
Bank BNP
4
BBNI
Bank BNI
22
BACA
Bank Capital
5
BTPN
Bank BTPN
23
INPC
Bank Artha Graha
6
BBKP
Bank Bukopin
24
BEKS
Bank Pundi
7
BBTN
Bank Tabungan Negara
25
NISP
Bank OCBC NISP
8
BDMN
Bank Danamon
26
BKSW
Bank QNB Kesawan
9
BJBR
Bank BJB
27
MCOR
Bank Windu Kentjana
10
BJTM
Bank BPD Jawa Timur
28
BNBA
Bank Bumi Arta
11
PNBN
Bank Panin
29
MEGA
Bank Mega
12
BNII
Bank BII
30
AGRO
Bank BRI Agroniaga
13
NOBU
Bank Nationalnobu
31
BAEK
Bank Ekonomi
14
BABP
Bank ICB Bumiputera
32
BSWD
Bank of India
15
SDRA
Bank Saudara
33
BCIC
Bank Mutiara
16
BNLI
Bank Permata
34
BMAS
Bank Maspion
17
BNGA
Bank CIMB Niaga
35
NAGA
Bank Mitraniaga
18
BSIM
Bank Sinarmas
36
BBMD
Bank Mestika Dharma
Catatan:
  1. Saham-saham diatas diurutkan berdasarkan likuiditasnya, yakni berdasarkan nilai transaksi perdagangan saham yang bersangkutan selama Kuartal II 2013, diurutkan dari yang tertinggi (BBRI, Rp40.6 trilyun), hingga yang terendah (BCIC, Rp0). Data tersebut diambil dari statistik BEI untuk periode Kuartal II 2013.
  2. Saham BMAS, NAGA, dan BBMD ditempatkan diurutan terakhir karena ketiga saham ini listing pada bulan Juli 2013, jadi data likuiditas sahamnya belum tersedia.
  3. Empat bank yang disebut pertama, yakni BBRI, BMRI, BBCA, BBNI, memiliki tingkat likuiditas yang jauuuh lebih besar dibanding bank-bank lainnya, dan itu sebabnya saham keempat bank tersebut boleh disebut sebagai saham blue chip.
  4. BTPN bisa ‘menyodok’ ke posisi lima karena adanya transaksi penjualan sahamnya ke Sumitomo senilai Rp9 trilyun. Jika transaksi tersebut tidak ada, posisi BTPN (berdasarkan likuiditasnya) kira-kira dibawah PNBN.
And now, the analysis
Kabar baiknya, hingga artikel ini ditulis ketiga puluh enam emiten perbankan diatas sudah merilis laporan keuangannya masing-masing. Tabel berikut ini berisi angka-angka NIM, ROA, dan seterusnya hingga terakhir LDR, dari tiap-tiap bank. Seluruh angka dalam persentase, datanya masih diurutkan berdasarkan likuiditas sahamnya.
No.
Bank
NIM
ROA
ROE
CAR
Equity Growth
Net Profit Growth
Net NPL
Gross NPL
LDR
1
BBRI
8.1
4.6
33.1
17.4
5.8
16.7
0.4
1.8
89.3
2
BMRI
5.4
3.5
25.6
15.6
3.8
16.3
0.4
1.8
82.8
3
BBCA
6.0
3.4
24.6
16.0
11.0
19.4
0.2
0.4
73.2
4
BBNI
6.2
3.4
21.8
16.3
1.3
30.1
0.7
2.6
84.0
5
BTPN
12.8
4.8
29.9
22.7
15.4
27.9
0.4
0.7
91.4
6
BBKP
3.6
1.9
20.6
15.7
4.7
21.8
1.7
2.5
78.2
7
BBTN
5.4
1.6
13.9
16.4
3.9
2.2
3.7
4.6
110.6
8
BDMN
9.9
3.5
14.3
18.7
2.6
-1.0
0.0
2.4
105.4
9
BJBR
8.2
2.8
28.9
16.4
1.3
24.5
0.6
2.3
80.8
10
BJTM
6.6
3.6
18.5
22.8
-3.0
28.1
2.1
3.3
74.5
11
PNBN
4.0
1.9
15.3
16.8
7.7
3.2
0.3
1.5
89.0
12
BNII
5.3
1.6
15.7
13.0
3.9
22.0
0.7
1.4
91.5
13
NOBU
2.6
0.5
1.3
129.2
302.5
185.7
0.0
0.0
41.2
14
BABP
4.9
0.0
-0.4
13.1
10.8
NM
4.1
5.9
87.7
15
SDRA
7.6
2.1
23.3
13.1
-4.1
21.2
2.1
2.9
97.3
16
BNLI
4.4
1.6
15.3
15.6
5.9
14.9
0.4
1.2
91.8
17
BNGA
5.3
2.8
19.5
15.9
6.6
7.5
1.5
2.3
99.2
18
BSIM
5.5
1.8
10.2
24.0
44.9
-2.3
3.2
3.9
80.2
19
MAYA
5.8
3.0
29.2
10.3
7.2
27.6
1.0
1.5

Bank Bukopin, dan Bosowa

Sekitar awal bulan April 2013 lalu, saham Bank Bukopin (BBKP) mendadak naik daun setelah beredar berita bahwa Grup Bosowa masuk ke bank ini dengan membeli sekian persen sahamnya.. pada harga Rp1,050 per lembar, atau lebih tinggi dibanding harga pasar BBKP ketika itu yakni 900. However, harga 900 tersebut sebenarnya sudah lumayan tinggi mengingat pada awal tahun 2013, dan juga selama setahun penuh sebelumnya, saham BBKP hampir tidak pernah jauh-jauh di level 600-an. Tapi dalam jangka waktu Januari – April 2013, tanpa adanya berita apapun yang mengawalinya, BBKP tiba-tiba saja naik terus hingga ke posisi 900, sebelum kemudian barulah news soal Bosowa keluar. Jadi dalam hal ini sepertinya seseorang mengetahui berita masuknya Bosowa tersebut lebih awal.

Namun pada bulan April tersebut, pihak manajemen BBKP masih belum mau mengkonfirmasi soal Bosowa, dan hanya mengatakan bahwa mereka nggak tahu apa-apa. Tapi hal ini juga tidak bisa dikatakan janggal karena memang terkadang, pembicaraan mengenai peralihan kepemilikan saham sebuah perusahaan hanya dilakukan oleh para pemegang saham yang bersangkutan, tanpa melibatkan personel perusahaan (pihak manajemen). Contoh simpel, jika anda memegang saham BBKP kemudian menjualnya kepada investor lain, apakah direktur BBKP harus mengetahuinya? Nggak kan. Alhasil sepanjang bulan April tersebut, berita soal masuknya Bosowa ke BBKP masih simpang siur, dan sebagian orang hanya menganggapnya sebagai rumor.
Tapi akhirnya, pihak manajemen mengkonfirmasi masuknya Bosowa tersebut sehari setelah transaksinya dilakukan, yakni pada tanggal 13 Juni 2014, dan memang benar pada harga 1,050 per lembar saham. Jadi sekarang semuanya sudah jelas: Bosowa Corporindo mengakuisisi 14% saham BBKP pada harga Rp1,050 per saham, atau setara Rp1.17 trilyun. Bosowa mengakuisisi saham tersebut dari tangan dua pemegang saham BBKP sebelumnya, yakni Yabinstra dan Kopelindo.
Ketika konfirmasi soal Bosowa tersebut akhirnya keluar, saham BBKP di pasar sudah turun lagi ke posisi 800. Sayangnya karena pada Juni tersebut pasar mulai memasuki periode bearish dimana IHSG mulai terseret turun, BBKP tidak mampu naik lagi melainkan kembali turun hingga sekarang mentok di posisi 560. And here we go. Kalau saja tidak pernah ada gosip infotainment soal Bosowa tadi, seharusnya tidak banyak investor yang nyangkut di BBKP ini di harga atas, namun itulah yang terjadi. Jika para investor yang memegang saham BBKP memegangnya di harga rata-ratanya selama ini, yakni 600-an, maka dalam periode bear market seperti sekarang mereka bisa lebih happy ketimbang investor yang memegang saham-saham lainnya, karena sejauh ini BBKP cuma turun 6.7% dari posisi 600. Tapi sayangnya, banyak diantara mereka yang memegang BBKP ini di harga 800-an, bahkan 900-an.
Menariknya, ini bukan kali pertama BBKP ‘menjebak’ investor gara-gara berita akuisisi. Pada Desember 2010 lalu, alias sudah cukup lama, BBKP juga pernah naik dari 640 hingga sempat menyentuh 740, karena beredarnya berita bahwa sahamnya akan diakuisisi oleh, kalau bukan Bank BRI, ya Jamsostek (masih ‘akan’). Ketika itupun tidak sedikit investor yang masuk di BBKP ini di harga 700-an. Tapi karena tak lama kemudian pihak manajemen BBKP menegaskan bahwa mereka tidak akan diakuisisi apapun, maka jadilah sahamnya melorot lagi ke 640. Kita pernah membahasnya di blog ini, ini linknya.
Tapi yah, baiklah, yang jelas BBKP sekarang sudah nyungsep lagi. Jadi bagaimana dengan fundamental BBKP ini? Karena berbeda dengan kejadian tahun 2010 lalu, kali ini memang beneran ada yang masuk ke BBKP, yakni Bosowa. Dan Bosowa tentu tidak main-main ketika menggelontorkan lebih dari Rp1 tilyun untuk masuk ke bank koperasi ini bukan?
Secara umum, termasuk jika kita menggunakan laporan keuangan terbarunya per periode Semester Pertama 2013, kinerja BBKP sama sekali tidak bisa dikatakan istimewa, meski disisi lain nggak bisa disebut jelek juga. Namun sejak dulu, dalam hal ini sejak dua tahun yang lalu ketika penulis mulai mengamatinya, poin menarik yang ditawarkan BBKP ini adalah valuasinya yang murah, dengan PBV hanya sekitar 1 koma sekian kali pada harga 600-an, dan itu jauh lebih rendah dibanding saham bank-bank lain yang meski memiliki kinerja yang lebih baik, namun dari sisi nama besar tidak terlalu jauh dari BBKP. Yep, merk Bank Bukopin, biar bagaimanapun, terbilang familiar di telinga masyarakat, dan iklannya pun cukup sering nongol di televisi. Dalam hal popularitas-nya, BBKP relatif setara dengan Bank BTPN, Bank Mega, OCBC NISP, dan beberapa bank kelas menengah lainnya, namun lebih unggul dibanding bank-bank kecil seperti Bank Victoria, Bank BNP, atau Bank ICB Bumiputera.

Logo PT Bank Bukopin, Tbk

Namun karena fundamentalnya, termasuk secara historis, tidak begitu menarik (‘tidak begitu menarik’ disini karena masih ada banyak bank lain yang lebih bagus), sementara prospek pertumbuhan kedepannya juga kurang jelas mengingat perusahaan tampaknya lebih banyak beroperasi seperti biasanya saja ketimbang ekspansi (setahun lalu BBKP menerbitkan obligasi untuk memperkuat permodalan, tapi bahkan untuk aksi korporasi yang begitu doang kelihatannya pihak manajemen sudah repot setengah mati), maka pada akhirnya BBKP lebih menarik untuk trading tik tok, tentunya jika anda bisa masuk di harga dibawah rata-ratanya selama ini, yakni 600-an.
Lalu, jualnya? Ya di 600-an tersebut. Dulu penulis sempat untung beberapa kali dari BBKP ini dengan cara tersebut, sebelum kemudian melepasnya sama sekali mengingat keuntungan yang diperoleh nggak sebanding dengan waktu yang diperlukan untuk mengawasi pergerakan sahamnya.
Tapi jika sekarang BBKP sudah di harga 560 lagi, maka sudah tentu sahamnya direkomendasikan karena secara fundamental, harga tersebut sudah bargain, alias terdiskon dibanding nilai perusahaannya, sehingga cuma soal waktu sebelum BBKP akan naik lagi minimal ke posisi 600-an kembali. Jadi jika anda sudah memegangnya, cut loss tidak disarankan.
Tapi bagaimana kalau saya belinya di 800-an atau 900-an? Bisakah BBKP naik lagi ke harga tersebut, katakanlah kalau tidak dalam waktu dekat ini, maka dalam jangka panjang? Well, I don’t know.. Karena sebuah saham hanya akan bisa naik dalam jangka panjang jika perusahaannya bertumbuh, sementara kalau melihat track record-nya, pertumbuhan BBKP selama 2 – 3 tahun terakhir ini nggak begitu bagus, belum lagi perusahaannya memang tidak menawarkan prospek pertumbuhan apapun.
Namun mungkin pertanyaannya sekarang adalah, apakah masuknya Bosowa bisa membuat kinerja BBKP menjadi lebih baik kedepannya? Kalau menurut Sadikin Aksa, managing director Bosowa, Bosowa memang akan kembali menambah kepemilikannya di BBKP dengan cara menyerap saham baru yang diterbitkan BBKP (right issue) pada tahun ini, meski belum jelas apakah nantinya Bosowa akan menjadi pemegang saham mayoritas di BBKP atau tidak. Namun bahkan kalau Bosowa melakukan itu (menambah kepemilikannya di BBKP), maka belum tentu mereka bisa ‘do something’ di dalam manajemen. Sebab khusus untuk perusahaan-perusahaan perbankan, masuknya suatu investor dalam jumlah besar ke sebuah bank tidak lantas menyebabkan investor tersebut bisa turut berkontribusi terhadap kinerja perusahaan (baca: menempatkan orang sebagai direktur atau komisaris), melainkan harus minta izin ke Bank Indonesia (BI) dulu, dan juga harus memenuhi regulasi-regulasi lainnya yang lumayan ribet. Termasuk kalau mau jadi pemegang saham mayoritas, juga harus minta persetujuan dari BI. Ketika kemarin Sumitomo masuk ke BTPN, salah satu syarat yang ditetapkan oleh BI adalah bahwa Sumitomo tidak boleh turut campur terhadap manajemen perusahaan. Hingga saat ini belum ada kejelasan soal apakah hal yang sama juga berlaku bagi Bosowa yang masuk ke BBKP.
Kesimpulannya, penulis agak ragu jika BBKP bisa naik lagi ke 900-an. Karena kalaupun kita mengasumsikan bahwa Bosowa bisa turut campur di manajemen dan sukses memperbaiki kinerja BBKP, maka mereka tidak akan bisa melakukan itu (memperbaiki kinerja BBKP) dalam waktu sekejap, melainkan butuh waktu, bisa satu tahun, dua tahun, atau lebih lama lagi.
Meski demikian BBKP bukannya tidak bisa naik dalam waktu dekat. Seperti sudah disebut diatas, BBKP kemungkinan akan menggelar right issue. Katakanlah jika right issue tersebut dilaksanakan pada harga yang sama dengan harga beli Bosowa, yakni 1,050 per saham, maka biasanya sahamnya juga akan dikerek naik hingga lebih tinggi dari harga tersebut, agar right issue-nya terkesan dilakukan pada harga diskon. Namun mengingat hingga sekarang belum ada kejelasan soal kapan right issue tersebut akan dilaksanakan, maka anda mungkin harus sedikit menunggu.
Jadi mungkin strateginya adalah, jika anda terlanjur nyangkut di saham ini, maka anda bisa average down pada harga berapapun asalkan dibawah 600, lebih rendah tentunya lebih baik. Jika setelah average down tersebut rata-rata harga belinya menjadi dibawah 600, maka pekerjaannya sudah selesai, dan anda bisa keluar nanti di harga 600-an, tinggal nunggu IHSG pulih saja, mungkin akhir tahun ini.
Sementara jika averagenya masih tetap tinggi, maka cut loss hanya bisa dilakukan jika anda menemukan saham lain yang anda cukup yakin untuk membelinya (jadi dananya di-switch). Jika tidak? Yaa sekali-kali jadi investor jangka panjang gak ada salahnya lah. Seperti yang tadi disebutkan, jika BBKP jadi menggelar right issue, maka sahamnya berpeluang untuk naik. Disisi lain BBKP seharusnya sudah tidak bisa turun lebih rendah lagi karena sudah murah (kalaupun IHSG turun lebih dalam dan dia kembali terseret, maka seharusnya gak butuh waktu lama buat langsung naik lagi). Jadi kalau anda cut loss, maka itu sama seperti ngasih barang murah ke orang lain.
Anyway, kasus BBKP ini sekali lagi membuktikan bahwa kita nggak bisa membeli saham semata hanya berdasarkan informasi bahwa perusahaannya akan diakuisisi oleh siapa, atau perusahaannya akan mengakuisisi siapa, melainkan tetap harus melihat fundamentalnya, prospeknya, dll. Istilah ‘buy on rumors, sell on news’ tidak selamanya benar, karena seringkali sebuah saham sudah naik duluan bahkan sebelum rumornya keluar, dan ketika news-nya keluar dia justru sudah nyungsep lagi. Tapi kabar baiknya BBKP juga bukan barang jelek dan harganya pada saat ini sudah murah, sehingga sekali lagi, cut loss tidak disarankan.
PT Bank Bukopin, Tbk
Rating Kinerja pada 1H13: BBB
Rating Saham pada 560: [...]

Siloam Hospital

Siloam International Hospitals (SILO) adalah anak usaha tidak langsung dari Lippo Karawaci (LPKR), yang secara khusus bergerak di industri rumah sakit. Jadi pada awalnya LPKR, entah secara langsung ataupun melalui anak-anak usahanya (termasuk Lippo Cikarang/LPCK), membangun kawasan-kawasan pemukiman yang terintegrasi (township) dengan berbagai fasilitas umum didalamnya, seperti universitas, sekolah, mall, gedung-gedung perkantoran, rumah sakit, bahkan hingga taman pemakaman (San Diego itu punyanya LPKR juga, lokasinya gak jauh dari township milik LPCK di Cikarang). Tujuannya adalah agar para penghuni township tersebut tercukupi semua kebutuhannya, sehingga mereka nggak perlu kemana-mana lagi.

Kemudian lambat laun, Grup Lippo sebagai pemilik LPKR tidak hanya sukses dalam membangun kawasan-kawasan pemukiman tadi, tetapi juga sukses dalam menonjolkan brand dari fasilitas-fasilitas umum didalamnya. Salah satu fasilitas umum tersebut adalah Universitas Pelita Harapan (UPH), yang kini menjadi salah satu universitas swasta paling elit di Indonesia. Sementara satunya lagi adalah fasilitas umum yang akan kita bahas di artikel ini, yakni Rumah Sakit Siloam atau lebih sering disebut Siloam Hospital. Siloam pada saat ini sudah boleh dinobatkan sebagai rumah sakit swasta terbesar di Indonesia, dengan jaringannya yang tersebar dari Jambi hingga Manado. Meski RS Siloam lebih banyak ditemukan di dalam township-township milik LPKR, namun beberapa diantaranya berlokasi di wilayah umum seperti pusat kota, dan sudah tentu, Siloam terbuka untuk menerima pasien dari mana saja, nggak harus dari penghuni Lippo Karawaci atau Lippo Cikarang.
Salah satu gedung Rumah Sakit Siloam di Semanggi, Jakarta

Mungkin karena branding-nya yang kuat, maka ketika perusahaan pengelola Siloam Hospital, PT Siloam International Hospitals (SILO), menggelar IPO, banyak investor yang menanyakan soal prospeknya ke penulis. Well, penulis sendiri kebetulan belum pernah dirawat disana. Malah, saya seumur-umur belum pernah dirawat di RS manapun, kalau pusing cuma minum bodrex aja. Tapi kalau denger cerita dari temen-temen, emang katanya di Siloam bagus meski agak mahal. But at least gak usah jauh-jauh ke Singapur lah, ntar repot jenguknya.

Balik lagi ke prospek SILO. Selain karena brandingnya, investor mungkin tertarik dengan saham ini karena kelihatannya dia bergerak di industri farmasi dan kesehatan, jadi mungkin prospeknya mirip-mirip sama Kalbe Farma (KLBF) gitu. Tapi benarkah demikian?
Sayangnya tidak. Kalau dari model usahanya yakni membangun dan mengelola rumah sakit, maka SILO ini lebih merupakan perusahaan properti jenis sewa ketimbang farmasi, dimana perusahaan memperoleh pendapatannya dari sewa ruangan rawat inap, sewa ruangan operasi dll, dan bukan dari jualan obat (jualan obat juga sih, tapi keuntungannya kecil karena obatnya ngambil dari distributor farmasi, bukan bikin sendiri). Jadi mirip seperti hotel atau mall, hanya fokus pada menyediakan tempat bagi pasien, dokter, perawat dll untuk bertemu dan melakukan transaksi (kalau hotel kan nyedian kamar tidur dan ruang meeting, sementara mall nyediain tempat belanja, nongkrong, dan rekreasi). Dikatakan sebagai ‘perusahaan properti jenis sewa’, karena SILO tidak pernah membangun rumah sakit untuk kemudian dijual, melainkan untuk mereka gunakan sendiri untuk disewakan ke pasien dll, dalam bentuk sewa ruangan.
Karena itulah, meski merk ‘Siloam’ sudah lumayan dikenal sebagai merk rumah sakit swasta nomer satu di Indonesia, namun anda jangan membayangkan bahwa kinerja SILO ini sama bagusnya seperti perusahaan-perusahaan farmasi, melainkan lebih mirip perusahaan properti jenis sewa (mall, hotel, sewa apartemen) dalam hal margin labanya yang kecil dibanding ekuitas (ROE-nya kecil). Sebelumnya sekedar informasi, kalau anda perhatikan kinerja dan laba dari perusahaan-perusahaan properti yang meningkat signifikan satu dua tahun belakangan ini, mereka labanya bisa gede begitu karena menjual berbagai jenis properti, mulai dari perumahan, kawasan industri, apartemen, hingga gedung-gedung perkantoran, pada harga jual yang tinggi. Alhasil mereka untung besar.
Sementara laba dari sewa properti? Kecil. Seperti sewa mall (sewa unit-unit toko di dalam mall-nya), sewa kantor, hingga sewa apartemen, itu semuanya kecil, namun bersifat recurring alias berulang (ini berbeda dengan jualan rumah yang kalau rumah tersebut udah laku, maka si developer harus bikin rumah yang lainnya lagi kalau pengen tetep dapet pendapatan). Jika anda punya toko baju dan menyewa ruangan toko di sebuah mall, misalnya, maka anda setiap tahun akan secara rutin membayar sewa ke pengelola mall-nya, belum termasuk biaya maintenance dan service setiap bulan. Sekilas pendapatan dari sewa tersebut tampak besar karena selain sewa per unit tokonya cukup mahal, sebuah mall tentunya gak hanya berisi satu toko. Namun karena pemilik mall juga harus mengeluarkan biaya yang tidak kalah besarnya untuk operasional (listrik untuk AC dan lampu-lampu yang dinyalakan secara terus menerus, itu aja udah berapa coba?), maka pada akhirnya keuntungannya menjadi kecil.
Lalu bagaimana dengan rumah sakit? Sama saja. Kalau kita ambil contoh SILO, pada tahun 2012 perusahaan mencatat pendapatan masing-masing Rp1.8 trilyun. Sementara labanya? Cuma Rp52 milyar, sehingga margin laba bersihnya (laba bersih dibandingkan pendapatan) hanya 2.9%. Di tahun 2011 dan 2010 pun, margin laba bersih tersebut masing-masing cuma 3.0 dan 7.0%. Margin SILO bisa menjadi kecil begitu karena perusahaan mengeluarkan banyak sekali biaya, yang terbesar tentunya untuk membayar jasa tenaga medis (dokter dll), dan untuk membayar supplier obat-obatan. Plus, SILO juga ternyata membayar sewa penggunaan properti rumah sakit ke induknya, LPKR, karena sebelas dari tiga belas unit rumah sakit yang dikelola SILO dimiliki oleh LPKR, bukan oleh mereka sendiri.
So, agak sulit untuk memperkirakan bagaimana perolehan laba bersih SILO kedepannya, karena jika pendapatan mereka turun sedikit saja maka laba bersihnya bisa langsung berbalik minus alias rugi. Kalau penulis sendiri lebih melihat SILO ini sebagai unit usaha Grup Lippo yang meski tidak begitu menghasilkan keuntungan, namun keberadaannya sebagai fasilitas umum akan melengkapi township-township milik LPKR, dan tentunya akan meningkatkan nilai jual dari properti-properti di dalamnya.
However, poin menarik dari SILO ini mungkin bukan terletak pada fundamentalnya.
Anda mungkin hafal dengan saham Sarana Meditama Metropolitan (SAME), yang  juga merupakan saham rumah sakit, karena SAME ini adalah perusahaan pengelola Rumah Sakit Omni. Sejak IPO-nya pada Januari 2013 lalu, SAME terus naik dari harga perdananya 400 hingga sekarang sudah mencapai.. 3,000-an! Ini berarti SAME sudah naik lebih dari tujuh kali lipat hanya dalam waktu delapan bulan! Koreksi IHSG juga sama sekali tidak berpengaruh dimana kalau dihitung sejak Juni lalu, SAME malah naik 50%.
Tidak ada faktor fundamental yang bisa menjelaskan kenaikan SAME ini. Valuasi sahamnya pun, pada harganya saat ini, terbilang tidak masuk akal dengan PER 96 kali. Namun mungkin hal ini juga yang membuat beberapa orang berpikir bahwa SILO mungkin bisa seperti SAME. Poin menarik dari IPO SILO adalah bahwa perusahaan, atau dalam hal ini salah satu pemegang saham utamanya, akan menunjuk Ciptadana Sekuritas sebagai agen stabilisasi untuk menjaga harga SILO di market. Salah satu pemegang saham SILO juga akan meminjamkan sahamnya kepada Ciptadana untuk keperluan stabilisasi tersebut. Nah, bagi beberapa orang, ‘stabilisasi’ ini bisa bermakna bahwa sahamnya akan dijaga agar tidak turun, atau bahkan akan terus dikerek naik. Yap, stabilisasi, atau istilahnya bandar-bandaran saham tersebut, memang diperlukan mengingat IPO SILO ini amat sangat mahal. Pasca IPO, jika harga sahamnya sukses bertahan di 9,000-an (harga IPO SILO 9,000), maka SILO akan memiliki market cap sekitar Rp10.4 trilyun. Padahal ekuitas bersih perusahaan, sudah termasuk ditambah dana hasil IPO-nya,  hanya Rp1.7 trilyun.
Diluar itu, persis Selasa kemarin, LPKR sebagai induk SILO mengumumkan bahwa mereka sukses dalam menawarkan saham SILO ke investor global di Singapura, Hong Kong, dan London, dimana investor global tersebut setuju untuk membeli 49.1 juta lembar saham SILO, atau setara dengan 31.5% saham SILO yang dilepas dalam rangka IPO-nya. Sekilas, hal ini juga semakin menguatkan sentimen ‘stabilisasi’ tadi. Gak mungkin lah para investor global ini, yang tentunya merupakan para investor kelas kakap, mau beli saham SILO pada harga segitu mahalnya kalau Lippo sebagai pemilik SILO tidak menjamin bahwa sahamnya tidak akan turun.
Tapi yah, jika anda membeli SILO ini berdasarkan asumsi-asumsi diatas, maka itu lebih mirip spekulasi, karena kita jadi nggak tau akan dibawa kemana saham SILO ini, kecuali jika anda kenal sama bandarnya. So at the end, I don’t recommend this stock, tapi kalau sekedar nonton sih bolehlah. Jika tidak ada halangan, SILO akan tayang perdana pada hari Kamis, tanggal 12 September [...]

Gambaran Perekonomian Indonesia Saat Ini

Jumat kemarin, tanggal 23 Agustus 2013, Pemerintah melalui Presiden dan Kementerian terkait mengumumkan paket kebijakan penyelamatan ekonomi, termasuk didalamnya kebijakan moneter dari Bank Indonesia (BI) sebagai otoritas moneter, untuk mengatasi gejolak pelemahan Rupiah yang sempat menembus level Rp11,000 per US Dollar. Jika dilihat dari nama paket kebijakannya, yakni ‘penyelamatan ekonomi’, maka tujuan akhir dari paket kebijakan tersebut tentunya bukan sekedar untuk mencegah Rupiah agar tidak terperosok lagi, atau untuk mengatasi penurunan bursa saham (IHSG) yang terjadi akhir-akhir ini, melainkan menyelamatkan perekonomian Indonesia secara keseluruhan. Tapi hal ini mungkin sekaligus menimbulkan pertanyaan, memangnya ada apa dengan perekonomian kita?

Jawaban atas pertanyaan ini mungkin mengarah pada flashback perekonomian Indonesia sekitar sepuluh hingga lima belas tahun kebelakang, tepatnya pasca krisis moneter 1998. Pasca krisis, ekonomi nasional bergerak stagnan selama dua hingga tiga tahun berikutnya, hingga pada awal tahun 2000-an terdapat satu peristiwa global penting yang tampak sebagai peluang bagi Indonesia: Kebangkitan Tiongkok. Sejak awal tahun 2000-an, Tiongkok mencatat pertumbuhan ekonomi yang luar biasa tinggi, yang terutama didorong oleh kemajuan berbagai macam industri manufakturnya. Negara ini mampu membuat apa saja, semuanya! Mulai dari jepitan rambut, baut sepeda motor, hingga smartphone yang tidak kalah canggihnya dengan iPhone maupun Android. Produk-produk buatan Tiongkok ini kemudian dijual tersebar keseluruh dunia, dan bisa dengan mudah ditemukan di negara manapun.
Saking banyaknya jenis produk yang dibuat oleh Tiongkok ini, termasuk produk-produk imitasi dari merk-merk terkenal, sampai-sampai ada anekdot ‘God made Heaven and Earth, and the rest was made in China.’
Pertumbuhan industri di Tiongkok hanya bisa ditopang oleh dua hal: pasokan besi dan baja, dan pasokan bahan bakar, dalam hal ini batubara. Besi dan baja dan produk turunannya diperlukan untuk membuat mesin-mesin industri, konstruksi bangunan, hingga untuk bahan baku pembuatan barang-barang elektronik dan otomotif. Sementara batubara? Untuk bahan bakar pembangkit listrik, dimana listrik itu sendiri tentunya sangat dibutuhkan bagi segala jenis industri. Tiongkok sebenarnya memiliki batubaranya sendiri, namun karena berbagai macam industrinya berkembang lebih cepat dari kemampuan perusahaan-perusahaan tambang setempat dalam menggali batubara, maka jadilah Tiongkok perlu juga mengimpor batubara dari luar, salah satunya tentu saja, dari Indonesia.
Karena itulah, di Indonesia pada awal tahun 2000-an mulai booming bisnis batubara, dimana kemudian banyak orang yang menjadi sangat sukses dari bisnis ini. Beberapa grup usaha kakap, seperti Grup Bakrie dan Saratoga, bisa kembali menjadi konglomerat seperti sekarang ini karena kejelian mereka pada awal tahun 2000-an untuk segera masuk ke bisnis batubara, dimana Bakrie masuk ke Arutmin dan Kaltim Prima Coal/KPC, yang kemudian diletakkan dibawah Bumi Resources (BUMI), sementara Saratoga masuk ke Adaro Energy (ADRO).
Logo PT Adaro Energy, Tbk

Booming batubara segera membawa pengaruh positif terhadap pertumbuhan perekonomian nasional. Pada tahun 2000 Indonesia mencatat rekor surplus perdagangan (ekspor impor) sebesar nyaris US$ 3 milyar, yang terutama karena meningkatnya nilai ekspor batubara, dimana surplus tersebut kemudian berlanjut hingga tahun-tahun berikutnya.

Sebenarnya selain batubara, peluang lainnya yang juga dihasilkan oleh kemajuan perekonomian Tiongkok adalah meningkatnya permintaan akan besi dan baja. Sayangnya karena belum ada perusahaan di Indonesia yang mampu memproduksi besi dan baja dalam jumlah besar, maka peluang tersebut kemudian ditangkap oleh India, salah satunya oleh perusahaan yang kemudian tumbuh menjadi perusahaan baja terbesar di dunia, Arcelor Mittal. Berkat industri besi dan baja ini pula, India kemudian sukses mencatat pertumbuhan ekonomi signifikan.
Kembali ke Indonesia. Jika anda perhatikan, meski Indonesia dan India sama-sama mencatat pertumbuhan ekonomi yang tinggi dalam sepuluh tahun terakhir ini, namun tidak pernah sampai menyentuh rekor 13% per tahun seperti yang pernah dicapai Tiongkok. Wajar, karena Indonesia dan India sebenarnya hanya kecipratan rezeki dari negaranya Yao Ming tersebut, dimana industri di dua negara ini sejatinya belum benar-benar berkembang, terutama di Indonesia yang para pelaku ekonominya justru terlena dengan mudahnya mengambil keuntungan dari mengeruk batubara, sehingga lupa untuk mengembangkan industri.
Sebenarnya, ketika Indonesia sempat dihantam efek krisis global pada tahun 2008, mulai timbul kesadaran bahwa pertumbuhan ekonomi Indonesia tidak bisa selamanya bergantung pada ekspor sumber daya alam, dalam hal ini batubara, melainkan para pelaku ekonominya harus pula mendorong pengembangan industri untuk menciptakan hilirisasi, untuk menciptakan produk yang memiliki nilai tambah. Kesadaran ini pula yang kemudian melahirkan Masterplan Percepatan & Perluasan Pembangunan Ekonomi Indonesia (MP3EI), dengan tujuan utamanya yaitu untuk mengembangkan infrastruktur, dimana infrastruktur tersebut, baik dalam bentuk fisik maupun kebijakan pemerintah, memang sangat diperlukan untuk mengembangkan industri dan pada akhirnya menumbuhkan ekonomi. Ide mengenai MP3EI ini pertama kali dicetuskan oleh Presiden SBY pada tahun 2008, ketika krisis global mencapai puncaknya.
Sayangnya, sebelum MP3EI tersebut benar-benar dikerjakan, minimal dalam hal ini perencanaannya (gak usah praktek pembangunannya, yang penting blue print-nya aja dulu), Indonesia keburu ‘ketiban rezeki’ lagi. Pada awal tahun 2010, harga crude palm oil (CPO) alias minyak sawit mentah mulai melejit, dan hal ini segera memberikan peningkatan keuntungan yang besar bagi perusahaan-perusahaan perkebunan kelapa sawit. Karena bisnis batubara sendiri pada saat itu juga belum meredup, maka jadilah pertumbuhan ekonomi Indonesia melaju kencang lagi, bahkan ketika Pemerintah maupun para pelaku ekonominya almost do nothing.
Hasilnya, pertumbuhan ekonomi Indonesia yang sempat drop menjadi 4.1% pada tahun 2009 karena pengaruh krisis global, pada tahun 2010 langsung tancap gas lagi, dan mencapai puncaknya pada awal tahun 2011 dimana pertumbuhan ekonomi nasional sempat menyentuh rekor 6.9% secara year on year, berkat booming dua komoditas sekaligus, yakni batubara dan CPO. Pada tahun 2011 ini pula, Indonesia sempat mencatat surplus ekspor impor hingga lebih dari US$ 3 milyar, berkat tingginya nilai ekspor batubara dan CPO.
Namun pasca tahun 2011 tersebut, seperti yang sudah anda ketahui, keadaan seketika berbalik arah ketika harga-harga komoditas dunia, termasuk CPO dan batubara sebagai andalan utama ekspor Indonesia, menurun. Nilai ekspor Indonesia kemudian tertekan, dan karena ditambah oleh meningkatnya arus impor, neraca pedagangan nasional akhirnya menjadi defisit, dan hal ini perlahan tapi pasti menggerus pertumbuhan ekonomi hingga terakhir menjadi hanya 5.8% pada Kuartal I 2013. Sebenarnya sejak tahun 2011, draft MP3EI resmi disahkan sekaligus menjadi penanda bahwa Pemerintah bersama-sama BUMN dan pihak swasta mulai membangun infrastruktur dan lain-lain. Namun sebelum beberapa infrastruktur tersebut selesai dibangun dan mulai memberikan kontribusi positif terhadap perkembangan industri dan perekonomian itu sendiri, ekonomi kita keburu woles duluan.
Nah, jadi mari kita urutkan kejadiannya. Pertama, neraca perdagangan kita defisit karena harga batubara dan CPO turun. Kedua, defisit tersebut pada akhirnya menekan pertumbuhan ekonomi. Dan ketiga, mata uang Rupiah dengan sendirinya melemah sebagai refleksi atas perlambatan pertumbuhan ekonomi tersebut.
Jadi ketika Rupiah melemah, maka itu tidak memberikan dampak perlambatan pertumbuhan ekonomi ataupun masalah lainnya, melainkan justru perlambatan pertumbuhan ekonomi tersebut-lah, yang kemudian menyebabkan Rupiah melemah. Di negara manapun, pelemahan mata uangnya terhadap ‘mata uang dunia’, yakni US Dollar, memang menjadi semacam pertanda bahwa perekonomian negara yang bersangkutan sedang bermasalah. Tahun 2011 lalu, ketika terjadi Krisis Yunani dan Uni Eropa secara umum, mata uang Euro juga melemah terhadap US Dollar.
Jadi ketika kemarin Pemerintah meluncurkan paket kebijakan, maka judulnya adalah paket kebijakan penyelamatan ekonomi, bukan paket kebijakan penyelamatan Rupiah. Karena jika kita ingin agar nilai Rupiah kembali menguat, maka yang harus dibenahi adalah perekonomiannya. Ibaratnya jika saya adalah Sandiaga Uno, pemilik ADRO, dan saya ingin agar saham ADRO kembali naik, maka caranya bukan dengan menggoreng sahamnya di market (meski itu bisa saja sih), melainkan harus dengan cara meningkatkan kinerja perusahaaan, dan nantinya harga saham ADRO akan naik dengan sendirinya.
Hal yang juga perlu diingat disini adalah, pelemahan Rupiah secara otomatis akan membuat harga barang-barang impor menjadi mahal, sehingga masyarakat akan mengurangi membeli barang-barang impor tersebut. Alhasil nilai impor Indonesia akan turun, dan jika nilai ekspornya tetap, maka kita akan sampai pada satu titik tertentu neraca perdagangan kita akan menjadi surplus kembali. So, pelemahan Rupiah bisa juga dianggap sebagai balancing (penyeimbang) yang dalam jangka panjang justru bermanfaat untuk menumbuhkan perekonomian kembali. Meski memang kalau dalam jangka pendek, pelemahan Rupiah akan lebih memberikan efek negatif ketimbang positif, karena naiknya harga barang-barang impor tadi sudah jelas akan menyulitkan beberapa pelaku ekonomi, terutama perusahaan-perusahaan berbasis impor seperti distributor ponsel, farmasi, pakan ternak (karena mereka harus impor jagung dan kacang kedelai), hingga industri umum.
Lalu Bagaimana Kedepannya?
Seperti yang sudah disebut diatas, pelemahan Rupiah yang terjadi pada hari ini diawali dari turunnya harga dua komoditas, yakni CPO dan batubara, sehingga Indonesia tiba-tiba saja kehabisan sesuatu untuk dijual keluar. Karena disaat yang bersamaan, berbagai jenis infrastruktur dan industri yang tengah dibangun belum siap untuk berkontribusi terhadap perekonomian, termasuk belum siap untuk menghasilkan barang berkualitas untuk diekspor, untuk menjaga agar nilai ekspor tetap tinggi.
Disisi lain, barang-barang impor terus masuk ke Indonesia, sehingga akhirnya neraca kita menjadi defisit. Defisit inilah yang kemudian menekan pertumbuhan ekonomi kita, karena ibaratnya pengeluaran lebih besar daripada pemasukan. Defisit ini tampak buruk mengingat sejak tahun 70-an, neraca ekspor impor kita selalu surplus dan hanya mengalami defisit signifikan sebanyak tiga kali yakni pada tahun 1983, 2008, dan sekarang. Yup, percaya atau tidak, meski kelihatannya rumah kita dikepung barang-barang impor, namun ekspor kita selama ini hampir selalu lebih besar, terutama karena ekspor sumber daya alam/SDA. Jika dulu SDA unggulan kita adalah migas, maka sejak tahun 2000-an SDA tersebut adalah batubara dan aneka bijih logam. Kita juga merupakan salah satu produsen CPO, kertas, kakao (coklat), dan karet terbesar di dunia.
Balik lagi ke soal defisit. Yang perlu digaris bawahi disini adalah, defisit perdagangan terjadi karena meningkatnya volume impor, yang belakangan ini tidak lagi mampu diimbangi kenaikan ekspor. Sepuluh tahun yang lalu, yakni di tahun 2003, nilai impor kita masih di kisaran US$ 3 – 3.5 milyar per bulan. Sekarang? Data terakhir US$ 15.6 milyar pada bulan Juli 2013, turun dari puncaknya di angka US$ 17.2 milyar pada Oktober 2012. Let say kita ambil angka yang US$ 15 milyar ini saja, maka dalam sepuluh tahun terakhir nilai impor kita telah meningkat antara 4 – 5 kali lipat.
Sementara dalam kurun waktu yang sama, ekspor kita juga meningkat dari rata-rata US$ 5.0 milyar per bulan di tahun 2003 hingga sempat mencatat rekor lebih dari US$ 18.6 milyar di tahun 2011 (ketika booming batubara dan CPO mencapai puncaknya), sebelum kemudian turun ke level sekarang yakni US$ 14.7 milyar. Sekarang kita berandai-andai, jika selama sepuluh tahun ini yang naik hanya ekspor, sementara impor kita stagnan, maka berapa pertumbuhan ekonomi kita sekarang ini? Mungkin bisa lebih tinggi dari Tiongkok.
Lalu apa yang menyebabkan jumlah impor kita seperti meledak? Orang awam mungkin akan menunjuk impor daging sapi, kedelai, bawang, hingga produk-produk smartphone dan tablet PC, karena impor barang-barang itulah yang sering diberitakan di media, dan barangnya juga sering digunakan dalam kehidupan sehari-hari. Tapi sebenarnya nilai impor dari barang-barang yang disebut diatas terbilang kecil. Berdasarkan data dari Badan Pusat Statistik (BPS), impor terbesar kita saat ini (diluar impor migas, karena migas akan selalu menjadi impor terbesar Indonesia) adalah impor mesin-mesin dan peralatan mekanik. Bukan, mesin disini bukan perkakas seperti yang biasa anda beli di Ace Hardware, melainkan mesin-mesin berat dan peralatan teknik untuk industri. Dibawah mesin mekanik, impor terbesar kita adalah mesin-mesin listrik, besi dan baja, kendaraan bermotor dan bagiannya, plastik, bahan kimia organik, dan barang-barang dari besi dan baja, dengan nilai impor sepanjang Semester I 2013 sebesar antara US$ 2.5 milyar (barang-barang dari besi dan baja), hingga US$ 13.3 milyar (mesin mekanik). Setelah barang-barang dari besi dan baja, tidak ada impor barang lain yang nilainya lebih dari US$ 2 milyar.
Ketujuh kategori barang diatas, mulai dari mesin mekanik hingga barang-barang dari besi dan baja, menyumbang nilai impor sebesar total 58.7% dari impor non migas, dan sisanya baru berasal impor barang-barang yang ecek-ecek, seperti daging sapi dan semacamnya.
Nah, jika anda jeli, maka anda akan bisa melihat bahwa impor kita terutama adalah besi dan baja. Sebab mesin-mesin mekanik pun, itu dibuat dari besi atau baja toh? Demikian pula dengan mesin-mesin listrik, yang rata-rata dibuat dari produk turunan baja, yakni stainless steel. Ini karena mesin-mesin tersebut memang dibutuhkan untuk industri. Ketika ada banyak perusahaan-perusahaan yang bikin pabrik di Cikarang dan Kawasan Industri lainnya, mereka kemudian segera mengimpor mesin-mesin karena belum banyak perusahaan teknik di Indonesia yang bisa membuat mesin serupa (atau mungkin memang belum ada sama sekali kalau untuk mesin tertentu). Termasuk karena produksi besi dan baja kita juga masih megap-megap, maka kebutuhan akan besi dan baja kita lagi-lagi harus impor.
Logo PT Krakatau Steel, Tbk

Namun seperti juga halnya Tiongkok yang membutuhkan banyak sekali besi dan baja untuk membangun industrinya di awal tahun 2000-an (sampai-sampai harus impor dari India, padahal mereka punya banyak perusahaan baja sendiri), yang akhirnya berujung pada pertumbuhan ekonominya yang luar biasa terutama sejak tahun 2004, maka mungkin kita juga sedang menuju kesana. Jika upaya Indonesia saat ini untuk naik kelas dari negara berkembang menjadi negara industri ini sukses, termasuk Krakatau Steel dan sejawatnya juga mampu memproduksi besi dan baja dalam jumlah besar-besaran sehingga kita nggak harus impor lagi, maka kita akan menyusul Tiongkok sebagai negara yang mampu membuat apa saja, atau minimal bikin jarum pentul dulu deh, soalnya itu juga masih diimpor dari Tiongkok sana.

Sementara kalau kita melihat historis sejarah yang lebih jauh lagi ke belakang, negara adidaya seperti Amerika Serikat pun bisa menjadi negara yang amat sangat maju seperti sekarang ini, karena diawali dari perkembangan industrinya yang luar biasa pada awal abad ke 20, dimana mereka bikin mobil, barang-barang elektronik, gedung-gedung pencakar langit di New York, jalur transportasi kereta api, peralatan militer, hingga pesawat terbang. Dan seluruh industri tersebut menjadi mungkin untuk dibangun setelah sebelumnya, yakni pada tahun 1901, seorang pengusaha terkenal bernama Andrew Carnegie mendirikan US Steel, perusahaan besi dan baja yang luar biasa besar, dan dikenal sebagai perusahaan pertama di dunia yang memiliki nilai lebih dari US$ 1 milyar. US Steel inilah, yang kemudian menyuplai kebutuhan besi dan baja untuk segala jenis industri yang berkembang di Amerika.
Balik lagi ke Indonesia. Kesimpulannya, meski kita pada saat ini, hari ini, mengalami defisit perdagangan, perlambatan pertumbuhan ekonomi, hingga pelemahan Rupiah, namun mudah-mudahan itu semua justru merupakan ancang-ancang agar kita melompat lebih tinggi lagi kedepannya. Suatu hari nanti, kita nggak perlu lagi mengekspor batubara karena PLN sudah cukup besar untuk menyerap semua batubara tersebut, dan mengkonversinya menjadi listrik yang sangat dibutuhkan oleh industri, lalu industri tersebut-lah yang akan menghasilkan barang-barang kualitas ekspor. Suatu hari nanti pula, kita nggak perlu lagi mengekspor CPO, melainkan mengekspor produk turunannya seperti margarin, oleochemical, hingga bahan baku kosmetik dan farmasi, dengan nilai jual yang tentunya jauh lebih tinggi. Dan seterusnya.
However, semua visi tersebut memerlukan waktu yang tidak sebentar untuk dicapai, dan yang jelas faktanya pada saat ini perekonomian dalam negeri kita sedang sedikit bermasalah, dimana banyak yang memperkirakan bahwa dalam jangka pendek Rupiah masih akan melemah lagi. Artikel ini juga masih belum menjawab banyak sekali pertanyaan, seperti bagaimana kontribusi sektor properti terhadap perekonomian, bagaimana progress dari pembangunan infrastruktur, bagaimana pengaruh BI Rate jika nanti dinaikkan lagi, bagaimana kira-kira manfaat yang bisa dihasilkan dari paket kebijakan pemerintah yang diumumkan kemarin, seperti apa tepatnya pengaruh negatif yang diberikan oleh pelemahan Rupiah terhadap kinerja-kinerja perusahaan yang berbasis impor, apakah saham KRAS boleh dikoleksi, hingga yang terpenting tentunya, IHSG gimana kelanjutannya nih?
Well, tapi berhubung artikel ini sudah lumayan panjang, maka selebihnya akan kita bahas minggu depan. Atau jika anda memiliki analisis atau informasi penting untuk disampaikan kepada teman-teman investor yang lain, anda bisa menuliskannya melalui kolom komentar [...]

Prediksi Pergerakan IHSG (Forum)

Dear investor dan juga kawan-kawan trader, melalui forum ini penulis mengajak anda untuk berbagi pandangan anda terkait bagaimana kira-kira pergerakan IHSG kedepannya, baik dalam jangka pendek (1 – 2 bulan kedepan) maupun jangka panjang (1 tahun kedepan), baik itu dilihat dari sisi fundamental, teknikal, ataupun perkembangan ekonomi makro nasional, atau sesuai spesialisasi anda saja. Misalnya jika anda adalah seorang technicalist, maka anda bisa memaparkan prediksi dan analisis anda dari sisi teknikal.

Anda bisa menuliskan analisis anda melalui kolom komentar dibawah, jangan lupa sebutkan nama atau minimal nickname anda dibawahnya. Anda juga boleh mengomentari analisis yang dibuat oleh teman yang lain, tentunya dengan bahasa yang baik. Tujuan penulis membuat forum ini adalah agar analisis yang anda paparkan bisa menjadi pencerahan bagi kawan-kawan investor/trader lainnya.
Demikian, terima kasih atas kontribusinya :)
Salam,
August 23rd, 2013 at 1:32 pm | Category: TEGUH ANALISIS SAHAM | Comments are closed

Tips Menghadapi Koreksi IHSG

Tadinya untuk minggu ini penulis berniat untuk membahas tema yang lain. Namun berhubung pada Senin, tanggal 19 Agustus 2013 ini IHSG anjlok sampai 5.6% dalam sehari, maka tentunya tidak ada yang lebih menarik untuk dibahas selain IHSG itu sendiri. You know, IHSG kadang naik, kadang turun, setiap hari. Tapi jika turun sampai diatas lima koma sekian persen? Well, itu tidak terjadi setiap hari.

Dalam kondisi seperti ini, meski sulit untuk mengatakannya, namun adalah wajar jika anda nyangkut, karena memang, hari ini semua orang pun nyangkut. Kalau bagi penulis pribadi, terakhir mengalami kejadian seperti hari ini adalah persis dua tahun lalu, ketika IHSG dilandaAgustus – September 2011 mini-crash. Jika pada hari ini IHSG jebol sampai lima persen lebih, maka ketika itu IHSG jatuh dengan angka cantik, yakni 8.88%. Bagi anda yang berpengalaman di tahun 2008, maka anda pasti sudah pernah mengalami hari yang lebih buruk lagi dari hari ini, yakni hari ketika saham-saham bluchip pada AR kiri semua..
Nah, bagi anda para pelaku pasar yang masih newbie, maka mungkin hari ini seperti kiamat. But for those who has experience, maka ini bukan akhir dari segalanya. Ketika Barcelona keok tujuh gol tanpa balas melawan Bayern Munchen di Liga Champions, maka bukan berarti klub sepakbola asal Spanyol tersebut kemudian langsung dibubarkan, melainkan tetap jalan terus.

Hanya bedanya, jika Barcelona juga sudah biasa menang 7 – 0 atau bahkan lebih dalam satu kali pertandingan (seperti semalam melawan Levante), maka sepanjang pengetahuan penulis, IHSG belum pernah mencetak skor (baca: naik) hingga lebih dari 5% dalam sehari (atau mungkin pernah, tapi sangat jarang).

Namun ketika gilirannya kebobolan (baca: turun), maka ini bukan pertama kalinya IHSG jeblok sampai lebih dari 5% dalam sehari. Malah, pada tahun 2008 lalu IHSG pernah turun 20% sekaligus hanya dalam tiga hari berturut-turut! Dan kemungkinan pada tahun 1998 IHSG pernah turun lebih gila lagi dari itu.
Sementara dalam jangka menengah atau panjang pun, penurunan IHSG selalu lebih cepat dari kenaikannya. Kalau anda ingat-ingat lagi, IHSG perlu waktu lima bulan untuk naik dari 4,300-an pada awal tahun lalu hingga menyentuh puncaknya di 5,200 pada akhir Mei. Sementara ketika gilirannya turun, ternyata IHSG hanya perlu waktu dua setengah bulan saja untuk balik lagi ke 4,300-an. Sedangkan di tahun 2008 lalu, IHSG hanya perlu waktu sembilan bulan untuk menjatuhkan diri dari posisi 2,800-an ke posisi 1,100-an, setelah sebelumnya membutuhkan waktu dua tahun lebih untuk bergerak sebaliknya (naik dari 1,100-an ke 2,800-an).
Dan jika kita ingat lagi kata-kata Warren Buffett, yaitu, ‘Butuh waktu 20 tahun untuk membangun reputasi, namun hanya butuh waktu 5 menit untuk mengacaukannya,’ maka mungkin memang seperti itulah pasar modal, dari dulu sudah begitu. Buffett kemungkinan mengatakan kalimat tersebut berdasarkan pengalamannya ketika ia dengan susah payah mengumpulkan cuan dan menumbuhkan portofolionya dalam waktu yang lama, namun semua cuan tersebut menguap dalam sekejap atau bahkan berbalik menjadi kerugian, ketika bursa saham anjlok.

Terjadi setiap tahun, dan selalu makan korban

So, like it or not, that’s how the stock market works, so you have to get used to it. But how?
Jika Warren Buffett atau Lo Kheng Hong yang ditanya pertanyaan seperti itu, maka anda pasti sudah hafal jawabannya: ‘Saya tidak pernah memprediksi kapan market akan bearish, karena saya tidak bisa melakukannya, dan tidak akan pernah bisa. Jadi ketika market terkoreksi, saya akan berbelanja saham lebih banyak lagi. Itu saja’.
Sekedar informasi, jika Buffett pernah kehilangan lebih dari separuh kekayaannya ketika pasar saham Amerika mengalami crash di tahun 1974, maka LKH juga pernah menderita loss sampai 90% di tahun 1998. Tapi apa kemudian mereka cut loss? Ternyata tidak, melainkan hold aja terus, malah jika ada dana mereka akan belanja lagi. Ketika pasar saham mengalami koreksi besar pada tahun 1970-an, Buffett melalui Berkshire Hathaway-nya justru menerbitkan notes (utang) dengan bunga 8% dimana dananya dipakai buat belanja saham. Warren Buffett sebenarnya tipikal investor yang anti pakai utang/margin buat beli saham, tapi ketika itu ia mungkin cukup yakin bahwa penerbitan notes itu diperlukan karena ada banyak saham yang lagi diobral, dengan potensi upside lebih dari 8% per tahun. Yup, dari kacamata investor, periode koreksi pada market bukanlah bencana, melainkan justru merupakan kesempatan untuk belanja saham lebih banyak lagi, tak peduli meski mereka sedang dalam posisi nyangkut sekalipun.
Tapi sayangnya, cara yang sama tidak selalu bisa dilakukan oleh investor/trader kebanyakan, karena memangnya siapa yang bisa tahan melihat portofolio membara tanpa kejelasan kapan bakal balik modal? Jadi kita butuh saran yang berbeda disini.  Dan kalau berdasarkan pengalaman penulis, maka inilah tahapan yang bisa kita lakukan.
Pertama, jika IHSG sudah dalam periode bullish, ditanda dengan rata-rata PER-nya yang sudah tinggi yakni 19atau bahkan 20 kali (angkanya bisa dilihat di IDX.co.id, di bagian statistik. Jika anda bingung liatnya dimana, boleh bertanya pada broker anda, seharusnya mereka tau), maka anda harus mulai mengurangi portofolio anda di saham, alias melepas beberapa pegangan saham untuk tujuan mengumpulkan cash.
Namun ingat bahwa meski ini kelihatannya gampang untuk dilakukan, tapi pada prakteknya sama sekali tidak mudah. Seringkali ketika market sebenarnya sudah bullish, tapi IHSG terus saja breaking new high, dan itu pasti akan terus menggoda anda untuk masuk lagi. Jadi dalam hal ini anda harus sabar.
Kedua, jika IHSG mulai mengalami penurunan signifikan, yakni turun lebih besar dari 2% dalam sehari, atau turun lebih dari 5% dalam tiga hari berturut-turut, maka biasanya itulah tanda bahwa periode bullish akan segera berakhir, dan akan diganti oleh periode bearish. Pada saat inilah sebaiknya anda segera cuci gudang, sebelum IHSG benar-benar anjlok.
Ketiga, ingat bahwa seperti periode bullish tidak terjadi dalam sehari kemudian selesai, maka demikian pula dengan periode bearish. Sepanjang pengamatan penulis, setiap kali IHSG memasuki masa terkoreksi yang signifikan, dalam hal ini turun 20% atau lebih, maka IHSG tidak akan turun sebanyak 20% itu hanya dalam sehari (tentu saja!) melainkan akan butuh waktu minimal sebulan. Penulis katakan minimal, karena dalam waktu-waktu tertentu, contohnya seperti sekarang ini, periode market bearish terjadi dalam waktu yang agak lama, yakni dua, tiga, hingga empat bulan. Pada tahun 2008, periode bear market tersebut bahkan terjadi selama sembilan bulan penuh.
Jadi dalam hal ini ketika anda melakukan sukses cuci gudang sebelum IHSG benar-benar jatuh, maka selanjutnya jangan langsung masuk lagi ketika akhirnya kejatuhan IHSG tersebut terjadi, melainkan tunggu dulu sampai periode bearish-nya reda, minimal sebulan, atau mungkin lebih. Ketika itulah maka anda harus bisa bersabar lagi.
Kemudian, apa tandanya bahwa periode bearish sudah berakhir, dan kita sudah boleh belanja? Bisa macam-macam, tapi yang paling sederhana adalah jika IHSG minimal sudah turun 20% dari puncaknya, dan sudah ada rebound (IHSG berbalik naik) yang signifikan, maka barulah anda bisa menyicil untuk belanja lagi (posisi IHSG pada penutupan hari ini, jika dihitung dari puncaknya yakni 5,251, baru terkoreksi 17.9%). Ketika itu biasanya rata-rata PER saham-saham di BEI sudah di kisaran wajarnya, yakni 12 – 14 kali. Saham-saham yang bisa diincar pertama kali adalah saham-saham bluchip karena mereka biasanya sangat responsif terhadap kenaikan IHSG, jika IHSG memasuki fase bullish kembali.
Namun tips diatas hanya berlaku jika yang terjadi adalah koreksi musiman biasa tanpa penyebab yang bersifat fundamental. Sementara dalam kasus khusus seperti tahun 1998 dan 2008, maka koreksi tersebut bisa mencapai 50%, atau bahkan lebih, yang bisanya ditandai oleh perubahan yang dramatis pada perekonomian, entah itu perekonomian dalam negeri maupun global. Penulis katakan ‘dramatis’, karena pada tahun 1998 dan 2008 sama-sama diwarnai oleh cerita-cerita kebangkrutan perusahaan, bank rush, PHK massal, dan semacamnya. Sedangkan ketika terjadi koreksi musiman biasa, maka cerita yang beredar di media biasanya hanya bad newsbiasa yang cenderung dibesar-besarkan.
Nah, untuk koreksi tahun 2013 ini, kalau dari kacamata penulis sendiri (eh, tapi saya gak pake kacamata ding), kejadiannya nggak akan sampai seperti tahun 2008, karena sejauh ini aktivitas bisnis orang-orang masih berjalan dengan lancar, dan sepertinya belum ada seorangpun yang dengan panik menyerbu Bank BCA untuk mencairkan depositonya. Koreksi kali ini lebih mirip koreksi tahun 2011, dimana penyebabnya cukup jelas yaitu kinerja para emiten yang rata-rata tidak terlalu bagus pada Semester I 2013 ini, pertumbuhan ekonomi kita melambat menjadi tinggal 5.81%, dan Rupiah juga melemah menjadi sekitar Rp10,450 per US Dollar, sebagai imbas dari perlambatan pertumbuhan ekonomi tersebut.

Jadi target pelemahan IHSG-nya adalah hingga 20% dari puncaknya, mungkin tidak akan sama persis, tapi juga tidak akan terlalu jauh. Untuk turun lebih dalam dari itu, katakanlah hingga 30% atau bahkan 40% dari puncaknya, maka diperlukan sentimen yang lebih dramatis lagi, misalnya jika Rupiah down hingga Rp12,300 seperti tahun 2008 lalu, dan ada sebuah perusahaan besar yang bangkrut (KARK itu bukan perusahaan besar). Tapi untuk sementara ini penulis kira kecil kemungkinannya itu akan terjadi, karena pertumbuhan ekonomi kita hanya melambat, bukan mandek apalagi sampai krisis.

Sementara pada koreksi tahun 2011 lalu, penyebabnya adalah krisis Eropa (Yunani, masih ingat?) plus debt ceiling Amerika, alias mirip-mirip dengan krisis global tahun 2008 hanya saja dengan skala yang lebih kecil. Ketika itupun IHSG terkoreksi sekitar 20%. Pada saat ini perekonomian global tampak mulai pulih, ditandai dengan kemungkinan dikuranginya kebijakan quantitative easing oleh Federal Reserve, namun sebagai gantinya, Indonesia akhirnya menyusul India dan Tiongkok sebagai negara mencatat perlambatan pertumbuhan ekonomi, terutama karena menurunnya harga-harga komoditas, dan hal itulah yang kemudian dijadikan justifikasi oleh Mr. Market untuk memasuki periode bearish kembali.
Okay, I think that’s enough. Terakhir, seperti yang sudah penulis katakan sebelumnya, meski tips-tips diatas tampak sederhana dan mudah untuk dilakukan, namun pada prakteknya tidak pernah sesederhana dan semudah itu, termasuk penulis sendiri nyatanya tetep aja kena nyangkut juga. Tapi mungkin satu poin lainnya yang juga penting adalah, jika anda sudah pernah mengalami kondisi koreksi seperti ini sebelumnya, maka seharusnya pada periode bear market kali ini anda akan lebih tenang dan tidak mudah panik dalam menata ulang portofolio anda, dimana seringkali justru ketenangan itulah yang lebih diperlukan dalam kondisi bear market seperti sekarang. Just remember, bahwa sama seperti halnya IHSG tidak akan selalu bullish terus, maka bearish market-pun pada waktunya nanti akan berakhir juga, dan berganti menjadi bullish kembali.
Jadi istilahnya, untuk saat ini yang penting asal anda tetap mampu ‘bertahan hidup’ saja dulu. Karena ingat pula, whatever doesn’t kill you, it will try to kill you again (oops sorry, this is the correct one: it will make you stronger!). Good luck!

Catatan: Khusus untuk artikel kali ini, penulis mengajak anda para investor, untuk berbagi pengalaman serta tips-tips tentang bagaimana cara anda dalam menghadapi bear market seperti sekarang ini, plus (jika ada) analisa anda tentang bagaimana kira-kira IHSG kedepannya. Dan mudah-mudahan itu bisa membantu memberikan pencerahan bagi teman-teman investor yang lain. Caranya cukup dengan langsung menulisnya pada kolom komentar dibawah artikel ini, jangan lupa cantumkan nama nickname anda dibawahnya. Okay, thanks for contributing :)

August 19th, 2013 at 11:08 pm | Category: TEGUH ANALISIS SAHAM | Comments are closed

Ace Hardware Indonesia

Ngomong-ngomong soal Ace Hardware, apa yang terlintas di benak anda ketika mendengar ‘Ace Hardware’ tersebut? Kalau penulis yang ditanya demikian, penulis akan menjawabnya: ‘Itu adalah nama toko, atau lebih tepatnya supermarket, yang saya sering mampir untuk melihat-lihat apa saja yang dijual disitu, tapi ya cuma liat-liat doang, alias hampir nggak pernah membeli sesuatu’. Alasannya adalah, meski harus diakui bahwa toko Ace Hardware menjual barang-barang unik dan berkualitas bagus yang tidak ada di toko lain, namun sebagian besar dari barang-barang tersebut tidak begitu dibutuhkan untuk kebutuhan sehari-hari. Sebagai contoh, apakah anda membutuhkan satu set alat panggangan barbeque untuk backyard party di rumah? Well, jika rumah anda memang ada backyard-nya, maka mungkin anda memang butuh. Tapi yah, berapa banyak sih rumah di Jakarta yang punya halaman luas di belakangnya?

Disisi lain, jika anda punya rumah gede di Menteng, Pondok Indah, atau Pantai Indah Kapuk, maka alat panggangan barbeque tadi mungkin merupakan must have item, dan demikian pula dengan produk-produk lainnya yang dijual di Ace Hardware. Yup, Ace Hardware, memang bukan toko retail biasa. Produk-produk yang dijual disitu merupakan produk home improvement, alias produk khusus yang sengaja didesain untuk meningkatkan kualitas rumah sebagai tempat tinggal anda dan keluarga. Contohnya, selain alat panggangan barbeque tadi, anda akan menemukan jam dinding dengan desain yang sangat-sangat cantik di Ace Hardware, yang tidak dijual di toko lain, meski memang harganya pun jauh lebih mahal. But for some people, harga yang lebih mahal tersebut setimpal dengan efek ‘cantik’ yang diberikan jam dinding tersebut terhadap penampilan rumah secara keseluruhan.
Karena itulah, meski bagi sebagian besar orang memiliki rumah yang layak huni saja sudah cukup baik, namun bagi orang-orang tertentu dari kalangan menengah keatas, mereka baru akan merasa betah jika rumahnya dilengkapi oleh produk-produk home improvement tersebut. Dan di Indonesia, Ace Hardware adalah satu-satunya toko yang menyediakan produk-produk seperti itu, sehingga perusahaannya boleh dibilang memonopoli bisnis ini. Sebenarnya ada juga toko-toko lain yang serupa, seperti Super Home atau IKEA, namun sejauh ini belum ada dari mereka yang menjadi pesaing berarti bagi ACES di bidang ini.
Tentang Perusahaan
Ace Hardware Corporation (AHC) merupakan perusahaan ritel global yang berdiri pertama kali pada tahun 1924 di Chicago, Amerika Serikat, dengan pendirinya bernama Richard Hesse. Dan sejak saat itu, AHC terus berkembang pesat. Pada tahun 1968, Ace Hardware untuk pertama kalinya membuka toko diluar Amerika, ketika itu di Kepulauan Guam. Dan pada tahun 1990, AHC mulai bekerja sama dengan perusahaan-perusahaan lokal di tiap-tiap negara untuk membuka toko (setelah sebelumnya hanya membuka toko miliknya sendiri), dengan konsepnya yang kurang lebih sama dengan sistem franchise Alfamart atau Indomaret.
Kemudian pada tahun 1995, AHC masuk ke Indonesia dengan bekerja sama dengan Grup Kawan Lama, dimana kedua belah pihak sepakat untuk mendirikan PT Ace Hardware Indonesia (ACES), namun 100% saham ACES sepenuhnya dipegang pihak Kawan Lama (menjadi 60% setelah perusahaan go public pada tahun 2007, dimana 40%-nya dipegang investor publik). Dalam kontraknya, ACES diharuskan untuk membayar royalti kepada AHC, namun nilai royaltinya nggak besar, cuma Rp17 milyar pada Semester I 2013 (bandingkan dengan pendapatan perusahaan yang mencapai Rp1.8 trilyun). Dan sebagai gantinya ACES memperoleh hak eksklusif untuk menggunakan merk ‘Ace Hardware’, dan juga hak eksklusif untuk membeli produk-produk home improvement dari AHC, dimana kontak hak eksklusif tersebut baru akan selesai pada tahun 2024.


Logo Ace Hardware dengan slogannya, ‘The Helpful Place’


Dalam perkembangannya sejak membuka gerai pertama di Karawaci, Tangerang, pada tahun 1996, ACES terus berkembang pesat dan menjadi salah satu anak usaha Grup Kawan Lama yang paling sukses sejauh ini. Hingga hari ini, atau 18 tahun sejak didirikan, ACES sudah memiliki total 85 toko/gerai di seluruh Indonesia, dan masih akan terus bertambah. Pihak manajemen sendiri, terutama sejak perusahaan go public pada tahun 2007, mentargetkan akan membuka setidaknya 15 gerai anyar setiap tahunnya, thanks to meningkatnya jumlah penduduk kalangan menengah di Indonesia dalam lima tahun terakhir ini.
Dan sejak tahun 2010 lalu, ACES membuka unit usaha baru, yaitu Toys Kingdom, yaitu toko yang secara khusus menjual mainan, tidak hanya mainan anak-anak tapi juga orang dewasa, hingga perlengkapan bayi. Seperti juga toko Ace Hardware-nya, di Toys Kingdom ini anda akan menemukan mainan-mainan berkualitas bagus yang tidak ada di toko lain. Sejauh ini ACES sudah memiliki 16 gerai Toys Kingdom dengan lokasi yang masih terkonsentrasi di Jakarta, yang ditargetkan akan tumbuh menjadi 21 gerai pada akhir tahun 2013. Sehingga secara keseluruhan, ACES menawarkan prospek pertumbuhan yang menarik.
Kinerja Perusahaan & Sahamnya
Penulis sudah mengamati ACES ini sejak lama, sejak harga sahamnya masih di 4,000-an (sebelum stocksplit, setara dengan 400 pada saat ini). Ketika itu penulis sampai pada kesimpulan bahwa meski kinerja perusahaannya bagus, namun harga sahamnya nggak affordable alias kelewat mahal, dengan PER ketika itu mencapai lebih dari 25 kali. Selain itu, kalau berdasarkan pengalaman penulis sendiri, penulis sangat jarang membeli sesuatu di Ace Hardware, kecuali jam dinding yang sudah diceritakan diatas, kurang lebih setahun yang lalu. Hal ini berbeda dengan toko retail biasa seperti Carrefour, Hero, Ramayana, Hypermart, hingga minimarket seperti Alfamart, dimana penulis lumayan sering belanja disitu. Jadilah ketika itu penulis berkesimpulan bahwa ACES akan mengalami kesulitan jika Indonesia mengalami perlambatan pertumbuhan ekonomi, yang pada akhirnya berdampak pada menurunnya daya beli masyarakat. Karena memang, barang-barang yang dijual Ace Hardware rata-rata harganya kelewat mahal sih..
Namun faktanya hingga laporan keuangan terakhir perusahaan per Kuartal II 2013, kinerja ACES sejauh ini malah merupakan salah satu yang terbaik di sektor ritel, dengan ROE yang mencapai 22.3%. Sementara catatan pertumbuhannya dalam tiga tahun terakhir (sejak 2010) juga luar biasa, dengan laba bersih yang hampir berlipat dua setiap tahunnya. Kalau yang penulis perhatikan, pertumbuhan ACES yang cepat tersebut turut terdorong oleh booming properti di Indonesia dalam 3 tahun terakhir ini, dimana banyak mall-mall baru yang didirikan di Jakarta dan sekitarnya, belum termasuk mall-mall yang didirikan di daerah lainnya di Pulau Jawa, sehingga ACES jadi punya banyak tambahan tempat untuk membuka gerai baru. Intinya, jika sektor properti masih seperti sekarang ini hingga dua tiga tahun kedepan, maka ACES juga masih berpeluang untuk mencatat pertumbuhan seperti tahun-tahun sebelumnya. Terakhir, ACES membuka gerai ke-85-nya di Kota Solo, Jawa Tengah, sekaligus merupakan gerai keduanya di kotanya Jokowi tersebut. Dan coba tebak? Gerai anyar tersebut bisa berdiri karena adanya mall baru di Solo, yakni Hartono Mall, yang baru beroperasi pada tahun ini. Sementara gerai milik ACES sebelumnya berlokasi di Solo Square Mall.
Tapi jika nanti pembangunan mall-mall anyar berhenti, maka bagaimana pertumbuhan ACES kedepannya? Ya tentunya masih akan tumbuh, hanya saja tidak akan sekencang sebelumnya. Namun mengingat ACES juga punya Toys Kingdom, yang sejauh ini jumlah gerainya masih sedikit, maka angka pertumbuhan yang tercatat dalam tiga tahun terakhir kemarin berpeluang untuk dipertahankan, atau bahkan tumbuh lebih tinggi lagi, jika Toys Kingdom tersebut sukses (sekarang masih dirintis). Dari pendapatan ACES sebesar Rp1.8 trilyun di Semester I 2013, Toys Kingdom baru berkontribusi sebesar Rp73 milyar saja, namun angka tersebut tumbuh signifikan (55.7%) dibanding periode yang sama tahun 2012, yang hanya Rp47 milyar.
Kesimpulannya, berikut ini adalah beberapa hal yang mungkin bisa dijadikan justifikasi kenapa ACES ini mahal (PER dan PBV masing-masing 34.3 dan 7.8 kali pada harga 740), yakni:
  1. Sektornya unik, dan perusahaan berstatus sebagai market leader di sektornya tersebut. Nama dan brand perusahaan juga cukup dikenal oleh publik.
  2. Kinerjanya sangat baik untuk ukuran perusahaan ritel.
  3. Nama besar Grup Kawan Lama sebagai pengelola perusahaan. Kawan Lama sejak dulu memang sudah sangat terkenal sebagai perusahaan distributor barang-barang perkakas terbesar di Indonesia.
  4. Sementara merk ‘Ace Hardware’ sendiri merupakan merk ritel global yang cukup terkenal, hampir sama terkenalnya dibanding Walmart, The Home Depot, atau IKEA. Ace Hardware Corporation secara total memiliki 4,077 gerai diseluruh dunia per akhir tahun 2012, termasuk melalui ACES di Indonesia
  5. Perusahaannya punya peluang untuk me-maintain momentum pertumbuhannya, seiring dengan masih berkembangnya sektor properti, masih meningkatnya jumlah penduduk kalangan menengah, dan karena adanya venture baru di bidang ritel produk mainan (Toys Kingdom), dan
  6. ACES merupakan satu-satunya perusahaan ritel khusus produk-produk home improvement di BEI, sehingga anda tidak bisa invest di saham lain kalau tertarik untuk masuk ke sektor ini.
Disisi lain, berikut adalah beberapa hal yang patut pula anda pertimbangkan sebelum memutuskan untuk invest di ACES ini:
  1. Valuasi ACES biar bagaimanapun memang mahal, bahkan meski dia sudah turun lumayan dalam dari puncaknya (1,120) karena melemahnya IHSG. Dalam hal ini penulis jadi ingat dengan saham Mitra Adiperkasa (MAPI), yang meski perusahaannya bagus, namun sahamnya sejak awal juga memang sudah mahal (MAPI ini perusahaan ritel juga). Dan entah karena faktor valuasi tersebut atau lainnya, faktanya MAPI menjadi salah satu saham yang paling terpukul seiring terkoreksinya IHSG akhir-akhir ini, dimana MAPI sudah turun hampir 40% dari posisi puncaknya.
  2. Meski kinerja ACES sejauh ini masih bagus, namun kinerja Ace Hardware Corporation (AHC) justru terus turun sejak mengalami puncaknya pada tahun 2007 lalu. Meski itu mungkin karena perekonomian Amerika dan Eropa sedang melambat, berbeda dengan perekonomian Indonesia justru sedang bagus-bagusnya, namun tidak ada salahnya jika hal ini kemudian anda jadikan catatan.
  3. Besaran royalti yang dibayarkan ACES ke AHC selama ini terbilang sangat kecil. Jika nanti sewaktu-waktu royalti tersebut dinaikkan, maka bukan tidak mungkin saham ACES akan mengalami nasib seperti saham Unilever Indonesia (UNVR), atau Holcim Indonesia (SMCB), yang langsung jatuh begitu keluar pengumuman soal royalti tersebut. Meski disisi lain itu justru merupakan peluang untuk buy di harga murah meriah (karena faktanya UNVR dan SMCB langsung naik lagi), tapi hal itu akan jadi risiko jika anda membeli ACES di harga saat ini.
  4. Pertumbuhan gerai-gerai baru ACES nyaris sepenuhnya bergantung pada pembangunan mall-mall baru. Kalau kita perhatikan Jakarta dan sekitarnya sih, memang mall-mall baru tersebut terus bermunculan seperti jamur di musim hujan. But honestly, penulis tidak pernah tahu kapan ‘musim hujan’ tersebut akan berakhir, karena mall bukanlah jenis properti yang bisa dibangun dalam jumlah massal, seperti perumahan, apartemen, gedung perkantoran, atau kawasan industri. Adalah aneh jika dalam satu lokasi, terdapat banyak mall sekaligus.
Jadi rekomendasinya? Well, penulis sudah menyampaikan semua hal yang penulis pikir perlu anda ketahui tentang ACES ini, jadi kesimpulan rekomendasinya terserah anda saja. Kalau menurut penulis sendiri, agak terlambat kalau anda masuk di saham ini pada harga sekarang, kalau tujuannya untuk investasi. Kecuali tentu saja, jika anda bisa masuk di harga yang lebih rendah, let say 550 – 650.
PT Ace Hardware Indonesia, Tbk
Rating kinerja pada Q2 2013: AA
Rating saham pada 740: BB

NB: Buku kumpulan analisis saham berdasarkan kinerja perusahaan di Kuartal II 2013 sudah selesai dikerjakan. Anda bisa memperolehnya disiniAugust 12th, 2013 at 4:24 pm | Category: TEGUH ANALISIS SAHAM | Comments are closed

Ebook Kuartalan edisi Kuartal II 2013

Dear investor, seperti biasa setiap kuartal sekali, penulis membuat buku elektronik (ebook, dengan format PDF) yang berisi kumpulan analisis (“Ebook Kuartalan”), yang kali ini didasarkan pada laporan keuangan (LK) para emiten periode Kuartal II 2013. Ebook ini diharapkan akan menjadi panduan bagi anda untuk memilih saham yang bagus untuk trading, investasi jangka menengah, dan panjang.

Sejak ebook edisi sebelumnya, penulis sudah bekerja sama dengan tim kecil untuk melakukan screening/pemilihan saham untuk dimasukkan kedalam ebooknya. Berikut adalah standar kriteria yang kami terapkan untuk memilih saham-saham yang akan dibahas di ebook ini.
  1. Sahamnya likuid.
  2. Memiliki fundamental yang bagus, minimal bisa dilihat dari rasio profitabilitasnya (ROA, ROE, NPM) yang besar.
  3. Kalau bisa mencatat kenaikan laba yang signifikan, serta miliki kinerja konsisten di masa lalu, dan
  4. Harganya wajar, atau paling tidak belum terlalu mahal.
Ebook ini akan terbit pada hari Senin tanggal 19 Agustus 2013, dan akan berisi analisis terhadap 30 buah saham. Normalnya ebook ini terbit pada tanggal 12 Agustus, namun penulis kemungkinan tidak akan bisa menyelesaikan ebooknya pada tanggal tersebut karena dekat sekali dengan libur lebaran, jadi penulis minta waktu ekstra selama seminggu. Anda bisa memperoleh ebook-nya dengan cara preorder, keterangan selengkapnya baca disini.
Berikut adalah screenshot ebooknya, klik gambar untuk memperbesar:

Bagi anda yang belum pernah membaca ebook ini sebelumnya, penulis menyediakan sampelnya yakni Ebook Kuartalan Edisi Kuartal I 2011, yang terbit pada Mei 2011 lalu. Anda bisa mendownloadnya disini, gratis! Jika anda tidak bisa mendownloadnya, maka kirim email dengan subjek ‘Sampel Ebook Kuartalan’, ke teguh.idx@gmail.com, dan penulis akan mengirim ebook-nya ke alamat email anda. Tidak ada biaya untuk ini, tetap gratis.

We highly appreciate your opinion. Jadi kalau anda punya saran agar produk analisis ini menjadi lebih baik kedepannya, atau punya suggest saham tertentu yang menurut anda bagus, maka anda bisa kirim email yang berisi saran/list saham pilihan anda tersebut ke alamat email teguh.idx@gmail.com, dengan subjek saran. Jangan lupa sertakan nama lengkap anda, thanks!

Update: Berikut ini adalah daftar sementara dari saham-saham yang akan dibahas di Ebook Kuartalan edisi kali ini. Catat bahwa daftar ini masih bisa berubah lagi hingga ebooknya nanti terbit.

TLKM BSDE AISA
UNVR KIJA MITI
PGAS SSIA EKAD
BBRI APLN MTDL
BTPN CTRP GEMA
BJBR BKSL ISSP
BJTM NRCA KIAS
AGRO CASS MBSS
BBKP MAIN ASGR
MFIN WIIM GLOB

Info lebih lanjut tentang Ebook ini: Telp/SMS 081220445202 (Ms. Nury, my assistant), atau Pin BB 2850E045 (Ms. Nury)

Penulis membuat ‘kalkulator intrinsik’ yang diharapkan bisa membantu anda untuk menghitung valuasi harga saham, apakah masih murah atau sudah mahal. Anda bisa memperolehnya secara gratis

Adi Sarana Armada

Bagi masyarakat Indonesia yang tinggal di perkotaan, katakanlah seperti di Jakarta, ada dua hal yang sudah dianggap sebagai kebutuhan primer. Yang pertama tentunya rumah (atau apartemen), dan yang kedua adalah kendaraan bermotor, entah itu mobil ataupun sepeda motor. Dan itu sebabnya, rata-rata warga Jakarta memiliki keduanya (rumah dan mobil, atau minimal motor). Dari sisi manfaat, maka kedua barang tersebut memiliki kegunaan yang sama besarnya, dimana rumah adalah tempat untuk tidur, mandi, dan nyuci piring, sementara mobil adalah alat transportasi untuk bolak balik rumah dan kantor, termasuk untuk mengajak keluarga menghabiskan akhir pekan di Taman Buah Mekarsari.

Itu dari sisi manfaat. Sementara dari sisi investasi, maka rumah adalah investasi yang baik, namun tidak demikian halnya dengan mobil. Alasannya adalah karena seperti yang pasti anda sudah hafal, harga rumah dalam jangka panjang biasanya naik terus, sementara harga mobil justru turun.
Bagi masyarakat kebanyakan, turunnya harga mobil dalam jangka panjang biasanya tidak jadi masalah, karena toh yang mereka cari adalah manfaatnya. Namun bagi perusahaan, pembelian aset berupa mobil dan kendaraan bermotor lainnya untuk kegiatan operasional terkadang bisa menjadi masalah, dimana penurunan/penyusutan nilai mobil tersebut bisa menyebabkan penurunan aset perusahaan secara keseluruhan, mengingat harga mobil tidaklah murah (beda dengan harga komputer, misalnya). Padahal yang namanya perusahaan, mereka harus terus bertumbuh setiap tahun, yang salah satunya bisa dilihat dari pertumbuhan asetnya.
Karena itulah, kalau di negara-negara maju, pada saat ini sudah banyak perusahaan yang lebih memilih untuk menyewa mobil ketimbang membelinya. Kalau di Indonesia, trend penyewaan mobil oleh perusahaan ini belum begitu populer. Namun khusus untuk industri telekomunikasi, sejak beberapa tahun ini sudah berkembang bisnis penyewaan menara telekomunikasi, dengan dua pemain utamanya yakni Sarana Menara Nusantara (TOWR), dan Tower Bersama Infrastructure (TBIG). Dengan adanya bisnis penyewaan menara telekomunikasi ini, maka kedua belah pihak, yakni perusahaan telekomunikasi (Telkom dll) dan perusahaan pemilik menara, sama-sama diuntungkan, dimana Telkom gak perlu keluar duit buat bangun menara baru, sementara perusahaan pemilik menara bisa memperoleh untung ganda karena adanya dua atau tiga penyewa yang menggunakan menara yang sama.
Namun, perusahaan yang menyediakan jasa penyewaan menara telekomunikasi tentunya hanya dibutuhkan oleh perusahaan-perusahaan telekomunikasi. Sementara perusahaan penyewaan mobil? Well, mengingat bahwa sepertinya hampir semua perusahaan di Indonesia membutuhkan mobil untuk operasionalnya, mulai dari mobil pick up, minibus, truk, mobil travel, hingga bus besar, maka peluang pasarnya otomatis menjadi sangat luas.
Dan mungkin hal inilah yang ditangkap oleh Grup Triputra, yang sejak tahun 2003 lalu masuk ke bisnis penyewaan kendaraan untuk pelanggan institusi/korporat melalui salah satu anak perusahaannya, Adira Rent, yang di tahun 2010 berubah nama menjadi Adi Sarana Armada (ASSA). ASSA ini kemudian menggelar IPO pada November 2012 kemarin, dan sejauh ini merupakan satu dari hanya dua perusahaan penyewaan mobil yang sahamnya terdaftar di BEI (satunya lagi Cipaganti/CPGT). Seperti halnya CPGT yang tidak melulu memperoleh pendapatannya dari bisnis sewa kendaraan, ASSA juga memiliki bisnis jual beli kendaraan bekas, dan jasa pengangkutan barang. Pada Semester I 2013, bisnis jual beli kendaraan bekas menyumbang 23% pendapatan ASSA, sedangkan jasa pengangkutan barang 13%, sehingga kalau dijumlah menjadi 36%, alias cukup signifikan.
Logo PT Adi Sarana Armada, Tbk
Nah, meski diatas disebutkan bahwa industri penyewaan mobil untuk pelanggan korporat belum menjadi trend di Indonesia, sehingga prospek pertumbuhan pasarnya masih terbuka lebar, namun pemain di industri ini sejatinya sudah sangat banyak. Meski demikian, ASSA memiliki keunggulan dibanding perusahaan-perusahaan lainnya yang sejenis (termasuk CPGT), berkat posisinya yang sudah cukup mapan sebagai perusahaan terbesar kedua di Indonesia di bidang penyewaan mobil, dibelakang PT Serasi Auto Raya, atau yang lebih dikenal dengan nama TRAC. Jumlah armada kendaraan milik ASSA sendiri telah meningkat dengan pesat dari hanya 800 unit di tahun 2003, menjadi lebih dari 11,000 unit pada saat ini (dan masih akan bertambah lagi). Pertumbuhan ASSA yang cepat tersebut kemungkinan karena pemilik Grup Triputra, yakni Theodore Permadi Rachmat (TPR), memang merupakan pengusaha spesialis industri kendaraan bermotor. TPR merupakan direktur utama PT Astra International (ASII) selama 18 tahun, yakni dari tahun 1984 hingga 2002, dan juga merupakan kerabat dari pendiri Grup Astra, William Soeryadjaya. TRAC sendiri, yang notabene menjadi pesaing utama ASSA, merupakan anak usaha dari ASII, sehingga boleh dibilang bahwa penguasa industri otomotif di Indonesia merupakan orang-orang yang itu-itu saja.
Cara Kerja Perusahaan
Meski perusahaannya tergolong mapan, namun pada laporan keuangan terakhirnya untuk periode semester I 2013, ASSA mencatat total kewajiban Rp1.2 trilyun, yang menjadikannya mencatat DER 1.6 kali, karena total ekuitasnya hanya Rp776 milyar, itupun setelah mendapat Rp500 milyar lebih dari IPO-nya. Point pentingnya disini adalah, dari kewajibannya sebesar Rp1.2 trilyun tersebut, lebih dari Rp1 trilyun diantaranya merupakan utang bank jangka panjang. Kemungkinan, sampai kapanpun ASSA tidak akan pernah bisa mengurangi utang banknya tersebut, karena untuk membeli mobil dari dealer, perusahaan selalu membutuhkan utang dari bank tersebut. Jadi sistem kerjanya begini:
  1. Pertama, ASSA membeli mobil dari dealer, menggunakan dana yang dipinjam dari bank. Kenapa harus pake pinjaman bank? Karena kalau pake duit sendiri, dapet mobilnya cuma sedikit. ASSA juga harus membayar asuransi dalam jumlah yang lumayan untuk manajemen risiko (sama seperti kalau anda beli mobil).
  2. Mobil tersebut kemudian disewakan, atau digunakan sebagai kendaraan untuk mengangkut barang, sehingga perusahaan memperoleh pendapatan. Pendapatan tersebut kemudian akan langsung dikurangi beban penyusutan, bunga pinjaman, dan asuransi, belum termasuk beban-beban umum lainnya. Alhasil, margin keuntungan ASSA menjadi sangat kecil. Dalam lima tahun terakhir, ASSA rata-rata hanya mampu mencatat net profit margin (laba bersih dibandingkan pendapatan), sebesar 1 atau 2% saja, termasuk mencatat laba bersih minus alias rugi pada tahun 2007 dan 2009. Pada Semester I 2013 ini, margin tersebut membaik menjadi 8.7%, namun belum ada jaminan bahwa itu akan berlanjut di masa-masa yang akan datang.
  3. Setelah periode waktu tertentu, mobil-mobil yang sudah berumur akan dikirim ke showroom untuk dijual sebagai mobil bekas, sehingga perusahaan memperoleh pendapatan lagi. Menariknya, bisnis jual beli mobil bekas ini ternyata malah lebih menguntungkan ketimbang bisnis sewa mobil. Pada Semester I 2013, ASSA meraup laba bersih Rp20 milyar dari jual beli mobil bekas, atau sedikit lebih tinggi dibanding laba dari sewa mobil sebesar Rp19 milyar. Padahal, pendapatan ASSA dari sewa mobil mencapai Rp330 milyar, atau jauh lebih besar dibanding pendapatan dari jual beli mobil bekas sebesar Rp113 milyar. In fact, margin laba bersih ASSA yang sebesar 8.7% tadi adalah karena tertolong oleh bisnis jual beli mobil bekas, sementara margin dari bisnis sewa mobilnya tetap sangat kecil.
  4. Setelah mobil lama dijual, perusahaan beli mobil baru lagi menggunakan pinjaman bank, dan prosesnya balik lagi dari nomor 1 diatas.
Kesimpulannya, meski prospek bisnisnya mungkin menarik mengingat belum semua perusahaan di Indonesia meng-outsourcing-kan mobil untuk operasionalnya, seperti yang saat ini sudah menjadi trend di negara maju, namun bisnis sewa mobil ini praktis cukup berisiko. Ketika terjadi suku bunga naik, maka bunga pinjaman akan naik, dan beban perusahaan untuk membayar bunga pinjaman bank akan meningkat. Skenario terburuknya adalah beban bunga tersebut cukup besar hingga menggerus laba hingga habis bahkan minus, dan mungkin itu sebabnya ASSA sempat mengalami kerugian di masa lalu. Masalahnya adalah, sampai kapanpun ASSA kemungkinan akan tetap memiliki utang bank dalam jumlah besar di neracanya, mengingat itu tadi: Perusahaan nggak mungkin belanja mobil pake duit sendiri, atau cuma bisa dapet sedikit. Termasuk TRAC sendiri, perusahaan penyewaan mobil yang lebih mapan dengan ukuran aset tiga kali lebih besar dari ASSA, namun utang banknya tetep aja segunung.
Risiko lainnya adalah terkait beban penyusutan mobil yang nilanya bisa jadi lebih besar dari pendapatan, terutama jika perusahaan tidak mampu mengutilisasi armadanya secara maksimal (banyak mobilnya yang nganggur karena gak ada penyewa, padahal penyusutan tadi jalan terus). Plus, beban premi asuransi juga bisa naik sewaktu-waktu jika Indonesia berada dalam kondisi sosial/ekonomi/politik yang kurang kondusif. Alhasil, dengan demikian kita bisa mengatakan bahwa bisnis penyewaan mobil merupakan bisnis dengan margin yang kecil, dan berisiko tinggi pula. Well, doesn’t sounds too good, right?
Mungkin itu pula sebabnya, sepanjang semester pertama tahun 2013 ini ASSA menggenjot bisnis jual beli mobil bekas, yang ternyata lebih menguntungkan ketimbang bisnis sewa mobil. Nilai pendapatan ASSA dari bisnis jual beli mobil bekas pada semester I 2013 meningkat lebih dari dua kali lipat dibanding periode yang sama tahun 2012. Kalau kata seorang temen penulis sendiri yang kebetulan punya usaha showroom mobil, bisnis jual beli mobil bekas memang lebih hot ketimbang jual beli mobil baru, ataupun sewa mobil. Alasannya adalah karena sebuah mobil bekas yang sama bisa berpindah-pindah tangan beberapa kali dengan harga jual yang tidak terlalu jauh berbeda. Sementara ketika mobil baru dijual kembali oleh pemiliknya sebagai mobil bekas, maka biasanya harganya langsung jatuh. Sementara bisnis sewa kendaraan? Masalahnya ya itu tadi: Kalau lagi masa-masa sulit dimana jumlah penyewanya nggak banyak, maka pendapatan perusahaan jadi seret, tapi penyusutan jalan terus. Padahal disisi lain kita dituntut untuk memperbaharui armada setiap beberapa waktu sekali (jual mobil lama, lalu beli lagi yang baru, bukan yang bekas), karena konsumen tentunya lebih seneng menyewa Kijang Innova yang masih gress, ketimbang menyewa Kijang Kapsul, apalagi Kijang doyok.
Terkait Sahamnya
Pada Semester I 2013 barusan, ASSA melaporkan kenaikan laba bersih hingga lebih dari 300%, dan mungkin hal ini menarik minat banyak investor untuk membelinya, termasuk karena sahamnya sendiri sudah turun banyak setelah sebelumnya stabil di rentang 475 – 500. Pada harganya saat ini yaitu 305, ASSA hanya mencetak PER 11.7 kali, dan PBV 1.3 kali, tampak sangat murah untuk perusahaan yang baru saja mencetak kenaikan laba bersih hingga empat kali lipat. Secara teknikal, ASSA juga tampak sudah rebound setelah sebelumnya menyentuh posisi terendahnya di 260. Dan jika nanti dia berhasil tembus 315, maka saham ini berpeluang untuk melanjutkan kenaikannya, sehingga pada saat ini ASSA cukup cocok untuk trading.
Namun jika untuk invest, well, I prefer other stocks. Diatas dikatakan bahwa menyewa kendaraan sudah merupakan trend bagi perusahaan-perusahaan di negara maju, tapi yang perlu digaris bawahi disini adalah kata ‘maju’-nya. Bisnis sewa mobil mungkin bisa sukses di negara seperti Amerika, Inggris, hingga Kanada, karena disana suku bunga kredit bank tergolong rendah, dan harga mobilnya juga rendah karena pajaknya nggak semahal disini. Sementara di Indonesia, yang terjadi adalah kebalikannya, dimana bunga bank masih mahal, dan harga mobil baru juga mahal. Karena, suka atau tidak, kita disini masih merupakan negara berkembang.
Meski demikian, terlepas dari prospek jangka panjangnya yang masih abu-abu, jika nanti di periode laporan keuangan berikutnya ASSA kembali mencatat lompatan laba, entah itu karena perusahaan kembali memperbesar porsi pendapatannya dari bisnis jual beli mobil bekas, atau karena bisnis sewa mobil mulai mencatat margin yang bagus karena perusahaan berhasil memaksimalkan armada anyarnya hasil belanja pake duit hasil IPO-nya dulu (per tanggal 15 Juli 2013, ASSA sudah menghabiskan dana hasil IPO-nya sebesar Rp511 milyar, terutama untuk menambah armada), maka barulah saham ini bisa anda lirik. Sementara kalau berdasarkan laporan keuangannya yang sudah dirilis untuk periode Kuartal II 2013 (atau Semester I 2013) barusan, maka ASSA belum cukup menarik. Karena, ROE ASSA yang sebesar 11.1% tentu saja tidak cukup atraktif bagi saham yang memiliki risiko bisnis yang cukup tinggi.
PT Adi Sarana Armada, Tbk
Rating Kinerja pada Q2 2013: BBB
Rating Saham pada 305: A
NB: Penulis membuat buku kumpulan analisis saham berdasarkan kinerja perusahaan di Kuartal II 2013. Anda bisa memperolehnya [...]

Kalkulator untuk Menghitung Nilai Intrinsik

Beberapa waktu lalu penulis menyajikan artikel tentang cara menghitung nilai intrinsik saham. Dan tak lama kemudian, penulis menerima banyak usulan dari teman-teman agar penulis membuatkan semacam alat atau kalkulator agar para investor bisa menghitung nilai intrinsik tersebut secara praktis. Karena itulah, penulis kemudian membuat ‘kalkulator’ dalam bentuk Microsoft Excel, dimana dengan kalkulator ini anda tinggal memasukkan angka-angka yang diperlukan, kemudian nanti hasilnya (nilai intrinsiknya) akan keluar dengan sendirinya.

Anda bisa mendownload kalkulator tersebut disini, gratis! Jangan lupa untuk menghilangkan tanda centang pada kotak ‘download with ziddu accelerator’, kalau nggak nanti anda download-nya file .exe. Jika anda tidak bisa mendownloadnya, maka anda bisa mengirim email ke teguh.idx@gmail.com dengan subjek ‘kalkulator intrinsik’, dan penulis akan mengirim kalkulatornya ke alamat email anda (file-nya kecil, cuma 20 KB). Tidak ada biaya untuk ini, tetap gratis.
Dan karena kalkulator ini bersifat free, maka anda juga diperbolehkan meng-sharing-nya kepada teman-teman anda sesama investor. Berikut screenshot/tampilan kalkulatornya, klik gambar untuk memperbesar.

Btw, berikut adalah beberapa hal yang perlu dicatat sebelum anda menggunakan kalkulator diatas:
  1. Ingat bahwa tidak semua saham bisa dihitung nilai intrinsiknya. Malah, dari sekitar 400-an saham di BEI, hanya sebagian kecil diantaranya yang memenuhi syarat agar nilai intrinsiknya bisa dihitung. Untuk mengetahui syarat-syarat apa saja yang harus dipenuhi sebuah saham agar nilai intrinsiknya bisa dihitung, baca lagi artikel tentang nilai intrinsik disini.
  2. Nilai intrinsik merupakan angka yang subjektif, dimana hasil perhitungannya bisa berbeda-beda tergantung asumsi-asumsi yang digunakan. Karena itulah, ketika anda menggunakan kalkulator ini dan memperoleh hasil bahwa nilai intrinsik saham A adalah 1,000, misalnya, maka bukan berarti nilai intrinsik saham A tersebut sudah pasti 1,000 juga, melainkan bisa lebih tinggi atau lebih rendah. Sehingga dalam hal ini, maka seperti biasa, disclaimer is on.
  3. Gunakan data-data dari laporan keuangan tahun penuh, bukan laporan keuangan kuartalan. Ketika artikel ini ditulis, laporan tahun penuh yang terakhir adalah yang untuk tahun 2012.
  4. Jika laporan keuangan perusahaan dalam mata uang US Dollar, maka angkanya bisa dikonversi dulu ke Rupiah dengan cara dikali kurs (Rp10,200 per US$).
Sementara cara menggunakan kalkulatornya bisa anda baca di kalkulator itu sendiri. Penulis berupaya mendesain kalkulator ini se-user friendly mungkin. Namun bila anda menemui kesulitan, maka anda bisa bertanya kepada teman anda sesama investor/trader, yang mungkin lebih mengerti.
Berikut ini adalah contoh penggunaan kalkulatornya, dalam hal ini untuk menghitung saham Bank BRI (BBRI). Sebelumnya, kita cek dulu apakah BBRI ini memenuhi syarat untuk bisa dihitung nilai intrinsiknya:
  1. Punya kinerja konsisten, setidaknya dalam lima tahun terakhir? Ya. Dalam kurun waktu 2008 – 2012, BBRI selalu mencatat kenaikan ekuitas dan juga laba bersih, dan tidak pernah mencatat laba minus alias rugi (Catat bahwa untuk saham-saham yang lain, terkadang laba perusahaannya mengalami naik turun dalam lima tahun terakhir. Tapi selama perusahaan tersebut tidak sampai mencatat kerugian, maka dia juga boleh dibilang memenuhi syarat pertama ini, meski tentu, anda sebaiknya memilih saham yang kinerja/labanya naik terus tanpa pernah turun).
  2. Memiliki Return on Equity (ROE) yang besar, dalam hal ini 10% atau lebih? Ya. Terakhir pada tahun 2012, ROE BBRI tercatat 38.7%. Pada tahun-tahun sebelumnya, ROE BBRI juga rata-rata segitu.
  3. Utangnya kecil, atau dalam hal ini struktur permodalannya kuat? Ya. Pada tahun 2012 BBRI mencatat CAR (capital adequacy ratio) sebesar 17.0%, jauh diatas batas minimum CAR yang ditetapkan oleh Bank Indonesia/BI sebesar 11%, yang itu berarti jumlah modal BBRI masih cukup tinggi dibanding jumlah utang/kewajibannya.
Dengan demikian, BBRI memenuhi syarat.
Sekarang kita masukkan angka-angkanya. Pada kolom equity, masukkan angka ekuitas/modal bersih BBRI per akhir tahun 2012, yakni Rp64,882 milyar (jangan lupa, angkanya harus dalam milyar Rupiah, sehingga angka yang dimasukkan ke kalkulatornya adalah 64,882). Di kolom shares volume, masukkan angka jumlah saham BBRI (modal ditempatkan dan disetor penuh), yakni 24,669 juta lembar (angkanya harus dalam jutaan lembar). Di kolom EPS, masukkan EPS BBRI, yakni 779.
Kemudian kita hitung CAGR (compounded annual growth rate), interest rate, dan MOS (margin of safety). Pada kolom laba awal (2008), masukkan angka laba bersih BBRI di tahun 2008, yakni Rp5,958 milyar (angkanya jangan lupa harus dimasukkan dalam milyar Rupiah, jadi yang anda ketik di kalkulatornya adalah 5,958). Sedangkan pada kolom laba akhir (2012), masukkan angka laba bersih BBRI di tahun 2012, yakni 18,687.
Lalu pada kolom BI Rate, masukkan angka BI Rate yang terakhir, misalnya 6.50. Dan pada kolom current price (untuk menghitung MOS), masukkan angka posisi terakhir saham BBRI, katakanlah 8,150.
Dengan demikian semua kolom sudah terisi, dan kolom nilai intrinsik serta MOS-nya akan sudah terisi secara otomatis, dimana kita akan memperoleh nilai intrinsik BBRI adalah 28,426, dan MOS-nya adalah 248.8%. Silahkan dicek.
However, jika anda perhatikan cara perhitungan di kalkulatornya, nilai intrinsik BBRI bisa menjadi sangat besar begitu karena growth rate-nya sangat tinggi, yakni mencapai 33.1% per tahun (berdasarkan CAGR-nya dalam lima tahun terakhir) berturut-turut selama sepuluh tahun kedepan, dan itu adalah angka yang sangat optimis. Warren Buffett sendiri dalam menghitung nilai intrinsik saham menyarankan agar kita bersikap realistis, dimana meskipun sebuah perusahaan mencatat kinerja dan pertumbuhan yang luar biasa di masa lalu, namun untuk kedepannya kita jangan mengasumsikan begitu saja bahwa perusahaan tersebut akan kembali mencatat prestasi yang sama. Bagi Buffett, growth 15 – 20% per tahun sudah cukup baik.
Karena itulah, jika kita menganggap bahwa growth rate yang konservatif bagi BBRI ini adalah 15%, atau maksimal 20% per tahun, maka nilai intrinsik yang dihasilkan juga akan menjadi lebih realistis. Sekarang kita coba, silahkan anda masukkan angka 15 atau 20 di kolom CAGR (angka laba awal dan laba akhirnya bisa dikosongkan dulu). Hasilnya nilai intrinsik BBRI akan menjadi masing-masing 11,747 dan 14,793, sementara MOS-nya akan menjadi masing-masing 44.1 dan 81.5%. Dengan demikian, kita bisa bisa katakan bahwa nilai intrinsik BBRI berdasarkan asumsi konservatif, adalah somewhere between 11,747 and 14,793.
Lalu bagaimana kalau CAGR perusahaan dalam lima tahun terakhir kurang dari 15%? Ya gak papa, berarti growth rate-nya bisa pakai angka CAGR tersebut (gak usah dikurangi lagi).
Demikian, untuk saham-saham lainnya bisa anda coba sendiri. Semoga bermanfaat!
July 30th, 2013 at 4:14 pm | Category: TEGUH ANALISIS SAHAM | Comments are closed

Prospek AISA Pasca Masuknya KKR

Tanggal 22 Juli kemarin, Tiga Pilar Sejahtera Food (AISA) melaporkan bahwa pada dua hari sebelumnya yaitu yanggal 20 Juli, beberapa main shareholder setuju untuk menjual sahamnya ke Kohlberg Kravis Roberts (KKR), salah satu perusahaan private equity terbesar di dunia, sebanyak 9.5% dari total jumlah saham yang ditempatkan dan disetor penuh. Nilainya? Tidak disebutkan, namun ada yang bilang US$ 40 juta. Bagi AISA, masuknya KKR akan membantu perusahaan untuk berkembang lebih maju lagi, dimana KKR akan menempatkan satu orang perwakilannya di dewan komisaris perusahaan. Sementara bagi KKR, akuisisi ini adalah langkah kecil mereka untuk masuk ke industri consumer goods di Indonesia.

Seperti yang sudah dibahas di artikel minggu kemarin, jika menilik cara bisnis perusahaan private equity (PE) seperti KKR ini, maka tidak heran jika mereka memilih masuk ke AISA dalam rangka menjajal bisnis consumer goods di Indonesia, dan bukannya masuk ke Unilever Indonesia (UNVR) atau Mayora (MYOR). Karena, sebuah PE akan selalu lebih tertarik untuk masuk pada perusahaan start-up (perusahaan yang baru dirintis, dengan pengalaman kurang dari 5 tahun) yang mengandung risiko tinggi, namun sekaligus menawarkan pertumbuhan luar biasa (jika bisnisnya sukses), ketimbang masuk ke perusahaan yang sudah mapan dan ‘aman’. Yup, jika dibandingkan dengan banyak perusahaan consumer lainnya di Indonesia, AISA memang tergolong masih baru. Kalau melirik sejarah awalnya sebagai perusahaan produsen bihun jagung, maka AISA sudah berpengalaman sejak penghujung tahun 1950-an. Tapi kalau kita melihat kiprah perusahaan di industri makanan yang terintegrasi (bihun jagung, mie kering, makanan ringan/snack, minyak goreng, hingga beras), maka AISA baru merintisnya sejak tahun 2008, termasuk AISA juga baru masuk ke bisnis perdagangan beras pada tahun 2010 kemarin.
Namun fakta menariknya ada dua. Satu, sejauh ini AISA merupakan satu-satunya perusahaan di BEI yang bermain di bisnis beras, sehingga saham ini terbilang limited edition, alias anda nggak bisa beli saham lain kalau anda tertarik dengan bisnis beras ini. Dan dua, AISA juga tidak main-main dengan bisnis barunya tersebut, dimana perusahaan merencanakan untuk memiliki setidaknya delapan belas pabrik penggilingan beras di sentra-sentra padi di Indonesia pada tahun 2016, dari hanya dua pabrik pada tahun 2012 lalu. Dari sisi brand development, AISA juga banyak meluncurkan merk beras baru, termasuk memperkuat merk beras ‘Ayam Jago’ sebagai flagship product perusahaan. Kalau yang penulis perhatikan sendiri, beras ayam jago ini sudah banyak beredar di warung-warung kelontong rumahan di Jakarta, dan iklannya juga sudah cukup sering nongol di televisi.
Sedangkan untuk bisnis makanan ringannya, perusahaan juga banyak melakukan ekspansi dengan cara yang sama, yaitu meluncurkan banyak merk-merk baru untuk produk mie kering, bihun, dan snack-nya, diluar meningkatkan distribusi untuk merk-merk snack yang sudah ada seperti snack Taro, dan permen Gulas.

Snack ‘Taro’, salah satu merk snack andalan PT Tiga Pilar Sejahtera Food, Tbk

Dan ngomong-ngomong, persis setahun yang lalu, penulis sudah pernah membahas AISA ini (ini link artikelnya), dimana ketika itu kesimpulannya adalah bahwa kita masih harus menunggu kalau mau invest di perusahaan ini, karena ketika itu AISA ini benar-benar masih start-up banget, alias belum ada track recordnya. Sekarang ini, setelah lewat setahun, bagaimana perkembangannya? Well, so far so good! Setahun lalu, AISA membajak seorang eksekutif Orang Tua Grup yang bernama Jo Tjong Seng, untuk dijadikan direktur branding dan marketing perusahaan. Dan hasilnya? Kalau yang bisa penulis lihat sendiri, produk-produk snack AISA sekarang sudah mulai banyak variasinya, dan cukup sukses bersaing dengan pemain lama seperti Garuda Food dan Siantar Top, dimana itu bisa dilihat dari banyaknya produk snack AISA di toko-toko kelontong rumahan di Jakarta, Bandung, dan Cirebon.
Sementara dari sisi kinerja keuangan, AISA mencatat laba bersih Rp75 milyar pada Q1 2013, tumbuh 39.3% dibanding periode sebelumnya. Honestly, ini belum bisa dijadikan justifikasi bahwa AISA telah tumbuh dengan cepat dalam setahun terakhir, melainkan masih tumbuh dengan biasa-biasa saja. Namun dengan PBV yang dibawah 2 kali pada harga 1,310, maka valuasinya pun belum begitu mahal, terutama jika dibandingkan dengan consumer goods lainnya yang lebih mapan. Jadi jika nanti AISA bisa kembali mencetak laba yang lebih tinggi, dan perusahaan memang cukup berpeluang untuk mencapai hal tersebut, maka dengan sendirinya sahamnya akan naik signifikan dan tidak akan turun lagi.
So, pertanyaannya sekarang, jika AISA ini ‘cukup berpeluang untuk mencapai hal tersebut’, maka seberapa besar peluangnya?
Jika hal ini ditanyakan kepada KKR, maka mereka sudah menjawabnya dalam rilisnya: ‘Indonesia berpeluang untuk masuk ke dalam daftar sepuluh negara dengan ukuran perekonomian/GDP terbesar di dunia pada tahun 2030, dan sektor consumer-nya bisa menjadi terbesar ketiga di dunia pada tahun 2050. Ini adalah peluang yang atraktif. Sementara terkait AISA-nya sendiri, kami memandang bahwa ini adalah perusahaan yang bagus dengan ambisi untuk tumbuh. Dan kami senang untuk bermitra dengan tim manajemen yang kompeten untuk membantu mendorong pertumbuhan tersebut.’
Simpelnya, KKR memandang bahwa AISA: 1. Beroperasi di Indonesia, negara dengan potensi pertumbuhan yang menarik, 2. Bermain di sektor yang menawarkan pertumbuhan paling tinggi, yaitu consumer goods, 3. Perusahaannya cukup bagus, minimal punya ambisi untuk tumbuh menjadi besar, dan 4. Manajemennya juga bagus. Dengan kriteria yang tampaknya cukup lengkap, maka seberapa besar peluang AISA untuk menjadi perusahaan consumer goods yang mapan suatu saat nanti? Well, berapapun itu, yang jelas peluang tersebut tidaklah kecil, setidaknya menurut KKR.
Secara khusus, KKR sendiri melalui salah seorang eksekutifnya, Henry McVey, memaparkan analisis terkait mengapa Indonesia menarik untuk investasi, melalui artikel yang dipublikasikan di halaman muka website perusahaan, www.kkr.com. Intinya, McVey menganggap bahwa Indonesia, dilihat dari perkembangan makronya, menawarkan prospek investasi yang menarik, setidaknya hingga 5 – 7 tahun kedepan, dengan sektor pendorongnya apalagi kalau bukan consumer goods.
However, kalau melihat fakta bahwa investasi KKR di Indonesia masih sangat sedikit, dalam hal ini melalui AISA (US$ 40 juta tentu kecil sekali dibanding dana kelolaan KKR yang hampir mencapai US$ 80 milyar), maka mungkin KKR juga masih sekedar testing aja dulu, dan belum berani guyur terlalu banyak. Sebelumnya dikabarkan bahwa investasi KKR di perusahaan consumer goods di India tidak begitu sukses, dimana GDP growth di India ternyata tidak kencang seperti sebelumnya, melainkan justru melambat, sama seperti halnya Tiongkok belakangan ini.
Okay, lalu Mas Teguh, bagaimana dengan pendapat anda sendiri tentang AISA ini? Well, kalau bagi penulis sendiri, investasi di consumer goods merupakan investasi tradisional yang menawarkan keuntungan stabil dalam jangka panjang dengan risiko yang terbatas. Masalah terbesarnya adalah, di market anda akan kesulitan menemukan saham consumer bagus dengan harga yang wajar, karena rata-rata mereka udah selangit semua harganya (UNVR gak usah ditanya lagi deh). Penulis menjadi tertarik dengan AISA ini karena sahamnya relatif masih murah, paling tidak jika dibanding saham consumer goods lainnya, meski memang kinerja perusahaannya belum sebaik MYOR, apalagi UNVR. Perusahaannya pun masih tergolong ‘kemarin sore’, yang masih harus strugglingdengan utang yang berjibun untuk menjaga momentum pertumbuhannya. Berdasarkan informasi terakhir yang dirilis perusahaan, AISA berencana untuk menerbitkan obligasi Rp1 trilyun untuk refinancing utang-utang jangka panjangnya.
Meski demikian, sejauh ini (sejak 2010) AISA sudah cukup mampu mencatat pertumbuhan yang stabil, sehingga dengan demikian kita sudah boleh sedikit berasumsi bahwa pertumbuhan tersebut akan berlanjut di tahun-tahun yang akan datang, terlebih setelah adanya campur tangan KKR dalam tim manajemen. Dan jika asumsi tersebut kemudian menjadi kenyataan, maka dengan sendirinya nilai perusahaan akan meningkat signifikan dalam jangka panjang, demikian pula sahamnya akan naik terus.
Kesimpulannya, jika anda masuk ke AISA, maka anda adalah seperti KKR tadi: Lebih suka masuk ke perusahaan start up, memiliki risiko yang relatif tinggi (salah satu risiko AISA terkait dengan utangnya yang cukup besar), namun disisi lain menawarkan potensi pertumbuhan yang tinggi pula. Sekedar catatan, cara berinvestasi tersebut berkebalikan dengan policy-nya Berkshire Hathaway, yaitu: Hanya membeli perusahaan yang mapan, memiliki risiko rendah, dan menawarkan potensi pertumbuhan yang stabil (yang penting stabil aja, gak usah terlalu tinggi).
Namun faktanya adalah, jika Berkshire merupakan salah satu perusahaan investasi terbesar dan tersukses di dunia, maka demikian pula hal-nya dengan KKR. Tapi disisi lain, jangan lupakan juga fakta bahwa hanya karena Berkshire dan KKR ini perusahaan investasi super-besar, bukan berarti mereka tidak bisa melakukan kesalahan investasi, seperti yang dilaporkan kemarin di India. So, wanna join the [...]

Nusa Raya Cipta

Awal bulan Ramadhan kemarin penulis pulang kampung ke Cirebon, dan disana penulis sempat melihat kegiatan perataan tanah di jalur yang akan dijadikan jalan tol Cikampek – Palimanan atau Cipali (Palimanan adalah nama salah satu kecamatan di Cirebon). Dan ketika itulah, penulis langsung ingat dengan saham Nusa Raya Cipta (NRCA) ini, karena NRCA memang merupakan perusahaan konstruksi yang menjadi kontraktor utama proyek jalan tol sepanjang 116 kilometer tersebut (yang itu berarti jalan tol Cipali akan memiliki panjang dua kali lipat jalan tol Cipularang).

Meski tidak ada pengumuman apapun sebelumnya, konstruksi jalan tol Cipali ternyata sudah dimulai sejak tanggal 1 Februari 2013 kemarin, dimana NRCA sebagai salah satu konstruktor-nya (konstruktor lainnya PT Karabha Gryamandiri) sudah mulai mengerjakan land clearing dan pembentukan badan jalan. Proyek ini dijadwalkan akan selesai dalam 30 bulan berikutnya. Artinya? Kecuali terdapat kejadian luar biasa yang menyebabkan konstruksi jalan tol Cipali tidak bisa dilanjutkan, maka NRCA sudah mengamankan satu sumber pendapatannya hingga tahun 2015. Nilai kontrak untuk jalan tol Cipali ini mencapai Rp7.7 trilyun untuk masa kerja selama dua setengah tahun.
Logo PT Nusa Raya Cipta, Tbk
Diluar jalan tol Cipali, beberapa proyek yang sudah dipegang NRCA adalah pembangunan superblok Ciputra World II di Jakarta (milik Ciputra Property/CTRP, dan apartemen Parahyangan Residence di Bandung. Kedua proyek tersebut juga sudah mulai dikerjakan, dimana biaya dan modal kerjanya diambil dari dana IPO-nya kemarin, sebesar Rp260 milyar. Satu lagi proyek yang sudah dipegang perusahaan, meski pembiayaannya bukan mengambil dari dana hasil IPO, adalah pembangunan satu menara perkantoran di Sudirman, tentunya diluar proyek-proyek lain yang lebih kecil.
Namun kalau hanya melihat kepemilikan kontrak-kontrak konstruksinya, maka perusahaan konstruksi yang lain juga rata-rata sudah punya segudang kontrak untuk jangka panjang. Jadi apa istimewanya NRCA ini? Well, seperti juga induknya yaitu Surya Semesta Internusa (SSIA), NRCA memiliki komposisi neraca yang sehat, dengan jumlah interest bearing debt yang sedikit, serta nilai ekuitas yang hampir sepenuhnya berasal dari akumulasi saldo labanya. Return on Equity-nya? 34.3% pada akhir tahun 2012, dan angka itu bahkan lebih besar dari ROE-nya Total Bangun Persada (TOTL) untuk periode waktu yang sama.
Dan karena NRCA tergolong merupakan perusahaan konstruksi kecil dengan aset hanya sekitar Rp1.1 trilyun setelah IPO, maka prospek pertumbuhannya praktis lebih terbuka ketimbang perusahaan-perusahaan konstruksi lainnya seperti ADHI, WIKA, atau WSKT, yang rata-rata sudah berukuran lumayan besar. Mungkin itu pula yang menyebabkan Saratoga masuk ke NRCA ini dengan membeli 7% sahamnya di harga IPO senilai Rp105 milyar, karena ciri khas perusahaan private equity adalah mereka selalu masuk ke perusahaan start-up yang masih kecil, memiliki risiko tinggi, tapi juga memiliki potensi growth yang besar. Risiko NRCA terletak di nama dan reputasi perusahaannya yang belum banyak dikenal publik, termasuk perusahaannya sendiri belum memiliki banyak pengalaman di bidang konstruksi infrastruktur seperti jalan tol, dimana 90% pendapatan NRCA sejak tahun 2009 berasal dari konstruksi gedung dan bangunan, dan hanya 10% yang berasal dari konstruksi infrastruktur. Disisi lain jika NRCA sukses dengan jalan tol Cipali-nya, maka itu bisa menjadi batu loncatan bagi perusahaan untuk menjadi perusahaan konstruksi raksasa, dan itu sebabnya NRCA ini boleh dikatakan memiliki potensi growth yang besar tadi. Potensi tersebut juga didukung oleh posisi perusahaan sebagai anak usaha dari SSIA, yang juga bergerak di bidang properti dan kawasan industri, sehingga NRCA bisa bersinergi dengan anak-anak usaha SSIA lainnya untuk memaksimalkan pendapatan.
Sementara Saratoga sendiri bisa memperoleh jatah besar dalam IPO NRCA, kemungkinan karena perusahaan investasi milik selebriti-preneur Sandiaga Uno dan Edwin Soeryadjaya ini masih memiliki relasi dengan SSIA sebagai induk dari NRCA, dimana salah seorang pemilik SSIA adalah Theodore P. Rachmat, sepupu dari Edwin. In fact, Edwin sendiri merupakan pemilik lainnya dari SSIA.
Okay, lalu bagaimana dengan sahamnya?
Sayangnya, seperti juga perusahaan-perusahaan lain milik Keluarga Soeryadjaya, NRCA dilepas di pasar pada harga yang lumayan mahal. Pasca IPO, modal bersih NRCA akan menjadi minimal Rp528 milyar, so let say modal NRCA saat ini adalah Rp600 milyar. Jadi dengan harganya saat ini yaitu 1,040, maka saham NRCA akan mencetak PBV 4.3 kali (perusahaan konstruksi nggak bisa di-valuasi menggunakan PER, karena pendapatannya biasanya menumpuk di Kuartal IV). Apakah angka tersebut belum terlalu mahal mengingat saham konstruksi lainnya juga mencatat PBV 4 – 6 kali? Maybe, namun NRCA juga tidak bisa dikatakan murah, sehingga kalau bicara jangka pendek, maka perusahaan tidak memiliki alasan untuk naik signifikan, kecuali mungkin kalau Saratoga iseng. Maksud penulis, itu TBIG emang kurang mahal apa coba??? Tapi toh dia naik terus.
Tapi bagaimana kalau untuk jangka panjang? Dengan catatan bahwa NRCA mampu memaksimalkan proyek-proyeknya termasuk jalan tol Cipali untuk mencetak kenaikan laba secara signifikan, yang itu berarti kenaikan ekuitasnya (karena NRCA tidak akan membagikan dividen, kecuali maksimal 20% dari perolehan laba), maka NRCA tentu berpotensi untuk naik hingga setidaknya posisi 1,400 – 1,500. Kalau melihat track record kinerjanya dalam 5 tahun terakhir sih, seharusnya NRCA bisa melakukan itu.
Terus, pada Kuartal I (Q1) 2013 kemarin SSIA mencatat penurunan laba bersih dari Rp229 menjadi 209 milyar, alias turun 9.1%, dan sepertinya itu menjadi penyebab sahamnya agak loyo belakangan ini. Lalu apakah NRCA juga akan mengalami penurunan laba juga di laporan keuangannya untuk periode Q1 atau Q2 2013 nanti? Nggak. Laba SSIA bisa turun karena laba kotor dari penjualan lahan kawasan industrinya turun dari Rp240 menjadi 211 milyar, sementara laba dari bisnis konstruksi masih naik dari Rp44 menjadi 69 milyar. But let just wait the statement for sure.
Jadi, rekomendasinya? Well, kalau penulis sendiri mungkin baru akan mempertimbangkan NRCA ini kalau harganya cocok, yang itu berarti dibawah seribuan. Kalau nggak dapet? Ya mending ambil saham lain aja dulu. Tapi kalau anda cukup yakin dengan prospek jangka panjang dari saham ini, maka tentu boleh mulai menyicil dari [...]

Seminar Bandung, 28 Juli 2013

Dear investor, penulis menyelenggarakan seminar edukasi saham di Bandung, kali ini akan membahas lebih dalam soal nilai intrinsik saham. Seminar ini akan dilaksanakan pada hari Minggu, tanggal 28 Juli 2013. Berikut keterangan selengkapnya:

Btw, berikut ini adalah beberapa foto dari seminar sebelumnya yang diselenggarakan di Surabaya, klik untuk memperbesar.
Dan berikut ini adalah kisi-kisi materi untuk seminar kali ini.
A. Nilai intrinsik saham. Warren Buffett pernah mengatakan bahwa salah satu kriterianya dalam memilih saham/perusahaan untuk dibeli/diakuisisi adalah adanya harga yang jelas, dan dia tidak tertarik untuk ikut lelang. Maksudnya adalah, Buffett hanya mau membeli saham yang harganya wajar, atau kalau bisa undervalue, yaitu lebih rendah dari nilai intrinsiknya. Nah, bagi investor kebanyakan, terkadang kesulitannya adalah terkait bagaimana cara untuk menentukan nilai intrinsik/harga wajar saham tersebut. Karena itulah, di seminar kali ini kita akan membahas tentang bagaimana cara menghitung nilai intrinsik, bagaimana cara menyeleksi saham yang bisa dihitung nilai intrinsiknya, hingga faktor-faktor eksternal yang juga harus diperhatikan. Plus, penulis juga akan meng-share beberapa saham yang menurut penulis memiliki nilai intrinsik yang menarik.
B. Setelah saya mengetahui harga wajar sebuah saham adalah sekian, selanjutnya apa? Yap, pertanyaan ini penting untuk dijawab mengingat ketika kita mengetahui bahwa nilai intrinsik dari saham A adalah sekian, dan harganya pada saat ini ternyata lebih rendah dari nilai intrinsiknya tersebut, maka itu bukan berarti saham A tersebut akan langsung naik keesokan harinya. Menghitung valuasi intrinsik saham adalah salah satu metode dasar dalam berinvestasi jangka panjang, sehingga di sesi ini kita akan membahas mengenai tips-tips dan cara-cara untuk berinvestasi jangka panjang. Karena, bagi anda yang seorang trader sekalipun, penulis tetap menyarankan untuk menyisihkan setidaknya sepertiga dari portofolio anda untuk investasi.
C. Tanya jawab bebas dan sharing pengalaman investasi. Di sesi terakhir acaranya, kita juga akan diskusi tanya jawab soal apa saja tentang investasi saham (gak harus terkait materi yang dibahas diatas, asalkan masih dalam lingkup investasi saham), termasuk sharing pengalaman selama berinvestasi di saham, baik dari penulis sendiri maupun dari anda sebagai peserta seminarnya.
Okay, berikut keterangan mengenai acaranya:
  • Tempat: Brick & Wood Cafe, Jln. Cihampelas No. 96 (dekat jalan layang Pasoepati), Bandung.
  • Hari/Tanggal: Minggu, 28 Juli 2013
  • Waktu: Sore Pukul 16.00 s/d 20.30 WIB.
  • Fasilitas untuk peserta: Softcopy materi seminar,  makan malam pukul 18.00, plus ta’jil bagi anda yang berbuka puasa.
Sekedar catatan, harap hadir setengah jam sebelum acara dimulai, yang itu berarti pukul 15.30. Bagi anda yang tinggalnya jauh, bisa berangkat lebih awal karena jalan Cihampelas sering macet kalo sore. Penulis sendiri akan sudah berada di lokasi pada pukul 15.00 WIB.
Biaya untuk ikut acara ini adalah Rp300,000 per orang, sudah termasuk biaya makan malam-nya. Dan berikut cara daftarnya:
1. Lakukan payment melalui transfer:
Bank Mandiri no rek 132.000.7062087 a/n Teguh Hidayat, atau
Bank BCA no rek 139.229.1118 a/n Teguh Hidayat.
2. Segera kirim email ke teguh.idx@gmail.com dengan subjek ‘Daftar Seminar’, dan isi: Nama lengkap anda, nama bank tujuan transfer. Contoh: Gareth Frank Bale, BCA. Anda nggak perlu kirim bukti transfer, karena penulis bisa langsung mengecek transferan anda melalui internet banking.
3. Anda akan menerima email konfirmasi bahwa pembayaran anda sudah diterima, dan bahwa anda sudah terdaftar sebagai peserta seminar. Selanjutnya, anda bisa datang ke lokasi acara pada waktu yang sudah ditetapkan.
Catatan: Jika anda mendaftar namun ternyata pesertanya sudah penuh, maka uang anda akan dikembalikan (ditransfer balik).
Demikian, sampai jumpa di lokasi!

Info acara: Telp/SMS 081220445202 (Ms. Nury), dan Pin BB 2850E045 (Ms. Nury)

Update: Oke, pas banget satu hari sebelum acaranya, tempatnya sudah penuh :) See you next time!

Strategi Investasi Buffett – When He was Young

Warren Buffett, seperti yang mungkin sudah anda ketahui, memulai kegiatan pengelolaan dana-nya (partnership) pada tahun 1956, ketika ia berusia 26 tahun. Sejak saat itu ia rutin menulis surat kepada para partnernya minimal setahun sekali, mengenai kegiatan investasi yang sudah dan akan ia lakukan, serta tentunya pandangannya terhadap perkembangan market. ‘Letter to Partners’ inilah yang kemudian menjadi cikal bakal ‘Buffett’s Annual Letter’ yang terkenal itu, yaitu surat yang ditulis Buffett setahun sekali kepada para pemegang saham Berkshire Hathaway, dimana letter yang terakhir adalah letter untuk tahun 2012, ditulis sendiri oleh Buffett pada tanggal 1 Maret 2013.

Nah, jika kita membaca Buffett’s Annual Letter yang terakhir, maka Buffett sama sekali tidak membicarakan soal ‘uang receh’ disana, melainkan selalu billion, billion, dan billion US Dollar, atau minimal hundreds of million US Dollar, mulai dari nilai perusahaan yang diakuisisi, nilai market saham, pendapatan dari tiap-tiap anak usaha Berkshire, hingga jumlah dana yang disiapkan untuk memburu perusahaan baru. Contohnya, berikut ini adalah isi dari paragraf pertama dari Buffet’s Annual Letter tahun 2012.

In 2012, Berkshire achieved a total gain for its shareholders of $24.1 billion. We used $1.3 billion of that to repurchase our stock, which left us with an increase in net worth of $22.8 billion for the year.

Sekedar catatan, ingat bahwa kalau pake kurs saat ini, 1 milyar US Dollar itu setara dengan lebih dari Rp10 trilyun, yang itu berarti Buffett membicarakan jumlah uang yang sangat buesssaaarrr di annual letter-nya. Nilai pasar dari portofolio Berkshire sendiri, pada akhir tahun 2012 tercatat US$ 87.7 milyar, atau setara Rp880 trilyun. Geez, bisakah anda bayangkan seberapa banyak uang tersebut?

Namun, ketika Buffett memulai partnershipnya untuk pertama kali, 57 tahun yang lalu, ia sama sekali tidak pernah menyebut angka ‘One Billion Dollar’ di Letternya. Wajar, karena dana kelolaan awal Buffett ketika itu hanya sekitar US$ 100 ribu. Namun bukan itu yang akan kita bahas disini, melainkan: Bagaimana strategi awal Buffett dalam mengelola fund-nya? Saham-saham apa saja yang ia beli ketika itu, dan apa alasannya?

Okay, kita mulai dari letter yang ditulis Buffett pada tahun 1958. Di letter tersebut, Buffett menyebutkan bahwa ia tertarik, atau mungkin ia sudah membeli, saham Commonwealth Trust Co. of Union City, sebuah perusahaan jasa keuangan di New Jersey, Amerika Serikat. Berikut adalah catatan Buffett terkait saham tersebut:

  1. Nilai intrinsiknya, setelah dihitung menggunakan asumsi-asumsi yang paling konservatif, mencapai US$ 125 per saham, padahal harga sahamnya cuma US$ 50. Dengan demikian, margin of safety-nya (MOS) sangat besar.
  2. Earning per share-nya (EPS) US$ 10, artinya PER-nya (pada harga US$ 50) adalah 5 kali.
  3. Manajemen bersikap friendly terhadap pemegang saham, dan risiko bisnisnya tampak rendah.
  4. Perusahaannya tipe defensif, tanpa utang yang berlebihan.
  5. Track record pertumbuhan perusahaan yang stabil dan memuaskan (maksudnya persentase pertumbuhannya cukup besar setiap tahunnya, namun tidak disebutkan berapa persen).
  6. Perusahaan akan melakukan aksi korporasi merger untuk meningkatkan ukuran aset perusahaan, yang itu berarti nilai perusahaan akan meningkat. Sehingga target harganya, entah itu akan dicapai setahun atau sepuluh tahun kedepan, adalah US$ 250.
  7. Selama setahun terakhir, saya (Buffett) sudah membeli saham ini dengan cara menyicil, dengan average buy US$ 51.
  8. Sayangnya, beberapa investor lain turut tertarik dengan saham ini, sehingga harganya belakangan mulai naik ke level US$ 65. Jadi untuk sementara ini saya nggak bisa membelinya lebih banyak lagi.
  9. Saya tidak tertarik dengan diversifikasi. Selain saham ini, saya juga menemukan saham lain dengan nilai intrinsik US$ 135, sementara harganya di market cuma US$ 80. Namun saya memutuskan untuk fokus pada saham Commonwealth, karena MOS yang ditawarkan lebih besar (US$ 125 berbanding US$ 50).
  10. Meski demikian, bukan berarti seluruh dana yang dimiliki akan dialokasikan pada saham Commonwealth ini, melainkan saya juga membeli saham-saham lain, hanya dengan porsi yang lebih kecil.
Kemudian pada letter tahun 1960, Buffett kembali menjelaskan tentang saham incaran berikutnya, yaitu Sanborn Map Co., perusahaan penyedia layanan peta yang sangat detail untuk seluruh wilayah Amerika Serikat, dimana peta tersebut secara rutin diperbaharui setiap beberapa waktu sekali. Berikut adalah catatan Buffett terkait Sanborn tersebut.

  1. Saya membeli Sanborn dalam jumlah besar, bahkan lebih besar dari biasanya, yaitu mencapai 35% dari seluruh nilai portofolio. Penyebabnya adalah karena saya mengetahui secara detil bagaimana perusahaan ini beroperasi dan memperoleh pendapatan (di letternya, Buffett secara gamblang menjelaskan tentang Sanborn tersebut, lebih gamblang ketimbang ketika ia menjelaskan tentang Commonwealth).
  2. Sanborn, hingga saat ini sudah beroperasi selama 75 tahun, dengan model bisnis yang nyaris monopoli, dengan kinerja jangka panjang yang hampir sama sekali tidak pernah terganggu oleh krisis dan resesi.
  3. Selain berbisnis peta, Sanborn juga merupakan perusahaan investasi dengan track record investasi yang bagus. Sepanjang tahun 1938 – 1958, nilai portofolio Sanborn tumbuh dari US$ 20 menjadi US$ 65 per saham.
  4. Perusahaan memiliki pendapatan ekstra yang bagus dari investasinya, tidak memiliki masalah dalam keuangannya, memiliki konsumen setia yang puas dengan layanan peta yang disajikan perusahaan, dan perusahaan rutin  membayar dividen ke pemegang saham.
  5. Saya mengenal baik keempat belas direktur di Sanborn, dan saya juga kini menjadi salah satu direktur disitu.
Logo Sanborn Map Company, courtesy of Annyas.com


Terakhir, pada letter tahun 1961, saham Buffett berikutnya adalah Dempster Mill Manufacturing Company. Berikut penjelasan Buffett terkait saham tersebut.


  1. Saya mulai membeli saham ini lima tahun lalu, dan sejak saat itu saya terus membelinya setiap kali harganya cocok, hingga saat ini saya resmi memegang 70% saham Dempster, plus 10% lagi dipegang oleh beberapa associates, sehingga Buffett Partnership menjadi pemegang saham mayoritas.
  2. Perusahaan ini sejatinya punya manajemen yang buruk dalam satu dan dua tahun terakhir, dengan jenis usaha yang juga tidak mudah (industri pengelolaan lahan pertanian dan water treatment). Namun, harga sahamnya sangat menarik. Setelah akumulasi dalam lima tahun terakhir, kami memperoleh average buy US$ 28, padahal book value Dempster mencapai US$ 75 per saham. Jika nanti kinerja perusahaan pulih kembali, maka dengan sendirinya harga sahamnya akan terapresiasi kembali. Tapi jika tidak pun, maka harganya pada saat ini tetap saja murah.
Nah, dengan demikian maka berikut ini adalah beberapa strategi Buffett yang bisa disimpulkan dari kebijakan pemilihan sahamnya diatas. Pertama, Buffett tidak pernah asal beli saham. Sepanjang lima tahun dari 1956 hingga 1961, tercatat hanya ada tiga saham yang ia beli dalam jumlah besar (meski tentunya, diluar saham-saham lain yang dibeli dalam jumlah sedikit). Hal ini menunjukkan bahwa, jika kita hendak berinvestasi serius (investasi jangka panjang), maka jangan kompromi dalam hal kualitas ‘barang’, melainkan carilah saham yang benar-benar memiliki fundamental yang bagus. Juga, nggak apa-apa meski dapetnya cuma dua atau tiga saham saja gara-gara kita terlalu ketat soal kualitas fundamental tersebut, karena menurut Buffett, diversifikasiitu tidak begitu penting. Jangan pernah, sekali lagi jangan pernah, membeli saham yang berfundamental buruk.

Kedua, Buffett sangat menaruh perhatian pada valuasi saham, dimana dia hanya akan mau membeli saham yang undervalue. Pada saham Commonwealth, Buffett menemukan saham ini memiliki kinerja yang stabil dalam jangka panjang, sehingga dia bisa dihitung nilai intrinsiknya, dan ternyata harga sahamnya yaitu US$ 50, masih jauh lebih rendah ketimbang nilai intrinsiknya di level US$ 125. Sementara untuk saham Dempster, meski kinerjanya cenderung tidak stabil, namun valuasinya yang benar-benar terdiskon, yaitu harga saham US$ 28 berbanding book value-nya (book value, bukan nilai intrinsik) sebesar US$ 75, menyebabkan saham ini tetap menarik untuk diambil.

Ketiga, biasakan untuk membeli saham secara menyicil, dengan target untuk menjadi pemilik perusahaannya, kalau perlu pemilik mayoritas, dimana Buffett tidak hanya memperhatikan soal harga, tapi juga jumlah saham yang bisa dibeli, dimana semakin banyak semakin baik. Ketika Buffett membeli saham Commonwealth, dana kelolaannya masih kecil sehingga ia tidak bisa turut menjadi pemegang saham yang prominentdi perusahaan tersebut. Namun ketika ia membeli Sanborn, Buffett bisa menjadi salah satu direkturnya, dan ketika ia membeli Dempster, Buffett malah mengakuisisinya, hampir secara penuh (total 80%).

Keempat… Hmm.. untuk poin keempat, kelima, dan seterusnya, penulis kira bisa anda simpulkan sendiri deh, dengan cara membaca poin-poin alasan Buffett dalam membeli ketiga sahamnya diatas, baik itu Commonwealth, Sanborn, maupun Dempster. Yang jelas, ingat bahwa ketika ia memulai partnershipnya, Buffett hanya memegang dana kelolaan yang sama sekali nggak besar, alias nggak lebih besar dari investor retail kebanyakan, namun toh ketika itu prinsip-prinsip investasinya sudah seperti layaknya investor kawakan yang memegang dana milyaran Dollar. Maksud penulis disini, anda nggak perlu berkecil hati jika anda hanyalah investor retail dengan jumlah dana yang kecil, karena selama anda berinvestasi dengan baik dan benar, maka lambat laun anda akan menjadi besar juga, meski patut diingat pula bahwa ‘lambat laun’ itu seringkali tidaklah sebentar. Salah satu kalimat Buffett yang menarik terkait akuisisinya terhadap Dempster adalah, ‘many of our operations are not exactly of the overnight variety’. Atau dengan kata lain, Buffett menyampaikan kepada para partnernya bahwa jika mereka mempercayakan dana kepadanya, maka jangan harap bisa memperoleh keuntungan dalam semalam, melainkan mungkin harus menunggu selama bertahun-tahun, namun toh hasil yang diperoleh akan setimpal dengan waktu yang dihabiskan untuk menunggu tersebut.

Okay, sekarang kita balik lagi ke masa kini, ketika Buffett sudah menjadi seorang billionaire. Hampir dua tahun lalu, tepatnya November 2011, Berkshire Hathaway mengumumkan telah dan akan terus membeli saham IBM, sebuah perusahaan komputer, hingga totalnya Berkshire memegang 6% saham IBM. Pemilihan saham ini mengundang pertanyaan sekaligus kritik dari banyak orang, terutama karena Buffett sendiri pernah mengatakan bahwa ia akan menghindari saham-saham berbasis teknologi. Faktanya, nilai investasi Buffett di saham IBM ini naik turun seiring dengan fluktuasi harga sahamnya di pasar, dan hingga akhir tahun 2012, nilai pasar dari 6% saham IBM yang dipegang Berkshire tercatat US$ 13.0 milyar, hanya naik sedikit dibanding nilai pembeliannya sebesar US$ 11.7 milyar. Tapi apakah Buffett kemudian menjadi gelisah karenanya? Sama sekali tidak, karena yang ada dalam kepalanya adalah bahwa IBM ini akan naik hingga berkali-kali lipat dalam satu atau dua dekade dari sekarang ini, sama seperti investasi-investasi lainnya yang telah sukses lebih dahulu.

Well, penulis sendiri jujur saja nggak atau belum bisa membayangkan memegang saham sampai ‘satu atau dua dekade’ kedepan seperti itu, karena pengalaman penulis sendiri di market belum ada setengah dekade. Tapi kalau untuk memegang saham selama dua atau tiga tahun, maka itu masih kebayang. Bagaimana dengan anda? Anda yang investor senior mohon sharing pengalamannya, please?

NB: Mohon maaf saya telat posting artikel untuk minggu ini, kemarin agak sibuk karena banyak acara keluarga di kampung halaman di Cirebon.July 17th, 2013 at 1:41 pm | Category: TEGUH ANALISIS SAHAM | Comments are closed

Mengenal MP3EI: Seperti Apa Indonesia di Tahun 2025?

Ketika Indonesia merdeka pada tahun 1945, hingga selesainya perang revolusi pada awal tahun 1950-an, negara muda nan kaya sumber daya alam ini belum memiliki blue print rencana pembangunan ekonominya sendiri, sehingga perkembangan ekonomi di Indonesia pada saat itu boleh dibilang tanpa arah dan tidak terkendali. Pemerintah Indonesia baru memiliki rencana pembangunan ekonomi untuk pertama kalinya pada tahun 1969, yaitu pada zaman Pak Harto, dengan diluncurkannya Repelita I, alias rencana pembangunan lima tahun, ketika itu dengan fokus pembangunan di bidang infrastruktur pertanian.

Seiring dengan masih berkuasanya pak Harto, Repelita I ini kemudian dilanjutkan dengan Repelita II pada tahun 1974, dengan fokus pembangunan diluar Jawa, Bali, dan Madura, melalui program transmigrasi. Dan demikian seterusnya, Repelita tersebut diperbaharui setiap lima tahun sekali dengan fokus pembangunannya masing-masing, hingga yang terakhir adalah Repelita VI, yaitu Repelita untuk periode tahun 1994 – 1999. Sayang, pelaksanaan dari Repelita terakhir di era Orde Baru ini tidak pernah selesai seluruhnya, karena di tahun 1997 – 1998 Indonesia dilanda krisis moneter, termasuk Pak Harto sendiri turun dari jabatannya sebagai presiden. Sejak saat itu, Pemerintah Indonesia yang baru belum memiliki rencana pembangunan lagi, kecuali yang sifatnya hanya protokoler (seperti APBN, RPJM).
Namun semuanya berubah di tahun 2008, ketika Presiden Susilo Bambang Yudhoyono, beserta tokoh-tokoh nasional lainnya, mulai mencetuskan ide tentang rencana pembangunan ekonomi jangka panjang Indonesia, yang kemudian dikenal sebagai Masterplan Percepatan dan Perluasan Pembangunan Ekonomi Indonesia (MP3EI), yaitu sebuah rencana pembangunan dengan visi bahwa Indonesia akan menjadi negara dengan ekonomi terbesar nomor sepuluh di dunia pada tahun 2025, dengan pendapatan perkapita yang mencapai US$ 15,000, dari saat ini yang hanya US$ 3,000. Caranya? Dengan meningkatkan pembangunan infrastruktur, pembentukan regulasi yang memudahkan investasi, pemberian insentif bagi para pelaku kegiatan ekonomi, hingga pengembangan ilmu pengetahuan dan teknologi terkait untuk tiap-tiap jenis industri.  Secara umum, upaya-upaya tersebut dikenal dengan istilah debottlenecking, yaitu upaya untuk ‘memecah leher botol’ agar pembangunan di Indonesia bisa mengalir dengan lancar dan tidak lagi terhambat oleh birokrasi tetek bengek, dan semacamnya.

Peta Koridor Ekonomi Indonesia, klik untuk memperbesar

Kemudian, setelah melalui serangkaian penyempurnaan, draft MP3EI akhirnya rampung pada April 2011. Isinya? Secara umum menyebutkan fokus pembangunan terhadap delapan sektor ekonomi, yakni pertanian, pertambangan, energi, industri, kelautan, pariwisata, telematika, dan pengembangan kawasan strategis. Sementara alokasi pembangunan itu sendiri dikelompokkan kedalam enam zona, atau dalam hal ini disebut ‘koridor’, yakni Sumatera, Jawa, Kalimantan, Sulawesi, Bali dan Nusa Tenggara, dan Papua dan Kepulauan Maluku. Berikut detailnya.
1. Sumatera
Untuk koridor Sumatera, Pemerintah memiliki visi untuk menjadikan kawasan ini sebagai sentra produksi dan pengolahan hasil bumi, dalam hal ini sawit dan karet, serta lumbung energi nasional, dalam hal ini batubara. Beberapa infrastruktur yang akan dibangun guna mewujudkan visi tersebut adalah:
  1. Jalur kereta api yang menghubungkan Medan, Pekanbaru, Jambi, Palembang, hingga Bandar Lampung. Jalur kereta api ini sangat penting untuk transportasi batubara.
  2. Kawasan Strategis Nasional Selat Sunda, termasuk didalamnya Jembatan Selat Sunda.
  3. Jalan raya Trans – Sumatera yang menghubungkan Banda Aceh hingga Bandar Lampung.
  4. Pelabuhan Internasional Kuala Tanjung, Sumatera Utara.
  5. Kawasan Perdagangan Bebas Batam.
  6. Jalur Pelayaran Domestik yang menghubungkan Banda Aceh, Kuala Tanjung, Dumai, Tanjung Pinang, Pangkal Pinang, hingga ke Jakarta.
  7. Kawasan-kawasan industri (industrial park), dalam hal ini industri pengolahan CPO menjadi oleochemical dan produk hilir lainnya, di sentra-sentra perkebunan kelapa sawit.
Guna mendukung transportasi laut, di koridor Sumatera ini juga akan dibangun galangan kapal, terutama di kawasan sekitar Selat Malaka, dan Selat Sunda. Sementara untuk memenuhi kebutuhan besi dan baja untuk pembangunan rel kereta api dan berbagai jenis infrastruktur lainnya, maka Pemerintah juga akan membangun fasilitas pabrik besi dan baja, dengan memulainya dari sentra besi dan baja yang sudah ada, yakni di Cilegon, Banten (Krakatau Steel), kemudian menyusul di Kawasan Strategis Nasional Selat Sunda di Provinsi Lampung. Selesai dengan pembangunan di koridor Sumatera ini, selanjutnya akan juga dibangun minimal satu pabrik besi dan baja di tiap-tiap pulau besar di Indonesia, untuk memenuhi kebutuhan besi dan baja untuk pembangunan infrastruktur di tiap-tiap pulau tersebut. Terkait industri besi dan baja ini, maka targetnya adalah meningkatkan konsumsi baja Indonesia menjadi 100 kilogram per kapita di tahun 2025, dari saat ini yang hanya 35 kilogram per kapita.
2. Jawa
Pulau Jawa sebagai pulau dengan ketersediaan infrastruktur yang paling baik di Indonesia pada saat ini, akan dijadikan sebagai kawasan pengembangan industri dan jasa. Beberapa industri yang akan dikembangkan adalah industri makanan dan minuman, tekstil, kendaraan bermotor, perkapalan, telekomunikasi dan internet, hingga peralatan militer (termasuk industri dirgantara). Berikut adalah infrastruktur yang akan dibangun/dioptimalkan:
  1. Pelabuhan Internasional Tanjung Priok, Jakarta, dan Pelabuhan Internasional Tanjung Perak, Surabaya. Tanjung Priok akan dijadikan ‘pintu gerbang’ koridor Jawa dengan Sumatera Bagian Barat, Batam, dan Pontianak, sementara Tanjung Perak akan mengubungkan koridor Jawa dengan Balikpapan, Samarinda, Sulawesi, dan Indonesia Timur.
  2. Jalur jalan raya, jalan tol, hingga kereta api yang akan menghubungkan Kota Serang, Jakarta, Bandung, Semarang, Yogyakarta, dan Surabaya.
  3. Kawasan-kawasan industri, terutama di Cilegon, Cikarang (Bekasi, Jawa Barat), Bandung, dan Surabaya.
  4. Sentra industri mesin dan kendaraan bermotor di Bogor dan Bekasi.
  5. Sentra industri makanan di Semarang dan Surabaya.
  6. Sentra industri tekstil dan kedirgantaraan di Bandung.
Di koridor Jawa ini, terdapat satu wilayah khusus yakni wilayah Jabodetabek, dimana wilayah ini mengendalikan sekitar 60% arus ekspor impor di seluruh Indonesia, serta mengendalikan sekitar 85% industri jasa dan keuangan nasional (termasuk BEI juga kan adanya disini, di Jakarta). Karenanya, di wilayah ini akan dibangun berbagai infrastruktur khusus seperti bandara, pelabuhan, rel kereta dan lainnya. Well, mungkin bukan dibangun ya, tapi mengembangkan infrastruktur yang sudah ada, seperti kapasitas Bandara Internasional Soekarno – Hatta, yang kemarin baru saja ditingkatkan dengan selesainya pembangunan Terminal 3.
3. Kalimantan
Seperti koridor Sumatera, Kalimantan juga akan dijadikan sebagai lumbung energi nasional, dalam hal ini batubara, minyak dan gas (migas), serta sentra produksi dan pengolahan bijih besi, dan bauksit/alumina. Selain itu, Kalimantan juga akan dijadikan sentra perkebunan kelapa sawit dan industri perkayuan. Namun berbeda dengan Sumatera yang perkebunan kelapa sawitnya sangat luas, yang lebih menonjol di Kalimantan adalah industri batubara, plus jangan lupa migas. Berikut infrastruktur yang akan dibangun.
  1. Jalan raya Trans – Kalimantan yang menghubungkan Pontianak, Palangkaraya, Banjarmasin, dan Samarinda.
  2. Pelabuhan di Pontianak, Banjarmasin, dan Balikpapan.
  3. Jalur Kereta Api yang menghubungkan Samarinda dan Banjarmasin.
  4. Sentra Industri Besi dan Baja di Banjarmasin.
  5. Pusat kegiatan industri & tambang migas di Samarinda.
  6. Sentra industri bauksit/alumina, dan perkebunan kelapa sawit di Kalimantan Barat.
  7. Sentra industri perkayuan di Kalimantan Tengah
  8. Sentra batubara di Banjarmasin dan Balikpapan.
Hal yang paling dicermati terkait koridor Kalimantan ini adalah adanya trend penurunan produksi migas, yang sepertinya belum dapat diatasi karena kegiatan eksplorasi untuk menemukan sumber migas baru membutuhkan biaya besar dan waktu yang sangat lama, sehingga perlu adanya pengembangan sektor ekonomi lain agar pertumbuhan ekonomi Kalimantan tetap terjaga. Dan sektor ekonomi tersebut adalah batubara, dimana sejauh ini industri tambang batubara di Kalimantan sudah berjalan cukup baik, tinggal pengelolaan hasil tambangnya yang masih perlu dikembangkan, agar para produsen batubara tidak melulu mengekspor hasil tambangnya keluar negeri, melainkan mengelolanya terlebih dahulu menjadi produk bernilai tambah, seperti pembangkit listrik, bahan bakar, gas, atau kokas.
Sektor lainnya yang juga akan mendapat perhatian adalah bauksit. Indonesia, mungkin anda belum banyak yang tahu, merupakan produsen bauksit terbesar keempat di dunia, dengan pusatnya di Kalimantan Barat. Bauksit adalah bahan baku pembuatan logam alumunium. Sejauh ini produksi bauksit di Indonesia 100% langsung diekspor, dan kedepannya akan dibangun smelter di Mempawah, Ketapang, dan Sanggau (semuanya di Kalimantan Barat), untuk mengolah bauksit ini menjadi alumina (yang nantinya bisa diolah lagi menjadi alumunium), kemudian baru diekspor. Nilai jual alumina ini adalah sepuluh kali lipat dibanding nilai jual bauksit mentah, sehingga seharusnya investasi di sektor ini akan sangat menarik.
4. Sulawesi
Sulawesi sejak dulu dikenal sebagai pusat produksi bijih nikel, bahkan merupakan salah satu yang terbesar di dunia, dan karena itulah, melalui MP3EI ini, Pemerintah akan menjadikan koridor Sulawesi sebagai sentra industri nikel dan olahannya (feronikel). Selain itu, di Sulawesi juga akan dikembangkan industri tanaman padi, jagung, kedelai, ubi kayu, hingga kakao, selain juga industri perikanan, dan tentunya migas. Berikut daftar infrastrukturnya.
  1. Dua pelabuhan internasional, yaitu di Bitung dan Makassar.
  2. Dua kawasan industri di Palu dan Makassar.
  3. Empat sentra perikanan di Manado, Mamuju, Makassar, dan Kendari.
  4. Jalan raya Trans – Sulawesi yang menghubungkan Manado, Gorontalo, Palu, Mamuju, Makassar, dan Kendari
  5. Sentra perkebunan kakao, terutama di Palu
  6. Sentra perkebunan padi, jagung, kedelai, dan ubi kayu, di Gorontalo dan Sulawesi Selatan
  7. Kompleks industri gas alam (LNG), di Sulawesi Tengah
Meski Sulawesi memiliki berbagai jenis sektor ekonomi yang berpotensi untuk dikembangkan, namun tetap saja fokus pembangunannya adalah di industri nikel, dengan alokasi investasi yang mencapai Rp100 trilyun, dari rencana investasi sebesar Rp240 trilyun untuk koridor Sulawesi secara keseluruhan. Indonesia, dengan Sulawesi sebagai pusatnya, merupakan produsen bijih nikel terbesar keempat di dunia. Beberapa kota yang dikenal merupakan lumbung nikel di Sulawesi adalah Sorowako, Morowali, Pomalaa, dan Konawe. Sayangnya, seperti juga jenis barang tambang lainnya, Sulawesi belum memiliki fasilitas pengolahan bijih nikel yang memadai, sehingga sebagian besar produksi bijih nikel langsung diekspor keluar negeri. Jadi kedepannya pembangunan di sektor ini akan difokuskan pada pendirian smelter-smelter untuk mengolah bijih nikel menjadi feronikel atau matte, sebelum kemudian baru diekspor. Jika nantinya smelter-smelter tersebut beroperasi, maka koridor Sulawesi berpotensi memperoleh tambahan pendapatan hingga lebih dari US$ 200 juta per tahun, hasil dari selisih nilai jual antara bijih nikel dan feronikel.
5. Bali & Nusa Tenggara
Bicara soal Bali, maka tidak lain dan tidak bukan, kita akan bicara soal industri pariwisata. Sementara untuk Nusa Tenggara, baik Timur maupun Barat, potensi perekonomian yang bisa dikembangkan adalah perikanan dan peternakan, meski tentunya dalam skala investasi yang jauh lebih kecil ketimbang industri pariwisata di Bali (dan tentunya Lombok). Berikut infrastruktur untuk koridor ini.
  1. Sentra pariwisata di Denpasar, Lombok, dan Sumbawa
  2. Sentra perikanan di Kupang, dan Nagekeo
  3. Sentra peternakan sapi dan hewan ternak lainnya, di Sumbawa, Nagekeo, dan Flores Timur
  4. Pelabuhan di Lombok
Salah satu poin utama dalam pengembangan pariwisata di koridor Bali adalah dengan menjadikan Bali sebagai pintu gerbang bagi wisatawan untuk berwisata ke daerah pariwisata lainnya di sekitar Bali, seperti ke Surabaya, Yogyakarta (candi Borobudur dan lainnya), Malang (Gunung Bromo, kawasan wisata Batu), Mataram (Gunung Rinjani), hingga Bima dan Pulau Komodo. Caranya? Dengan menyediakan akses dan membuka rute penerbangan dari Bandara Ngurah Rai ke destinasi-destinasi wisata tersebut. Di koridor Bali ini juga akan dikembangkan jenis wisata bahari yaitu wisata kapal pesiar dan kapal yacht (wah, asyik neh!). Karena, berbeda dengan destinasi wisata terkenal lainnya di seluruh dunia, seperti Phuket, Florida, hingga Southampton, jumlah layanan wisata kapal pesiar di Bali masih sangat sedikit, padahal peminatnya cukup banyak.
6. Papua & Kepulauan Maluku
Koridor nomor enam ini, khususnya Pulau Papua, menawarkan tembaga sebagai sumber daya alam yang jumlahnya paling melimpah (sebenarnya emas juga, namun emas Papua sudah dipegang oleh Freeport), selain juga nikel dan migas dalam jumlah yang lebih sedikit. Pusat tembaga terbesar di Papua adalah di Kota Timika, sehingga di kota ini pula akan dibangun kawasan industri berbasis tembaga. Berikut daftar infrastruktur selengkapnya
  1. Sentra tambang tembaga dan kawasan industri, di Timika
  2. Sentra pertanian tanaman pangan (food estate), plus kawasan industri di Merauke.
  3. Sentra tambang migas di Sorong, dan Teluk Bintuni
  4. Sentra kegiatan perikanan di Ambon dan Halmahera Utara
  5. Jalur Trans – Papua yang menghubungkan Sorong, Timika, Jayapura, dan Merauke
  6. Pelabuhan di Ambon, Manokwari, dan Jayapura
  7. Sentra tambang nikel di Halmahera 
Terkait tembaga, Papua menghasilkan sekitar 45% dari seluruh produksi tembaga nasional. Berbeda dengan nikel, Indonesia sudah bisa mengolah tembaga menjadi produk setengah jadi, yaitu copper catoda, sehingga tidak harus mengekspornya dalam bentuk bijih tembaga mentah, namun satu-satunya smelter tembaga yang dimiliki Indonesia hanya ada di Gresik, Jawa Timur. Jadi kedepannya, beberapa smelter tembaga akan dibangun di Maros (Sulawesi Selatan), Bontang (Kalimantan Timur), dan Timika.
Selain tembaga, potensi yang sedang dikembangkan di koridor ini adalah food estate di Merauke, dengan nama proyeknya yaitu MIFEE, kependekan dari Merauke Integrated Food & Energy Estate, seluas tak kurang dari 1.2 juta hektar. Jika pembangunannya berjalan lancar, maka di masa depan Merauke akan menjadi sentra pangan Indonesia, dengan komoditas utamanya yakni padi, jagung, kedelai, gandum, tebu, dan sawit, dan belum termasuk peternakan ayam, sapi, kambing, dan kelinci. Khusus untuk tebu, Merauke juga berpotensi menjadi pusat produksi gula di Indonesia, mengingat jumlah lahan yang disiapkan untuk kebon tebu di MIFEE mencapai 500 ribu hektar, paling besar diantara tanaman lainnya.
Nilai Investasi
Berdasarkan revisi MP3EI terakhir pada tahun 2011, hingga tahun 2025 nanti Indonesia akan menginvestasikan tidak kurang dari Rp3,941 trilyun, untuk berbagai pembangunan di enam koridor yang sudah dibahas diatas. Dana tersebut terutama berasal dari pihak swasta, disusul BUMN, dan Pemerintah melalui APBN. Berikut detail alokasi investasinya, angka dalam trilyunan Rupiah. Catat bahwa S = Sumatera, J = Jawa, K = Kalimantan, SW = Sulawesi, BNT = Bali & Nusa Tenggara, dan PM = Papua & Maluku.
Koridor
S
J
K
SW
BNT
PM
Total
Infrastruktur Umum
414
856
167
111
67
171
1,786
Minyak & Gas
-
-
344
-
-
50
394
Jabodetabek Area
-
352
-
-
-
-
352
Batubara
32
-
181
-
-
-
213
Tembaga
-
-
-
-
-
197
197
Nikel & Olahannya
-
-
-
100
-
83
183
Jembatan Selat Sunda
150
-
-
-
-
-
150
Bauksit
-
-
137
-
-
-
137
Tanaman Pangan
-
-
-
19
-
89
108
Besi & Baja
64
-
37
-
-
-
101
Kelapa Sawit
44
-
48
-
-
-
92
Pariwisata
-
-
-
-
58
-
58
Perikanan
-
-
-
9
1
31
41
Perkayuan
-
-
32
-
-
-
32
Kendaraan Bermotor
-
32
-
-
-
-
32
Makanan & Minuman
-
25
-
-
-
-
25
Perkapalan
7
9
-
-
-
-
16
Tekstil
-
9
-
-
-
-
9
Peternakan
-
-
-
-
7
-
7
Telekomunikasi & Internet
-
4
-
-
-
-
4
Karet
3
-
-
-
-
-
3
Kakao (Cokelat)
-
-
-
1
-
-
1
Total
714
1,287
946
240
133
621
3,941
Perhatikan, sektor yang mendapat prioritas pembangunan, setelah infrastruktur umum, ternyata adalah sektor migas, disusul kawasan khusus Jabodetabek, batubara, tembaga, dan nikel. Untuk migas, pembangunannya fokus pada kegiatan eksplorasi untuk menemukan sumber migas baru, sementara pembangunan di batubara lebih banyak ke penyediaan infrastruktur jalan kereta api, dan tentunya pelabuhan. Sedangkan untuk tembaga dan nikel, fokus pembangunannya adalah mendirikan smelter-smelter untuk menciptakan produk hilir yang memiliki nilai tambah.
Sementara berdasarkan alokasi investasi per koridor, koridor Jawa tetap memperoleh investasi terbesar, yakni mencapai 32.7% dari seluruh investasi yang direncanakan, namun pembangunan infrastruktur di koridor Sumatera juga akan ditingkatkan, termasuk diantaranya Jembatan Selat Sunda, yang diperkirakan akan selesai tahun 2025 (masih lama banget, pembangunannya sendiri emang belum dimulai). Sementara untuk koridor lainnya, masing-masing memiliki fokus pembangunannya sendiri-sendiri, seperti migas dan batubara di Kalimantan, nikel di Sulawesi, Pariwisata di Bali & Nusa Tenggara, dan Tembaga di Papua & Maluku. Mau lihat bagaimana hasilnya? Tunggu beberapa tahun lagi dari sekarang, maksimal hingga tahun 2025.
However, berbagai rencana pembangunan jangka panjang yang sudah diuraikan diatas tentunya memerlukan kerja keras yang luar biasa untuk mewujudkannya, baik dari pihak swasta maupun Pemerintah, termasuk Pemerintah juga harus bisa ‘membereskan’ orang-orang yang mengganggu seperti para politisi korup yang doyan minta jatah preman. Tapi, bolehlah untuk sekarang ini kita berandai-andai: Katakanlah dari pembangunan yang menelan investasi sekian ribu trilyun Rupiah diatas, paling tidak yang sukses adalah separuhnya saja. Maka, akan seperti apa Indonesia nantinya, termasuk kira-kira akan berada di posisi berapa IHSG di tahun 2025 nanti???
Kalau bagi penulis sendiri, pemaparan terkait MP3EI ini adalah seperti prospektus yang diterbitkan Pemerintah sebagai ‘manajemen’ negara, untuk kita para rakyat sebagai ‘pemegang saham’ negara. Well, I apreciate that, thanks! Tapi kalau bisa, Pihak Pemerintah entah melalui Kemenkominfo atau Kemenkeu, secara rutin, katakanlah setiap kuartal sekali, mempublikasikan laporan perkembangan/progress dari implementasi MP3EI tersebut, agar kami sebagai rakyat bisa mengetahui bahwa MP3EI yang luar biasa ini tidak sekedar wacana, melainkan memang berjalan seperti yang [...]

Menghitung Margin of Safety, dan Nilai Intrinsik Saham

Konsep Margin of Safety (MOS), dalam hubungannya dengan investasi saham, sebenarnya sangat sederhana, yaitu: MOS adalah selisih dari harga sahamdengan nilai intrinsik (intrinsic value) saham tersebut. So, katakanlah saham A memiliki nilai intrinsik Rp1,500. Jika anda membeli saham A tersebut pada harga Rp1,000, maka diskon atau MOS-nya adalah sebesar Rp500. Berdasarkan konsep MOS ini, maka seorang investor baru boleh dikatakan telah melakukan keputusan investasi yang tepat, jika ia membeli saham pada harga yang lebih rendah dari nilai intrinsik saham tersebut, semakin rendah tentunya semakin baik. Namun tentu hal ini menimbulkan pertanyaan baru: Apa itu yang dimaksud dengan nilai intrinsik? Dan bagaimana cara menghitungnya?

Konsep MOS pertama kali diperkenalkan oleh investor guru, Benjamin Graham, dan partnernya, David Dodd, pada tahun 1928, dengan poin utamanya adalah menentukan nilai intrinsik tadi. Anak didik Graham yang paling terkenal, Warren Buffett, bisa menjadi sangat sukses sebagai investor saham karena keahliannya yang luar biasa dalam menentukan nilai intrinsik dari suatu saham. Simpelnya, ketika Buffett bisa dengan akurat menentukan bahwa nilai intrinsik dari saham A, B, dan C, masing-masing adalah 100, 150, dan 200, sementara harga dari ketiga saham tersebut di market masing-masing adalah 80, 70, dan 250, maka saham yang akan dipilih Buffett adalah? Sudah tentu, saham B, karena diskonnya paling besar (harga saham B di pasar cuma 70, padahal nilai intrinsiknya mencapai 150). Buffett tidak peduli jika saham B ini harganya dari sisi PER atau PBV cukup mahal, asalkan perusahaannya benar-benar bagus yang ditunjukkan dengan nilai intrinsiknya yang tinggi. Bagi chairman Berkshire Hathaway ini, lebih baik berinvestasi pada perusahaan yang luar biasa bagus (baca: nilai intrinsiknya sangat tinggi) dengan harga saham yang masuk akal (gak harus murah), ketimbang berinvestasi pada perusahaan yang biasa-biasa saja, meski harga sahamnya murah. Karena logikanya, barang yang bagus tentunya tidak mungkin bisa didapat pada harga yang terlalu murah, bukan begitu?
Okay, lalu bagaimana cara Buffett dalam menghitung nilai intrinsik suatu saham? Sebelum ke bagian tersebut, mari kita sepakati dulu, apa yang dimaksud dengan ‘nilai intrinsik’ disini. Berdasarkan berbagai definisi yang penulis kumpulkan dari berbagai sumber, nilai intrinsik adalah nilai yang sesungguhnya dari suatu saham, dan itu berbeda dengan nilai pasar (harga saham) atau nilai buku (book value, atau ekuitas). Nilai intrinsik ini sudah termasuk memperhitungkan aset yang terlihat (ekuitas tadi) dan yang tidak terlihat (prospek, nama besar perusahaan, kekuatan merek produk, dll). Karena aset yang tidak terlihat ini seringkali sulit untuk dikalkulasi (karena di laporan keuangan juga nggak ada angka Rupiah/Dollar-nya), maka dua orang investor kemungkinan akan menjawab berbeda jika ditanya berapa nilai intrinsik dari satu saham yang sama, tergantung dari sisi mana mereka menghitung nilai intrinsik tersebut. Yup, nilai intrinsik adalah suatu ukuran yang sangat subjektif, dan karenanya tidak pernah ada nilai intrinsik yang benar-benar tepat untuk sebuah saham.
However, jika melihat track record dari Warren Buffett yang sangat sangat sukses di pasar saham dengan berbekal kemampuan spesialnya dalam mengitung nilai intrinsik, maka jika ada rumus cara menghitung nilai intrinsik, rumus Buffett-lah yang bisa kita pakai. Dan berikut berikut ini adalah langkah-langkah menghitung nilai intrinsik ala Warren Buffett, dan trust me, cara mengitungnya jauh lebih sederhana dari yang anda kira :)
Pertama-tama, sebelum menghitung nilai intrinsik sebuah saham, kita harus memilih dulu sahamnya. Pastikan bahwa anda memilih saham yang perusahaannya secara historis memiliki kinerja yang bagus, stabil, dan senantiasa bertumbuh dalam jangka panjang, katakanlah selama 10 atau minimal 5 tahun kebelakang. Indikator yang paling mudah bisa dilihat dari ekuitas dan laba bersihnya, apakah besar, dan naik terus atau tidak. Dan contoh paling gampang dari perusahaan yang kinerjanya bagus dan stabil dalam jangka panjang, siapa lagi kalau bukan Unilever Indonesia (UNVR), Charoen Pokphand (CPIN), atau Semen Indonesia (SMGR).
Logo PT Charoen Pokphand Indonesia, Tbk, perusahaan poultry terbesar di  tanah air

Kinerja perusahaan yang stabil dalam jangka panjang ini sangat penting untuk diperhatikan, karena salah satu elemen dari menghitung nilai intrinsik ala Warren Buffett adalah dengan memperkirakan berapa kira-kira pertumbuhan ekuitas dan laba bersih perusahaan kedepannya, dimana perusahaan dengan track record kinerja yang bagus tentunya akan lebih berpeluang untuk mencatat kinerja yang sama bagusnya di masa yang akan datang. Meski tentunya tidak ada jaminan bahwa perusahaan dengan kinerja yang stabil akan tetap mencatat kinerja yang stabil kedepannya, sama halnya dengan perusahaan yang baru berdiri atau punya kinerja amburadul di masa lalu bisa saja menjadi perusahaan yang bagus suatu hari nanti, namun tetap saja: Sebuah perusahaan dengan track record kinerja yang bagus tentunya bisa lebih dipercaya ketimbang perusahaan yang sebelumnya rugi melulu. Analoginya jika sebuah perusahaan membutuhkan seorang karyawan untuk posisi manager atau direktur, maka mungkinkah perusahaan tersebut merekrut karyawan fresh graduate yang belum berpengalaman, atau karyawan berpengalaman namun punya catatan buruk, katakanlah pernah tersangkut masalah hukum? Anda tahu jawabannya.
Selain punya kinerja yang stabil di masa lalu, anda juga harus mengerti benar tentang perusahaan serta jenis usaha/bisnisnya, sehingga dalam hal ini anda harus mempelajari tentang perusahaannya dulu sebelum kemudian baru masuk ke langkah berikutnya. Analoginya balik lagi ke perusahaan yang merekrut pegawai tadi: Apakah sebuah perusahaan akan langsung mempekerjakan seorang karyawan hanya karena CV-nya (baca: track record pengalamannya) bagus? Jelas tidak. Minimal ia harus melalui proses wawancara dengan pemilik perusahaan, atau pegawai yang posisinya lebih tinggi, atau HRD, dan jika cocok barulah ia akan diterima bekerja.
Selanjutnya, menurut Buffett, yang disebut dengan nilai intrinsik adalah jumlah uang cash yang bisa ditarik dari perusahaan selama perusahaan tersebut masih beroperasi. Dan yang disebut dengan ‘uang cash’ tersebut adalah angka ekuitas terakhir perusahaan (atau disebut juga nilai buku/book value), plus akumulasi dari laba bersih yang akan perusahaan peroleh/kumpulkan kedepannya, yaitu selama perusahaan tersebut terus beroperasi.
Contohnya kalau kita pakai CPIN, berikut adalah data laporan keuangan perusahaan untuk tahun penuh 2012 (kita pakai laporan keuangan untuk tahun penuh, bukan yang kuartalan).
  1. Jumlah saham CPIN adalah 16.4 milyar lembar
  2. Nilai ekuitas CPIN adalah Rp8.2 trilyun, sehingga setiap lembar saham CPIN mewakili ekuitas sebesar Rp499.
  3. Laba bersih per saham (EPS) CPIN untuk tahun 2012 tercatat Rp164.
Nah, jika kita asumsikan bahwa CPIN masih akan beroperasi hingga 10 tahun mendatang, dan bahwa selama 10 tersebut perusahaan berhasil mencetak EPS Rp164 per tahunnya, maka akumulasi dari EPS tersebut selama sepuluh tahun adalah Rp1,640. Ditambah ekuitas sebesar Rp499 tadi, maka kita memperoleh angka Rp2,139. Angka Rp2,139 per saham inilah, yang kemudian menjadi nilai intrinsik awal bagi saham CPIN.
Namun, perhitungannya belum selesai. Diatas disebutkan bahwa ‘nilai intrinsik’ sebesar Rp2,139 tersebut adalah dengan mengasumsikan bahwa CPIN masih akan beroperasi hingga 10 tahun mendatang, dan bahwa selama 10 tersebut perusahaan berhasil mencetak EPS Rp164 per tahunnya. Jadi pertanyaannya sekarang ada dua: Pertama, apakah anda cukup yakin bahwa CPIN bisa beroperasi selama lebih dari 10 tahun, katakanlah 20 tahun? Untuk pertanyaan ini misalnya kita jawab saja: Ya.
Kemudian pertanyaan kedua, apakah selama 20 tahun tersebut EPS CPIN akan tetap Rp164 per tahunnya? Tentu tidak, melainkan kemungkinan bakal naik terus setiap tahunnya, karena dalam  lima tahun terakhir, rata-rata kenaikan laba bersih CPIN mencapai lebih dari 50% per tahun. Okay, kita ambil angka konservatif saja, yaitu bahwa setiap tahunnya laba bersih CPIN hanya akan naik 20%. Itu berarti EPS CPIN pada tahun 2013 akan menjadi Rp197, pada tahun 2014 menjadi Rp236, dan demikian seterusnya hingga di tahun 2032 (selama 20 tahun) CPIN akan mencetak EPS Rp6,287. Maka, jumlah akumulasi EPS selama 20 tahun tersebut, yaitu antara tahun 2013 – 2032, akan mencapai Rp36,740.

Sekedar catatan, EPS untuk tahun 2012 yang sebesar Rp164 nggak ikut dihitung, karena EPS tersebut sudah termasuk dalam ekuitas perusahaan di tahun yang sama (dalam bentuk saldo laba). Sekali lagi, ingat bahwa dalam menghitung nilai intrinsik, yang dihitung adalah akumulasi dari laba bersih yang akan perusahaan kumpulkan kedepannya, jadi nggak termasuk laba bersih yang sudah diperoleh di tahun 2012.

Sekarang, ingat bahwa uang sebesar Rp1,000 pada sepuluh tahun yang lalu, nilainya berbeda dengan Rp1,000 pada saat ini (jaman penulis kuliah dulu, seribu perak masih bisa dapet sebungkus nasi putih di warteg, tapi sekarang buat bayar parkir aja masih kurang). Dan pada sepuluh tahun kedepan, sangat mungkin bahwa uang Rp1,000 tersebut akan semakin tidak bernilai lagi. Itu artinya, ketika kita mengatakan bahwa akumulasi laba bersih CPIN adalah 36,740 pada tahun 2032, dan mengingat bahwa nilai dari duit sebesar 35 ribu perak di tahun segitu tentunya akan berbeda dengan 35 ribu perak pada saat ini, maka angkanya kemudian harus disesuaikan. Caranya? Dengan membaginya dengan angka bunga per tahun yang ditawarkan oleh instrumen investasi yang paling aman, dalam hal ini (menurut Buffett) bunga dari obligasi yang diterbitkan Pemerintah.
Kalau di Indonesia sendiri, ada beberapa jenis obligasi Pemerintah seperti itu, seperti SUN, ORI, hingga sukuk. Katakanlah kita ambil suku bunga sukuk, yang angkanya 6.25% per tahun. Maka, uang sebesar Rp36,740 di tahun 2032 adalah setara dengan Rp34,579 di tahun 2031, dan setara dengan Rp32,544 di tahun 2030, dan demikian seterusnya hingga menjadi.. Rp10,928, di tahun 2012. Ditambah dengan posisi ekuitas terakhir perusahaan, yaitu Rp499, maka totalnya menjadi Rp11,427. Maka bisa disimpulkan bahwa nilai intrinsik saham CPIN pada saat ini adalah kurang lebih 11,427, masih jauh lebih tinggi ketimbang harga sahamnya, yang cuma 4,950. Kesimpulannya, saham CPIN masih murah! Karena margin of safety-nya mencapai 130% (11,427 berbanding 4,950). Buffett sendiri menganggap bahwa MOS yang cukup safe alias aman untuk sebuah saham adalah minimal 25%.
However, angka 11,427 tadi bisa keluar sebagai nilai intrinsik untuk CPIN, kalau kita mengasumsikan bahwa CPIN ini cukup tangguh untuk secara stabil terus beroperasi hingga setidaknya 20 tahun kedepan. Sementara jika asumsi kita tidak seoptimis itu, yaitu bahwa CPIN hanya akan beroperasi hingga 10 tahun kedepan, maka nilai intrinsik CPIN, setelah penulis hitung, cuma Rp3,285per saham, yang dengan demikian bisa dikatakan bahwa harga saham CPIN pada saat ini sudah overvalue. Buffett sendiri biasa menggunakan angka 10 tahun kedepan untuk menghitung akumulasi laba bersih yang bisa dikumpulkan sebuah perusahaan.

Dengan demikian, berikut adalah beberapa hal yang bisa disimpulkan dari ilustrasi perhitungan nilai intrinsik dan margin of safety diatas.
1. Nilai intrinsik biasanya lebih tinggi dari nilai buku
Konsep dasar dari nilai intrinsik adalah, ketika misalnya sebuah perusahaan memiliki modal bersih Rp500 milyar di neracanya (yang disebut juga nilai buku), maka itu bukan berarti nilai intrinsik perusahaannya adalah sama persis Rp500 milyar juga, melainkan seharusnya lebih dari itu. Kenapa? Karena dari modal tersebut perusahaan bisa mencetak laba, katakanlah jika ROE-nya 20% maka labanya Rp100 milyar setahun. Laba sebesar Rp100 milyar tersebut kemudian menjadi milik si pemegang saham, entah dalam bentuk dividen ataupun peningkatan modal, sehingga jumlah ‘uang’ yang dimiliki si pemegang saham, setelah setahun, akan menjadi Rp600 milyar (modal awal Rp500 plus laba bersih 100 milyar), dan demikian di tahun-tahun berikutnya akan meningkat terus seiring dengan meningkatnya jumlah laba perusahaan. Jadi ketika ada investor yang membeli sebuah perusahaan bagus dengan nilai ekuitas sebesar Rp500 milyar, pada harga Rp500 milyar juga (atau jika jumlah sahamnya 1 milyar lembar, maka itu berarti Rp500 per saham),  atau dengan kata lain pada PBV 1 kali, maka dia boleh dibilang baru dapet rejeki nomplok. Rata-rata PBV dari saham-saham di BEI sendiri, dalam kondisi market normal alias tidak bullish ataupun bearish, adalah 2.0 – 2.2 kali. Untuk contoh CPIN diatas, PBV-nya pada harga saham 4,950 adalah 9.1 kali.
Meski demikian, harap diingat untuk menggaris bawahi kata ‘perusahaan bagus’ tadi. Karena beberapa perusahaan yang PBV-nya rendah, katakanlah kurang dari 2 kali, itu bisa saja bukan karena sahamnya murah, melainkan karena perusahaannya emang nggak bagus, katakanlah laba bersihnya minus alias rugi, yang itu berarti modal perusahaan kedepannya bukannya naik tapi malah turun karena tergerus kerugian. Atau, perusahaan masih mampu mencetak laba, namun persentase kenaikan labanya masih kalah dibanding laju inflasi (baca: penurunan nilai uang).

Dan kalau yang penulis perhatikan sendiri, dalam kondisi market yang normal, di BEI memang ada beberapa saham yang PBV-nya persis atau kurang dari 1 kali, tapi biasanya mereka tidak memenuhi kriteria saham yang bisa dihitung nilai intrinsiknya, yaitu kinerja perusahaan yang konsisten dalam jangka panjang, dan utang yang manageable (akan dijelaskan dibawah). Sementara saham yang memenuhi kriteria tersebut, seperti UNVR, CPIN, dan SMGR diatas, penulis kira sampai kapanpun kita nggak akan bisa beli sahamnya pada harga yang mencerminkan PBV 1 kali.

2. Perhatikan Utang Perusahaan
Seperti yang dikatakan Buffett, nilai intrinsik adalah modal awal plus akumulasi laba yang dikumpulkan perusahaan di masa depan (yang kemudian didiskon dengan persentase laju inflasi/suku bunga obligasi pemerintah, untuk memperoleh nilainya pada saat ini). Tapi bagaimana jika perusahaan memiliki utang? Ya itu berarti, perusahaan menanggung beban bunga yang akan mengurangi potensi laba. Meski demikian, mengingat bahwa ketika sebuah perusahaan mengambil utang, tujuannya adalah untuk menambah modal kerja yang pada akhirnya meningkatkan pendapatan dan laba, maka jika utang (atau tambahan modal kerja) ini bisa dikelola/dimanfaatkan dengan baik, maka jumlah peningkatan laba yang dihasilkan akan lebih besar dari beban bunga yang harus dibayar.
Karena itulah ketika kita mencari saham yang akan dihitung nilai intrinsiknya, salah satu kriteria yang juga tidak boleh dilewatkan adalah bahwa perusahaan yang bersangkutan harus memiliki jumlah utang yang tidak hanya tidak terlalu banyak, tetapi juga dikelola dengan baik, sehingga kemudian kita boleh mengasumsikan bahwa utang tersebut tidak akan mengganggu jumlah laba. Yang dimaksud dengan ‘dikelola dengan baik’ itu adalah jumlah utangnya wajar (sebaiknya jangan terlalu tinggi dibandingkan ekuitasnya, maksimal DER 2 kali), jumlah bunganya wajar (9 – 16% per tahun, lebih kecil lebih baik), dan perusahaan memiliki cukup aset untuk membayarnya hingga lunas.

Dan terkait hal ini maka kita tidak bisa memilih saham-saham yang jumlah utangnya tidak terkendali, yang dari waktu ke waktu tidak pernah dilunasi melainkan gali lobang tutup lobang. Misalnya saham-saham Grup Bakrie.

3. Perhatikan seberapa lama perusahaan beroperasi
Dalam contoh perhitungan nilai intrinsik diatas, tampak jelas bahwa dua asumsi yang berbeda, yaitu asumsi pertama bahwa perusahaan akan beroperasi selama 20 tahun, dan asumsi kedua bahwa perusahaan hanya akan beroperasi selama 10 tahun, ternyata menghasilkan nilai intrinsik yang juga jauh berbeda, yakni 11,427 dan 3,285. Jika pada saat ini CPIN berada di posisi 5,000-an, dan stabil di posisi tersebut (yang itu berarti boleh dikatakan bahwa para pelaku pasar ‘sepakat’ bahwa nilai intrinsik/harga wajar dari CPIN adalah 5,000-an), maka apa itu artinya? Artinya, mayoritas pelaku pasar cukup optimis bahwa CPIN masih bisa membuat pakan ayam dan nugget hingga 10 tahun kedepan, namun tidak cukup optimis bahwa CPIN bisa melakukan itu hingga 20 tahun kedepan. Faktanya, CPIN sendiri berdiri dan beroperasi di Indonesia sudah cukup lama, yaitu sejak tahun 1972, dan penulis tidak tahu bagaimana track record kinerjanya sejak tahun 1972 tersebut, tapi yang jelas sejak tahun 2005 CPIN ini untung terus. Dan kalau dibandingkan dengan perusahaan-perusahaan lainnya di Indonesia, yang rata-rata memiliki kinerja jangka panjang yang tidak stabil, maka track record cemerlang sejak tahun 2005 tersebut tentunya sudah relatif cukup untuk mengatakan bahwa ‘Saya optimis bahwa CPIN akan bisa terus beroperasi hingga lebih dari 10 tahun mendatang, tapi mungkin nggak sampai 20 tahun juga.’
Contoh lainnya, jika kita pakai UNVR, penulis belum menghitung nilai intrinsik UNVR ini menggunakan rumus diatas, namun dilihat dari PBV-nya yang mencapai 40-an kali, maka UNVR ini jelas sangat-sangat mahal ketimbang CPIN, yang PBV-nya cuma 9.1 kali. Namun tahukah anda kenapa UNVR dihargai jauh lebih mahal? Yap, benar sekali, itu karena perusahaan memiliki rekam jejak yang jauuh lebih lama ketimbang CPIN, yaitu sejak tahun 1933, dan rasio profitabilitasnya juga lebih besar. Artinya, jika untuk CPIN orang masih agak ragu ketika dikatakan bahwa perusahaannya akan bertahan hingga 20 tahun kedepan, maka untuk UNVR, jangankan 20 tahun, hingga 40 tahun kedepan juga orang masih akan percaya bahwa perusahaan ini masih akan tetap beroperasi dengan baik.
Karena itulah, seperti yang sudah disebut diatas, track record kinerja perusahaan dalam jangka panjang di masa lalu sangatlah penting dalam mengukur nilai intrinsik ini. Buffett sendiri lebih suka berinvestasi pada perusahaan-perusahaan yang sudah berdiri dan beroperasi sejak lama, ketimbang perusahaan ‘kemarin sore’, dan itu sebabnya ia juga tidak suka saham-saham IPO. Forbes pernah mengeluarkan daftar ‘100 Perusahaan dari Seluruh Dunia yang akan bertahan hingga 100 Tahun Mendatang’, dan sebagian besar penghuni daftar tersebut merupakan perusahaan-perusahaan yang sudah beroperasi sejak sangaaat lama, seperti Coca Cola, Prudential, Unilever NV, Walt Disney, hingga L’Oreal.
4. Sebaiknya hindari saham komoditas
Dalam menghitung nilai intrinsik, stabilitas kinerja perusahaan sangatlah penting. Itu sebabnya Buffett, meski tidak selalu, berusaha menghindari saham-saham yang laba perusahaannya bergantung pada fluktuasi harga komoditas yang mereka produksi/jual. Contohnya, perusahaan-perusahaan batubara bisa mencetak laba bersih yang besar di satu tahun tertentu ketika harga batubara naik, tapi di tahun berikutnya bisa turun ketika harga batubara turun. Hal ini sebenarnya bisa diatasi dengan menganalisis pergerakan harga komoditas tersebut, apakah kedepannya akan naik atau turun, tapi bahkan Buffett-pun tidak bisa melakukannya. Alhasil, ia lebih suka mengambil saham-saham yang harga produknya senantiasa naik terus dari waktu ke waktu seiring inflasi, tanpa fluktuasi yang berarti. Contohnya? Coca Cola. Coba anda cek di supermarket, harga sekaleng Coca Cola, Sprite, dan Fanta memang naik terus bukan?
However, dalam hal ini penulis punya pandangan yang sedikit berbeda. Yang disebut dengan komoditas, seperti emas, minyak, aneka jenis logam, batubara, hingga crude palm oil (CPO), harganya memang berfluktuasi setiap tahun, seperti batubara dan CPO yang pernah mahal di tahun 2010 dan 2011, sekarang menjadi murah meriah, dan pada akhirnya menyebabkan kinerja buruk bagi perusahaan yang memproduksi dua jenis komoditas ini. Namun dalam jangka yang benar-benar panjang, harga dari berbagai jenis komoditas ini akan senantiasa naik karena inflasi dan meningkatnya permintaan seiring bertambahnya jumlah penduduk dunia. Artinya? Jika sewaktu-waktu ada saham yang jatuh karena turunnya harga komoditasnya, contohnya seperti saham-saham batubara dan CPO yang sudah disebut diatas, maka itu justru merupakan buying opportunity, karena nanti kedepannya harga dua komoditas itu akan naik lagi. Dan itu sebabnya, Lo Kheng Hong melalui Kontan.co.id mengatakan bahwa ia pada saat ini justru sedang tertarik untuk membeli saham-saham batubara, dan juga saham perkebunan kelapa sawit, ketimbang saham lainnya.
5. Ambil nilai intrinsik yang terendah, dan belilah saham pada harga maksimal 25% dibawahnya. Lebih dari itu, berarti sahamnya mahal.
Seperti sudah disebut diatas, Buffett hanya memilih saham yang punya track record kinerja puluhan, bahkan ratusan tahun (salah satu saham Buffett, yaitu Coca Cola tadi, pertama kali beroperasi pada tahun 1888, persis 100 tahun ketika Buffett mulai mengkoleksinya tahun 1988). Meski demikian, dalam menghitung nilai intrinsik, Buffett hanya melihat akumulasi laba perusahaan dalam 10 tahun kedepan saja, tidak lebih. Dan entah ada hubungannya atau tidak, namun dalam kaitannya menghitung harga wajar saham menggunakan PER, maka sebuah saham bagus bisa disebut murah kalau PER-nya 10 kali (yang itu berarti, harga sahamnya sama dengan jumlah laba dikali sepuluh tahun), atau kurang dari itu. However, ketika Buffett pertama kali melirik Coca Cola, PER-nya ketika itu mencapai lebih dari 20 kali, yang itu berarti kemungkinan Buffett menyadari bahwa perusahaan ini punya potensi untuk bertahan jauh lebih lama dari sekedar 10 tahun. Dan faktanya hingga hari ini, atau 25 tahun sejak Buffett pertama kali membelinya, Coca Cola masih nongkrong di portofolio Berkshire Hathaway.
Nah, sekarang bagaimana jika saya menemukan saham bagus dengan nilai intrinsik (setelah saya hitung) 1,000, tapi harganya di market 1,500. Apa yang harus saya lakukan? Menurut Buffett, ‘harga saham di pasar seringkali berbeda dengan harga/nilai intrinsiknya, dan seringkali pula hal itu terjadi dalam waktu yang cukup lama. Namun pada akhirnya, harga suatu saham akan bertemu (menjadi sama) dengan nilai intrinsiknya tersebut.’ Artinya, jika anda menemukan bahwa nilai intrinsik saham A adalah 1,000, sementara harganya di market 1,250, maka dengan catatan anda telah menghitung nilai intrinsik tersebut dengan baik, itu berarti hanya ada satu kemungkinan: Market, atau saham itu sendiri, sedang bubble. Dan jika itu terjadi, maka opsi yang terbaik adalah menunggu terjadinya ‘mekanisme alam’, dimana cepat atau lambat bursa saham (IHSG) akan terkoreksi, dan harga-harga saham akan turun hingga mencapai harga wajar/nilai intrinsiknya masing-masing. Dan ketika koreksi tersebut sudah cukup dalam, dimana saham A tadi sudah turun ke katakanlah 750, maka itulah saatnya untuk belanja.
Disisi lain, jika anda menemukan saham B dengan nilai intrinsik 2,000, sementara harganya di market cuma 1,000, maka meski IHSG sedang tinggi-tingginya sekalipun, langsung saja beli saham B tersebut. Buffett, seperti juga value investor lainnya (kalau di Indonesia, Lo Kheng Hong), tidak begitu memperhatikan posisi indeks ketika mengincar suatu saham. Yang mereka perhatikan hanyalah nilai intrinsik dari saham yang mereka incar saja, apakah masih mahal atau sudah cukup murah.
Satu hal lagi, seiring dengan pertumbuhan perusahaan, maka nilai intrinsiknya juga akan terus naik, dan demikian pula halnya dengan harga sahamnya. So, jika anda sewaktu-waktu sudah membeli saham pada harga yang lebih rendah dari nilai intrinsiknya, yaitu ketika terjadi momentum koreksi pasar, maka selanjutnya tinggal duduk saja untuk menonton perusahaan anda bertumbuh, dan juga harga sahamnya.
6. Perhatikan ekonomi makro
Dari contoh perhitungan nilai intrinsik diatas, disebutkan bahwa ketika kita hendak mendiskon nilai saham di masa yang akan datang agar diperoleh nilainya pada saat ini, maka kita bisa menggunakan tingkat suku bunga sukuk sebagai patokan, yang sebesar 6.25% tadi. However, bunga sukuk tidak selalu 6.25% per tahun, melainkan berubah-ubah setiap saat tergantung inflasi, dimana jika inflasi meningkat, maka bunga sukuk juga akan meningkat. Dan jika bunga sukuk meningkat, maka harga saham akan semakin terdiskon, alias semakin rendah, atau dengan kata lain: Nilai intrinsik suatu saham akan semakin rendah ketika inflasi meninggi.
Dalam kondisi perekonomian negara yang normal, tingkat inflasi memang berubah setiap saat, namun pada akhirnya akan menemui titik keseimbangan di level tertentu. Contohnya untuk Indonesia, rata-rata inflasinya sejak selesainya krismon 1998 adalah 7% per tahun (atau tepatnya 6%, jika mengabaikan perubahan kenaikan inflasi yang signifikan di tahun 2008), dengan inflasi pada saat ini 5.5% (atau 5.9%, barusan udah berubah lagi). Tapi tahukah anda, berapa tingkat inflasi kita di tahun 1998 dan 2008? Percaya atau tidak, inflasi kita di tahun 1998 pernah mencapai 82.4%, dan 12.1% di tahun 2008. Dan menurut anda, bagaimana nasib saham-saham di BEI ketika itu?
However, bagi investor jangka panjang, yang patut diwaspadai disini adalah jika terjadi perubahan signifikandalam perekonomian makro, dimana inflasi, dan juga indikator perekonomian lainnya, berubah jauh lebih besar dari biasanya, seperti yang terjadi pada 1998 dan 2008 lalu. Sementara perubahan kecil-kecil yang terjadi hampir setiap saat, misalnya seperti inflasi yang bisa dipastikan akan naik karena kenaikan harga BBM, itu tidak begitu penting. Sama halnya seperti harga saham yang naik turun setiap saat, itu juga tidak penting selama laba perusahaan serta nilai intrinsik sahamnya terus bertumbuh. Tapi jika anda lebih condong sebagai trader, maka hal ini jelas penting.
Kesimpulan
Okay, sebenarnya selain 6 poin diatas, di kepala penulis masih ada banyak lagi pembahasan soal ‘menghitung nilai intrinsik’ ini, sehingga artikel ini sejatinya belum selesai, karena ternyata hal ini memang merupakan inti utama dari berinvestasi di saham secara keseluruhan. Namun berhubung artikelnya sudah cukup panjang, maka untuk sekarang ini kita simpulkan saja dulu artikel diatas. Kesimpulannya, jika kita berniat untuk berinvestasi jangka panjang, maka jangan kompromi dengan saham ‘abal-abal’, melainkan pastikan bahwa saham yang anda pilih benar-benar bagus. Dan kriteria dari saham bagus tersebut minimal ada tiga:
  1. Punya track record kinerja yang bagus, dan senantiasa bertumbuh secara stabil dalam jangka panjang, minimal 5 tahun ke belakang, namun lebih lama lebih baik.
  2. Perusahaan memiliki utang dalam jumlah yang wajar, atau sebaiknya tidak punya utang sama sekali.
  3. Sebaiknya pilih saham yang kinerja perusahaannya tidak tergantung pada fluktuasi harga komoditas, tapi juga jangan menutup diri jika ada saham komoditas yang memang menarik.
Selanjutnya terkait timing untuk masuk/membeli sahamnya, adalah ketika harga suatu saham turun hingga lebih rendah minimal 25% dibanding nilai intrinsiknya (selisih 25% ini kemudian disebut margin of safety), dan itu biasanya baru terjadi ketika market atau IHSG dilanda koreksi, entah besar atau kecil. Karena dalam kondisi normal, harga saham biasanya mengikuti/sama dengan nilai intrinsiknya masing-masing, atau bahkan lebih tinggi jika market sedang bullish.
Disisi lain, jangan lupa untuk memperhatikan perubahan signifikan dalam perekonomian makro, seperti inflasi dan pertumbuhan ekonomi. Karena jika kejadiannya seperti tahun 1998, atau 2008, maka tak peduli sebagus apapun fundamental sebuah saham, semurah apapun harganya, maka tetap saja dia akan turun, hingga ke posisi yang tidak pernah anda bayangkan sebelumnya.
Hufft.. Okay, dengan demikian artikel ini resmi menjadi artikel terpanjang di blog ini. Btw kalau penulis bikin artikel ‘mata kuliah’ seperti ini, maka besok-besoknya seringkali banyak email yang masuk dari temen-temen mahasiswa, biasanya untuk minta bantuan buat bikin skripsi atau tesis. Well, penulis bukannya nggak mau membalasnya, tapi memang nggak sempet aja. Tapi jika anda, temen-temen mahasiswa, hendak mengundang penulis untuk menjadi pembicara tentang investasi saham di kampus, maka penulis dengan senang hati akan datang, just contact me by email teguh.idx@gmail.com. Penulis nggak memungut bayaran, yang penting ada makanannya aja..
July 2nd, 2013 at 1:30 pm | Category: TEGUH ANALISIS SAHAM | Comments are closed

Modernland Realty

Modernland Realty (MDLN) adalah satu dari sekian banyak perusahaan yang menikmati booming industri properti dalam dua tahun terakhir ini, dengan mencetak laba bersih Rp323 milyar pada Kuartal I 2013, yang menjadikannya masuk dalam ‘Club 40’, yakni perusahaan dengan ROE lebih dari 40%. Malah, ROE MDLN pada Kuartal I 2013 sejatinya mencapai 50.6%, meski tentunya dengan asumsi bahwa perolehan laba bersihnya yang super-besar pada periode Kuartal I 2013 tersebut berlanjut hingga setidaknya akhir tahun 2013 ini. However, beberapa investor dan analis cukup yakin bahwa kinerja terbaru MDLN yang sangat bagus tersebut masih bisa berlanjut, mengingat jumlah laba bersih yang diperoleh perusahaan belum termasuk laba dari pendapatan dari penjualan tanah ke perusahaan properti lainnya, Alam Sutera Realty (ASRI), senilai Rp3 trilyun.


MDLN adalah perusahaan properti spesialis pengembang township (kota pemukiman terpadu) dan kawasan residensial/perumahan cluster. Hingga akhir tahun 2012, perusahaan memiliki setidaknya tiga township di empat lokasi berbeda, yakni Kota Modern Tangerang (Cipondoh, Tangerang), Jakarta Garden City (Cakung, Jakarta Timur), dan Modern Green Residences (Cakung juga). Berbeda dengan township lainnya seperti Alam Sutera dan BSD City yang dikenal sebagai kawasan perumahan untuk kalangan menengah keatas, MDLN menawarkan harga yang lebih terjangkau untuk unit-unit rumah yang mereka jual di township-townshipnya, sehingga otomatis pangsa pasarnya lebih terbuka lebar. Sebagai contoh, jika anda searching rumah di Kota Modern Tangerang, maka anda masih bisa menemukan rumah dengan harga kurang dari Rp1 milyar. Sementara di BSD City? Well, jangan harap, karena kalaupun ada rumah murah disana, maka pasti ada ‘apa-apanya’.

Meski demikian untuk township Jakarta Gardern City, MDLN bekerja sama dengan Keppel Land, sebuah perusahaan properti asal Singapura, untuk mengembangkan kawasan perumahan untuk kalangan menengah keatas, yang ditujukan bagi konsumen yang mencari tempat tinggal di perbatasan Jakarta Timur – Bekasi, alias Cakung. Tapi bagi konsumen yang juga hendak mencari tempat tinggal di daerah yang sama namun dana mereka lebih terbatas, maka mereka bisa memilih Modern Green Residences. Bagi penulis sendiri dua township ini sangat menarik karena terletak di Kawasan Cakung, yang sejak dulu dikenal sebagai kawasan industri yang terletak persis di sebelah Pelabuhan Tanjung Priok, sehingga tentunya banyak sekali orang yang bekerja di kawasan ini. Namun di Kawasan Cakung ini sampai sekarang belum ada kawasan perumahan yang cukup ideal untuk tempat tinggal, karena perusahaan-perusahaan properti lebih tertarik untuk mengembangkan Kawasan Serpong atau Cikarang. Dengan demikian khusus untuk Kawasan Cakung, MDLN boleh dibilang hampir tidak punya pesaing.

Itu untuk township. Sementara untuk kawasan residensial, beberapa proyek milik MDLN adalah Modern Hill Pondok Cabe (Pamulang, Tangerang Selatan), dan Modern Park (Cakung lagi). Lalu sejak tahun 2012 kemarin, MDLN turut masuk ke bisnis kawasan industri (industrial estate) dengan mengembangkan Kawasan Industri Cikande (Tangerang dan Serang, Banten) dengan sisa landbank 295 hektar per akhir 2012, namun perusahaan punya opsi untuk menambah sekitar 1,000 hektar lagi. Sementara untuk recurring income, perusahaan mendirikan Hotel Novotel Gajah Mada (Jakarta Pusat), dan Modern Golf (di kawasan Kota Modern Tangerang).

Hingga Kuartal I 2013, MDLN baru meraup pendapatan dari proyek-proyeknya yang di Tangerang, Tangerang Selatan, Serang, dan Jakarta Pusat. Sementara untuk proyek-proyek yang terletak di Cakung, belum ada pendapatan yang masuk karena proyeknya belum dikerjakan, termasuk pembangunan township Jakarta Garden City juga masih on progress dimana untuk tahap awal perusahaan berencana membangun 7,000 unit rumah. Menariknya, perusahaan mengklaim bahwa unit-unit rumah yang mereka jual di township dan kawasan residensial mereka di Cakung sudah laku keras, sehingga perusahaan berpeluang untuk kembali mencatat tambahan pendapatan yang signifikan jika proyek Cakung mereka pada akhirnya memberikan kontribusi terhadap pendapatan perusahaan secara keseluruhan. Well then, we’ll see in the next quarters.

Okay, itu saja? Ternyata belum. Dalam jangka panjang antara 3 hingga 5 tahun kedepan, MDLN masih punya beberapa proyek lagi, diantaranya satu lagi township dengan nama Modern Bekasi (Bekasi), Kawasan Pergudangan Modern Biz Park (Cakung), Perumahan Puri Teratai (Cikande), Puri Mas (Cikande juga), Bukit Cibadak Indah (Cibadak, Sukabumi), dan Kawasan Wisata Heritage Walk. Khusus untuk township Modern Bekasi, MDLN berencana mengintegrasikannya dengan kawasan industri, sehingga jika proyeknya berjalan lancar, Modern Bekasi ini nantinya akan mirip-mirip dengan Kota Jababeka. However, berbeda dengan proyek-proyek lainnya yang sudah on progress, proyek Modern Bekasi dan proyek lainnya yang disebut di paragraf ini merupakan rencana jangka panjang perusahaan, dimana hingga kini belum ada implementasi apapun dari rencana-rencana tersebut. Jadi untuk beberapa waktu kedepan, yang lebih menarik untuk dicermati adalah kelanjutan dari proyek-proyek yang di Cakung saja, plus tentunya Kawasan Industri Cikande-nya.

Lalu bagaimana dengan transaksi penjualan tanah kepada ASRI? Nah, berikut kronologisnya. Pada tanggal 21 Desember 2012, MDLN sepakat untuk menjual tanah kosongnya (landbank) seluas 20 hektar yang terletak di Kecamatan Pinang, Tangerang, kepada PT Tangerang Matra Real Estate, anak usaha dari ASRI, dengan harga jual Rp2 juta per meter persegi, sehingga MDLN akan memperoleh pembayaran sebesar Rp400 milyar. Lalu persis sebulan kemudian yakni pada tanggal 21 Januari 2013, MDLN menerima pembayaran tersebut secara tunai, yang kemudian dibukukan sebagai pendapatan di Kuartal I 2013. Pendapatan sebesar Rp400 milyar inilah yang kemudian membuat pendapatan MDL di Kuartal I 2013 tiba-tiba melompat menjadi Rp568 milyar, yang pada akhirnya turut menaikkan laba bersihnya menjadi Rp323 milyar. Sebenarnya kalau saja tidak ada transaksi penjualan tanah sebesar Rp400 milyar ini, maka pendapatan MDLN akan menjadi hanya Rp168 milyar, alias turun dibanding Kuartal I 2012 sebesar Rp270 milyar.

However, MDLN bisa dipastikan akan kembali memperoleh tambahan pendapatan atas penjualan landbank-nya, karena pada tanggal 19 Maret 2013, RUPS MDLN menyetujui perusahaan untuk kembali menjual landbanknya seluas total 150 hektar kepada ASRI, dengan harga yang sama yakni Rp2 juta per meter persegi, sehingga MDLN akan memperoleh pendapatan sebesar total Rp3 trilyun. Penjualan landbank tersebut akan dilakukan secara bertahap, dimana MDLN akan menerima pembayaran pertamanya pada tanggal 30 April 2013 (sudah dilakukan) sebesar Rp300 milyar, sehingga pendapatan MDLN di laporan keuangan periode Kuartal II 2013 mendatang bisa dipastikan akan memperoleh tambahan sebesar Rp300 milyar tersebut. Secara keseluruhan, MDLN akan mencatat pendapatan dari penjualan landbank-nya ke ASRI dengan perincian sebagai berikut:

Di tahun 2013: Rp900 milyar (diluar Rp400 milyar yang sudah dibukukan di Kuartal I 2013)
Di tahun 2014: Rp1.2 trilyun
Di tahun 2015: Rp900 milyar
Jadi totalnya: Rp3 trilyun

Thus, pada akhir tahun 2013 mendatang MDLN bisa dipastikan akan mencatat tambahan pendapatan sebesar Rp900 milyar hasil dari penjualan tanahnya, sekali lagi diluar Rp400 milyar yang sudah dibukukan di Kuartal I, dan juga diluar pendapatan operasionalnya yang rutin. Berdasarkan informasi yang dirilis perusahaan, setelah dikurangi beban pokok penjualan dan pajak, maka laba bersih dari hasil penjualan tanah tersebut akan mencapai Rp742 milyar. Ditambah dengan laba bersih sepanjang Kuartal I sebesar Rp323 milyar, maka MDLN akan mencatat laba bersih minimal Rp1.06 trilyun pada Tahun Penuh 2013. Penulis katakan minimal, karena laba bersih sebesar satu koma sekian trilyun Rupiah tersebut belum menyertakan laba bersih dari operasional rutin perusahaan sepanjang sembilan bulan, yaitu periode April – Desember 2013. Katakanlah dari operasional rutinnya sepanjang sembilan bulan tersebut, MDLN meraup laba bersih Rp40 milyar (estimasi pesimis, dengan mengasumsikan bahwa hingga akhir tahun, proyek Cakung milik perusahaan masih belum berkontribusi terhadap pendapatan), maka laba bersih MDLN di akhir tahun 2013 akan persis Rp1.1 trilyun.

Okay, karena jumlah saham MDLN adalah 6.3 milyar lembar, maka EPS MDLN untuk tahun penuh 2013 akan tercatat Rp176 per saham. Sehingga PER MDLN pada harga 980 adalah 980 / 176 = 5.6 kali, sedikit lebih tinggi dibanding jika PER-nya dihitung berdasarkan laba bersih Kuartal I 2013 yang disetahunkan, yaitu 4.8 kali. Tapi angka PER tersebut tetap saja menarik bukan? Karena dari sisi PBV, dengan asumsi bahwa MDLN kembali tidak membagikan dividen untuk tahun buku 2013, maka ekuitas MDLN juga akan bertambah sebesar Rp1.1 trilyun, menjadi Rp3.6 trilyun(karena pada Kuartal I 2013, ekuitas MDLN tercatat Rp2.5 trilyun). Itu berarti PBV MDLN pada harga 980 akan tercatat (Rp980 x 6.3 milyar lembar saham) / Rp3.6 trilyun = 1.7 kali. Considering that PBV sektor properti pada saat ini berkisar di angka 3 – 4 kali, maka saham MDLN pada harganya saat ini tentu saja boleh dikatakan masih murah. Jika kita mengatakan bahwa PBV yang wajar bagi MDLN ini adalah 3.0 kali, dan bahwa skenario terburuknya adalah proyek Cakung milik perusahaan tetap belum bisa menghasilkan pendapatan hingga akhir tahun 2013 ini, maka target konservatif bagi saham MDLN ini adalah 1,700.

Lalu bagaimana untuk tahun 2014 dan seterusnya? Untuk tahun 2014, MDLN akan kembali menerima pembayaran sebesar Rp1.2 trilyun dari ASRI untuk penjualan landbank-nya, dimana dari pendapatan Rp1.2 trilyun tersebut akan diperoleh laba bersih Rp989 milyar. Sementara untuk tahun 2015, MDLN akan sekali lagi mencatat pendapatan dan laba bersih masing-masing Rp900 dan 742 milyar. Dan yap! Itu adalah pendapatan dan laba bersih yang sama sekali masih diluar pendapatan dan laba bersih dari operasional rutin perusahaan, yaitu penjualan rumah-rumah, kawasan industri, penyewaan lapangan golf, hingga hotel, belum termasuk proyek-proyek properti yang di Cakung (tentunya dengan asumsi bahwa ‘Cakung Project’ tersebut berjalan lancar). Jika anda termasuk yang berpendapat bahwa MDLN akan mencetak sukses di Cakung, maka saham ini jelas cukup menarik untuk disimpan setidaknya hingga akhir tahun 2015 mendatang.

Btw, hal yang paling menarik dari transaksi penjualan tanah landbank dari MDLN ke ASRI ini adalah harganya yang premium, yakni Rp3.4 trilyun untuk lahan seluas 170 hektar. Padahal, nilai buku tanah 170 hektar tersebut hanyalah Rp430 milyar, sehingga wajar jika kemudian MDLN meraup untung yang luar biasa besar dari transaksinya tersebut. Tapi yang kemudian jadi pertanyaan, kenapa ASRI berani membayar sedemikian mahal? Dari keterangan yang dirilis perusahaan, hanya disebutkan bahwa ASRI berniat mengakuisisi lahan tersebut untuk pengembangan usaha, tanpa menjelaskan terkait harganya yang premium.

Tapi ya sudahlah, toh yang kita bahas disini adalah MDLN. Okay, lalu apa rencana MDLN dengan dana hasil penjualan landbanknya tersebut? Here it is. Pasca pelepasan landbank-nya yang terletak di Pinang, Tangerang, sisa landbank perusahaan adalah 559 hektar (belum termasuk yang masih dalam proses sertifikasi), terutama terletak di Kawasan Industri Cikande, dan tentunya Cakung. Berdasarkan keterangan dari perusahaan, dari dana hasil penjualan landbanknya, MDLN akan menambah landbank di Kawasan Timur Jakarta (mungkin maksudnya di Cakung, atau bisa juga untuk township MDLN selanjutnya yaitu Modern Bekasi), untuk dikembangkan menjadi perumahan dan kawasan industri. Lalu yang katanya perusahaan bisa menambah landbank hingga 1,000 hektar untuk Kawasan Industri Cikande-nya, duitnya dari mana? Dari penerbitan obligasi di Singapura sebesar US$ 300 juta, dimana duitnya selain untuk akuisisi landbank anyar, juga untuk membayar utang-utang sebelumnya. Well, sepertinya MDLN juga turut mengikuti jejak ASRI dan KIJA, yang sukses meraup dana dari luar negeri. Tapi jika mempertimbangkan bahwa ekuitas MDLN juga nantinya akan meningkat pasca memperoleh saldo laba hasil penjualan landbank ke ASRI, maka kemungkinan DER MDLN nantinya akan tetap kurang dari 1 kali, alias masih cukup aman (DER MDLN saat ini 0.8 kali).

Kesimpulannya, berikut adalah beberapa poin yang menyebabkan MDLN ini cukup menarik.

  1. Transaksi penjualan tanah dari MDLN terhadap ASRI bisa dipastikan akan memberikan laba dan peningkatan ekuitas bagi MDLN hingga tahun 2015 mendatang, sehingga valuasi sahamnya juga bisa dipastikan akan menjadi lebih murah.
  2. Kawasan Industri Cikande, yang sejauh ini masih dalam tahap pengembangan dan belum berkontribusi signifikan terhadap pendapatan perusahaan (karena proyeknya juga baru jalan tahun 2012 kemarin). Salah satu keunggulan KI Cikande ini adalah lokasinya yang berada di koridor MP3EI, dimana KI Cikande akan memperoleh prioritas pembangunan infrastruktur oleh pemerintah, plus akses tol langsung yang direncanakan akan selesai sepenuhnya pada akhir tahun 2013.
  3. Prospek tambahan pendapatan dari Jakarta Garden City, dan juga dari proyek-proyek properti lainnya di Cakung yang sejauh ini sudah on progress.
  4. Untuk jangka panjang hingga 3 – 5 tahun kedepan, MDLN masih punya segudang proyek pengembangan, diantaranya township Modern Bekasi yang direncanakan akan seperti Kota Jababeka. Perusahaan juga punya visi yang lumayan bagus, yaitu hendak menjadi pengembang properti lima besar di Indonesia. Saat ini, MDLN memang bahkan belum masuk sepuluh besar pengembang properti di Indonesia (dari sisi aset).
  5. Berbeda dengan perusahaan properti lainnya yang biasanya hanya mengembangkan properti jenis high end, beberapa proyek properti milik MDLN menawarkan harga produk perumahan yang lebih terjangkau, sehingga pangsa pasarnya otomatis lebih luas.

Beberapa unit rumah untuk kalangan mid end di salah satu kluster di Modernhill, Pondok Cabe

Terakhir, diluar keempat poin menariknya diatas, berikut ini adalah hal-hal yang juga harus anda perhatikan jika anda berminat dengan MDLN ini.

  1. Kenaikan harga BBM prediksi akan menyebabkan inflasi, sementara kenaikan BI Rate kemungkinan akan menekan pertumbuhan industri properti. Meski ada juga pendapat yang menyebutkan bahwa harga properti justru akan semakin naik ketika terjadi inflasi, karena masyarakat akan semakin berminat terhadap properti untuk melindungi tabungannya dari inflasi, namun pendapat yang lebih kuat pada saat ini adalah kenaikan BI Rate biar bagaimanapun akan berimbas pada kenaikan suku bunga KPR, dan itu akan berdampak negatif terhadap permintaan properti khususnya jenis perumahan.
  2. MDLN menerbitkan obligasinya di Singapura pada kurs yang lumayan bagus, yakni Rp9,670 per US$, sehingga perusahaan memperoleh dana cukup besar dalam mata uang Rupiah yakni Rp2.9 trilyun. However, berlanjutnya pelemahan Rupiah akhir-akhir ini (terakhir sudah menembus psikologis 10,000) tentunya bisa menjadi sinyal negatif bagi perusahaan-perusahaan yang memiliki utang dalam mata uang USD, seperti MDLN ini.
  3. Jika dua poin diatas lebih berpengaruh terhadap industri properti secara keseluruhan (tidak hanya MDLN saja), maka poin ketiga ini terkait MDLN sendiri. Untuk township Kota Modern Tangerang, MDLN memang sudah cukup sukses. Namun untuk township Jakarta Garden City, township ini sejatinya sudah dibangun sejak tahun 2005, namun sampai sekarang belum bisa menghasilkan pendapatan juga.
  4. MDLN aslinya merupakan pengembang perumahan. Untuk kawasan industri, mereka masih belum berpengalaman alias hanya ikut-ikutan (berbeda dengan KIJA yang sejak awal sudah merupakan perusahaan kawasan industri).
Okay, jadi apa rekomendasinya? Kalau bagi penulis sendiri, poin menarik dari MDLN ini tetap harga sahamnya yang masih murah pasca perusahaan memastikan pendapatan dari penjualan tanahnya ke ASRI, plus mudah-mudahan perusahaan sukses dengan Cakung Project-nya. Harga sahamnya sendiri pada saat ini yaitu 980, dengan mengabaikan faktor fluktuasi IHSG, tentunya sudah cukup ideal untuk dibeli, dan targetnya dalam setahun kedepan adalah 1,700.

PT Modernland Realty, Tbk
Rating kinerja pada 1Q13: A
Rating saham pada 980: AA

NB: Buletin rekomendasi saham bulanan edisi Juli 2013 akan terbit tanggal 1 Juli mendatang. Anda bisa memperolehnya [...]

IHSG: Analisis Pergerakan

Senin ini, tanggal 17 Juni 2013, IHSG melanjutkan rebound-nya dan ditutup naik tipis 0.3% ke posisi 4,774. Jika dihitung dari posisi bottomnya yaitu 4,608 pada hari Kamis lalu, maka IHSG sudah rebound 3.6%. However, kalau dihitung dari posisi puncaknya yakni 5,251, maka IHSG pada saat ini masih terkoreksi sebesar 9.1%, alias masih cukup dalam. Hal inilah yang kemudian menimbulkan pertanyaan besar di kalangan pelaku pasar: Apakah koreksi market yang terjadi sejak awal Juni lalu sudah selesai, ataukah masih bakal terjadi koreksi lanjutan?

Terkait akan kemana arah IHSG dalam beberapa waktu kedepan, hal ini tidak hanya penting bagi investor yang sudah terlanjur membeli saham di harga atas, yakni ketika IHSG masih di puncak, melainkan juga penting bagi mereka yang pada saat ini sudah memegang cash. Jika IHSG kembali naik, maka para nyangkuters akan memperoleh uangnya kembali atau bahkan berbalik memperoleh keuntungan, namun mereka yang memutuskan untuk defensif alias memegang cash bisa jadi akan ketinggalan kereta dan kehilangan peluang. Sementara jika IHSG melanjutkan penurunannya, maka para ‘cashier’ mungkin akan tertawa lebar, namun para nyangkuters akan semakin menderita kerugian yang lebih dalam lagi. Jadi sekali lagi, akan bergerak kemana IHSG dalam beberapa waktu kedepan?
Nah, jika anda menanyakan pertanyaan diatas kepada dua orang berbeda, maka jawabannya kemungkinan besar akan berbeda pula. Beberapa investor yang optimis mengatakan bahwa koreksi market sudah selesai, setidaknya untuk sementara ini, dan IHSG cukup berpeluang untuk melanjutkan reboundnya hingga posisi 5,000. Beberapa orang lainnya lagi mengatakan bahwa dalam long run, kenaikan IHSG masih on track dan bisa mencapai new high 5,600 di akhir tahun 2013 nanti. Disisi lain, para pelaku pasar yang pesimis mengatakan bahwa rebound market yang terjadi sejak seminggu terakhir hanyalah faktor teknikal, sehingga IHSG masih bisa turun lagi, mungkin bisa sampai 4,400 atau bahkan 4,100. Sementara mereka yang lebih pesimis lagi, mengatakan bahwa masa-masa bulan madu IHSG sejak setahun terakhir ini sudah selesai, dan kedepannya IHSG akan bergerak down trend hingga bisa mencapai 3,500 pada akhir tahun. Well, bagaimana kalau menurut anda sendiri?
Seperti biasa, adanya perbedaan pendapat dari para analis dan investor mengenai akan kemana arah IHSG, adalah karena tiap-tiap analis dan investor ini melihat IHSG dari sudut pandangnya masing-masing. Dan jika anda perhatikan, ‘sudut pandang’ tersebut kebanyakan didasarkan pada faktor-faktor eksternal, baik lokal maupun global. Faktor eksternal yang penulis maksud disini adalah faktor diluar fundamental dasar dari IHSG itu sendiri, yakni faktor kinerja perusahaan dan valuasi saham dari para emiten anggota bursa. Beberapa faktor eksternal tersebut contohnya perlambatan pertumbuhan ekonomi Tiongkok, pemulihan perekonomian Amerika, pidato Ben Bernanke soal Quantitative Easing, kenaikan harga BBM, masalah inflasi, pelemahan Rupiah, hingga kenaikan BI Rate. Sudut pandang yang berbeda dari tiap-tiap faktor eksternal inilah, yang menyebabkan analisis terhadap IHSG juga menjadi berbeda-beda.
Sebagai contoh, terkait perlambatan pertumbuhan ekonomi Tiongkok, pelaku pasar yang optimis mengatakan bahwa hal itu justru akan memberikan keuntungan bagi Indonesia karena akan menyebabkan banyak perusahaan disana yang pindah kesini, termasuk dana asing asal Tiongkok juga akan kembali membanjiri bursa. Sementara pelaku pasar yang pesimis melihat perlambatan pertumbuhan ekonomi Tiongkok tersebut sebagai tekanan lanjutan bagi ekspor berbagai macam komoditas andalan Indonesia seperti CPO dan batubara, yang akan menyebabkan neraca ekspor – impor menjadi semakin defisit, dan pada akhirnya turut memperlambat pertumbuhan ekonomi nasional.
Okay, lalu bagaimana kalau analisis IHSG ini didasarkan pada faktor internal, yakni kinerja perusahaan dan valuasi saham-saham di BEI pada saat ini? Sebenarnya seperti juga analisis berdasarkan faktor eksternal diatas, analisis terhadap hal ini bisa berbeda-beda pula. However, disini penulis akan menyampaikan pandangan penulis terkait IHSG berdasarkan analisis faktor internal tersebut. Berikut ini adalah posisi saham terakhir dari 15 saham terbesar di BEI dari sisi market cap, dibandingkan dengan posisi puncaknya masing-masing, kecuali HMSP karena dia nggak likuid (diganti dengan posisi ke-16, yakni KLBF). Keenam belas saham berikut ini (termasuk HMSP) mewakili sekitar 55 – 60% dari market cap seluruh saham-saham di BEI, yang itu berarti naik turunnya saham-saham ini (sekali lagi termasuk HMSP, namun saham rokok ini jarang bergerak secara signifikan) akan berpengaruh sebesar 55 – 60% terhadap pergerakan IHSG.
Stocks
Price
Peak
from Peak (%)
PER
PBV
ASII
6,950
8,300
(16.3)
16.4
3.0
BBCA
9,950
11,400
(12.7)
21.1
4.3
BMRI
9,100
10,750
(15.3)
12.3
2.6
TLKM
10,400
12,900
(19.4)
14.3
2.9
BBRI
7,850
9,950
(21.1)
9.3
3.0
UNVR
28,900
34,500
(16.2)
38.4
40.8
PGAS
5,400
6,450
(16.3)
12.4
5.1
SMGR
17,950
19,150
(6.3)
21.6
5.5
GGRM
50,300
63,800
(21.2)
23.1
3.5
BBNI
4,775
5,600
(14.7)
10.8
2.0
INTP
23,900
27,400
(12.8)
19.2
4.3
CPIN
5,100
5,550
(8.1)
29.0
9.4
UNTR
17,150
24,100
(28.8)
14.2
2.0
INDF
6,850
8,000
(14.4)
20.9
1.7
KLBF
1,340
1,560
(14.1)
33.5
8.7
IHSG
4,775
5,251
(9.1)
15.0
2.4
Perhatikan. Jika dibandingkan dengan IHSG-nya sendiri yang baru terkoreksi 9.1%, saham-saham bluchip diatas sudah terkoreksi cukup dalam yaitu rata-rata 15 – 17%. Apakah ini berarti bisa dianggap sebagai ‘pesta diskon’, karena saham-saham bluchip ini sudah pada murah? Well, tergantung. Sekarang kita cek satu-satu. Untuk ASII, dengan PBV 3.0 kali sebenarnya cukup murah mengingat di masa lalu, jika market lagi bergerak normal, ASII seringkali mencetak PBV 4 koma sekian kali, dan terkadang bisa menyentuh 5 kali ketika market sedang bullish. Namun pada saat ini ASII tidak secantik biasanya mengingat dua unit usahanya, yakni perkebunan kelapa sawit (melalui AALI) dan batubara (melalui UNTR), sedang suram, dan kalaupun dua sektor tersebut akan pulih lagi namun itu akan membutuhkan waktu. So, jika ada pendapat bahwa saham ASII pada saat ini sedang terdiskon, maka pendapat tersebut masih bisa diperdebatkan. Terkait kebijakan soal low cost green car pun, hal itu tentunya belum akan berpengaruh signifikan terhadap kinerja perusahaan dalam waktu dekat ini.
Sementara kwartet BBCA, BMRI, BBRI, dan BBNI, kinerja mereka masih bagus seperti biasanya, dan valuasinya pun masih wajar seperti biasanya pula meski harga sahamnya rata-rata sudah naik signifikan dalam setahun terakhir, sehingga jika asing kembali masuk ke bursa maka mereka kemungkinan akan masuk ke keempat saham ini lebih dulu. Untuk BBRI, misalnya, kalaupun IHSG turun lebih rendah lagi, rasa-rasanya kita tetap nggak akan bisa membelinya di harga dibawah 6,000, seperti ketika terjadi koreksi Mei 2012 lalu. Tapi jika pasar kembali bullish, maka saham ini adalah salah satu yang paling berpeluang untuk naik mendekati posisi peak-nya lagi. Satu-satunya faktor yang mungkin menghambat adalah soal inflasi jika BBM jadi dinaikkan (paripurna DPR sudah menyetujui). Namun kalau berkaca pada kejadian inflasi 6%-an sekitar setahun yang lalu, yang langsung turun kembali ketika BI Rate dinaikkan, maka kenaikan BI Rate yang baru saja dilakukan dari 5.75% menjadi 6.00% mungkin akan juga bisa meredam inflasi, atau paling tidak meminimalisir.
Untuk consumer seperti UNVR, GGRM, CPIN, INDF, dan KLBF, kalau boleh jujur, kinerja para emiten di sektor ini tidak semulus biasanya jika kita melihat bahwa GGRM, INDF, dan bahkan CPIN mengalami penurunan laba bersih pada Kuartal I 2013. Yang mencatat kinerja bagus justru UNVR yang beberapa waktu lalu mengalami kenaikan beban royalti. Namun saham-saham di sektor ini tetap dihargai tinggi karena sentimen bahwa jika terjadi inflasi, maka perusahaan consumer akan diuntungkan karena mereka bisa dengan mudah menaikkan harga jual produk mereka. Sebagai contoh, tadi siang penulis mampir ke mini market untuk membeli Indomie Mi Goreng, dan harganya sudah naik dari Rp1,500 menjadi Rp1,650 per bungkus, namun toh penulis tetap membelinya.
Untuk saham-saham bluchip lainnya seperti TLKM, PGAS, SMGR, dan INTP, kinerja mereka masih oke, termasuk laba TLKM juga kembali naik meski sedikit, namun sayang valuasinya masih agak mahal dari biasanya. Kalau penulis ingat-ingat lagi, berikut adalah rata-rata valuasi/PER (kurang lebih) dari keempat saham diatas di masa lalu, dibandingkan dengan PER-nya pada saat ini:
Stocks
Recent PER
Past PER
TLKM
14.3
12.0
PGAS
12.4
15.0
SMGR
21.6
17.0
INTP
19.2
15.0
Nah, jadi yang menarik dari keempat saham diatas adalah PGAS, yang PER-nya pada saat ini lebih rendah dari historisnya. PGAS sendiri pada Kuartal I 2013 masih mencatat ROE yang luar biasa, yakni 41.4%. However, laba bersihnya yang sedikit turun (3.8%), plus kabar buruk tentang pipa gas yang bocor beberapa waktu lalu tentunya membuat sahamnya menjadi tidak semenarik SMGR atau INTP, yang terus kokoh di posisi puncak meski IHSG dilanda koreksi, karena adanya sentimen bahwa Pemerintah akan mengalihkan sebagian dana subsidi BBM-nya untuk membangun jembatan, bandara dll, yang tentunya membutuhkan banyak semen.
Sementara UNTR? Well, penulis nggak tahu bagaimana pendapat orang lain, tapi untuk sementara ini batubara jangan dulu deh, masih banyak saham lain yang lebih menarik.
Okay, berarti sudah semua. Sekarang balik lagi ke IHSG, apakah dia akan naik atau turun? Jawabannya mungkin bisa menggunakan pertanyaan berikut: Jika anda pada saat ini memegang cash, maka dengan mempertimbangkan prospek kenaikan sahamnya sekaligus risikonya jika ternyata anda masuk di harga yang masih terlalu tinggi, apakah anda akan masuk ke saham-saham diatas pada harganya saat ini? Jika jawabannya adalah iya, maka tentu IHSG akan naik. However, berikut ini adalah jawaban penulis jika ditanya pertanyaan diatas:
Stocks
Price
Buy Now?
ASII
6,950
No
BBCA
9,950
Yes
BMRI
9,100
Yes
TLKM
10,400
No
BBRI
7,850
Yes
UNVR
28,900
Yes
PGAS
5,400
Yes
SMGR
17,950
Yes
GGRM
50,300
No
BBNI
4,775
No
INTP
23,900
No
CPIN
5,100
No
UNTR
17,150
No
INDF
6,850
No
KLBF
1,340
Yes
Btw sebelumnya sekedar info, penulis sendiri nggak ada rencana untuk mengambil saham-saham yang ditandai ‘Yes’ diatas, kecuali UNVR, karena duitnya udah dipake (atau sudah direncanakan untuk dipakai) buat beli saham-saham properti. Namun jika disuruh memilih, maka saham-saham yang ditandai ‘Yes’ diataslah, yang akan penulis ambil.
Okay, kita balik lagi ke tabel diatas. Sekarang kita asumsikan saja bahwa stockpick diatas tepat, yaitu bahwa BBCA, BMRI, BBRI, UNVR, PGAS, SMGR, hingga KLBF semuanya naik. Maka IHSG pun akan? Naik, tentu saja. Karena diluar KLBF, keenam saham lainnya merupakan top cap yang sangat berpengaruh terhadap naik turunnya IHSG. Untuk ASII dan TLKM pun, meski peluangnya untuk naik terbilang kecil, namun kalau melihat penurunannya yang sudah mencapai masing-masing 16 dan 19% dari puncaknya, dan valuasi ASII yang sudah tidak terlalu mahal (kalau TLKM kayanya masih agak mahal), maka mereka juga kecil kemungkinannya untuk turun lagi.
Namun satu hal lagi. Kalau kita lihat valusi IHSG sendiri yakni PER 15.0 kali, maka posisi IHSG di 4,775 meski sudah tidak lagi semahal sebelumnya, namun juga belum bisa dikatakan murah. Kalau berdasarkan koreksi yang sudah-sudah (tahun 2008 nggak dihitung, karena itu crash, bukan koreksi), IHSG biasanya baru akan berhenti turun dan membal ketika PER-nya sudah berada di angka 11 – 12 kali. Termasuk kalau kita lihat valuasi dari saham-saham diatas, beberapa diantaranya seperti TLKM masih cukup mahal (atau setidaknya begitulah menurut pendapat penulis pribadi). Jadi kalau dilihat dari sisi ini, maka cukup beralasan jika ada yang mengatakan bahwa IHSG masih bisa turun lagi, selain  karena koreksi IHSG biasanya butuh waktu minimal sebulanan (IHSG mulai turun sejak awal Juni lalu, dan sekarang baru tanggal 17). Tapi jika kita turut mempertimbangkan salah satu faktor eksternal yang paling penting, yaitu konfirmasi kenaikan harga BBM yang diprediksi akan menyebabkan dana asing kembali masuk ke bursa, maka IHSG berpeluang untuk melanjutkan kenaikannya yang sudah terjadi dalam dua hari terakhir. Sementara penurunan lanjutan terhadap IHSG, jika itu benar-benar bakal terjadi, maka itu baru akan terjadi nanti setelah sentimen terkait kenaikan harga BBM ini mereda.

Well, I think that’s all from me. Sekarang apa pendapat [...]

Semen Baturaja

IPO Semen Baturaja (kodenya belum ditentukan, jadi kita sebut saja ‘Baturaja’) di akhir Juni mendatang menjadi menarik untuk diperhatikan karena setidaknya dua hal. Yang pertama adalah kesuksesan dari IPO BUMN sebelumnya, Waskita Karya (WSKT), yang terus saja naik dari harga perdananya di 380 hingga sempat menyentuh 1,080 sebagai posisi tertingginya, sehingga ada ekspektasi bahwa Baturaja pun mungkin akan mengalami hal yang sama. Dan yang kedua adalah karena timing IPO-nya bertepatan dengan momentum kenaikan saham-saham infrastruktur, termasuk duo saham semen yakni INTP dan SMGR, sehingga Baturaja sebagai saham semen juga memiliki peluang untuk langsung menyusul dua seniornya tersebut. Benarkah demikian? Well, memang itulah yang akan kita bahas disini. Here we go!


Logo PT Semen Baturaja, Tbk

PT Semen Baturaja adalah BUMN semen yang berdiri pertama kali pada tahun 1974, ketika itu merupakan perusahaan patungan antara Semen Padang dan Semen Gresik, dengan komposisi pemegang saham 55 : 45 (Semen Padang menjadi pemegang saham pengendali), meski pada perkembangannya kemudian Baturaja menjadi dimiliki sepenuhnya oleh Pemerintah Indonesia (tidak melalui Semen Padang dan Semen Gresik lagi). Pabrik semen pertama milik perusahaan di bangun di Baturaja, Kabupaten Ogan Komering Ulu, Provinsi Sumatera Selatan, ketika itu berkapasitas 100 ribu ton semen per tahun. Pembangunan pabrik semen ini selesai pada tahun 1981, sehingga sejak tahun 1981 itulah perusahaan mulai beroperasi secara komersial.
Seiring berjalannya waktu, Baturaja terus meningkatkan kapasitas produksi semennya, termasuk membangun dua pabrik semen baru yang berlokasi di Palembang (Sumatera Selatan), dan Panjang (Bandar Lampung, Provinsi Lampung), sehingga pada saat ini Baturaja memiliki tiga pabrik semen dengan total kapasitas produksi 1.25 juta tonsemen per tahun. Proyek peningkatan kapasitas produksi terakhir dikerjakan pada tahun 2000 lalu, dimana ketika itu kapasitas produksi semen perusahaan ditingkatkan dari 550 ribu ton per tahun menjadi 1.25 juta ton pada saat ini. Dan kedepannya, kapasitas tersebut akan meningkat kembali menjadi 2 juta ton per tahun pada Kuartal II 2013 (sebentar lagi), setelah proyek penambahan kapasitas pabrik semen yang di Baturaja, yang sudah dikerjakan sejak tahun 2010 lalu, dijadwalkan akan selesai sepenuhnya pada Kuartal II 2013 tersebut.
Kemudian dalam jangka panjang, tepatnya hingga tahun 2016 mendatang, kapasitas produksi semen Baturaja berpeluang untuk kembali naik menjadi 3.85 juta ton, mengingat perusahaan berencana untuk menggunakan dana hasil IPO-nya, yang kurang lebih sebesar Rp1.3 trilyun (jika harga IPO-nya ditetapkan Rp560 per saham), untuk membangun pabrik semen baru dengan kapasitas 1.85 juta ton, sehingga nantinya perusahaan akan memiliki total empat pabrik semen dengan total kapasitas produksi 3.85 juta ton semen per tahun. Lokasi pabrik baru ini akan persis di sebelah pabrik semen yang lama di Baturaja, dan konstruksinya akan mulai dikerjakan pada pertengahan tahun 2014.
Namun meski kapasitas produksi semen Baturaja akan meningkat (yang paling dekat, di tahun 2013 ini kapasitas tersebut akan naik dari 1.25 menjadi 2 juta ton per tahun), bukan berarti produksi semen perusahaan juga akan serta merta meningkat dari 1.25 menjadi 2 juta ton per tahun, melainkan biasanya akan butuh waktu hingga kapasitas anyar yang sebesar 2 juta ton tersebut akan ter-utilisasi (terpakai) seluruhnya. Berikut adalah data produksi semen perusahaan dalam lima tahun terakhir ini.
Tahun
2012
2011
2010
2009
2008
Kapasitas (ribuan ton)
1,250
1,250
1,250
1,250
1,250
produksi (ribuan ton)
1,234
1,250
1,131
1,047
1,071
harga jual (ribuan Rp)
890
838
777
784
748
HPP (ribuan Rp)
493
496
493
464
497
Perhatikan. Pada tahun 2012, volume produksi semen Baturaja sudah mencapai hampir 100% dari kapasitas produksinya (1,234 berbanding 1,250), sehingga wajar jika kemudian perusahaan meningkatkan kapasitas produksinya di tahun 2013 ini menjadi 2 juta ton. Namun jika berkaca pada pertumbuhan produksi semen perusahaan yang hanya meningkat total 163 ribu ton dalam kurun waktu lima tahun terakhir (1,071 menjadi 1,234), maka di tahun 2013 ini kemungkinan volume produksi Baturaja juga hanya akan meningkat menjadi sekitar 1,300 ribu ton. Pertumbuhan yang cenderung lambat ini kemungkinan disebabkan karena Baturaja merupakan perusahaan semen nomor dua di wilayah operasionalnya yakni Sumatera Bagian Selatan (yang terdiri dari Provinsi Sumatera Selatan, Lampung, Bengkulu, dan Jambi), setelah Semen Padang (yang kini merupakan anak usaha dari SMGR).
Meski terbilang lambat, namun pertumbuhan volume produksi tersebut cenderung stabil dimana angkanya naik terus dalam lima tahun terakhir, dan perusahaan diuntungkan oleh harga jual semen yang juga secara stabil naik terus, dari rata-rata Rp748,000 per ton di tahun 2008, menjadi Rp890,000 per ton di tahun 2012. Alhasil, pendapatan dan laba bersih Baturaja juga naik terus. Berikut datanya, angka dalam milyaran Rupiah.
Tahun
2012
2011
2010
2009
2008
Ekuitas
954
716
512
385
296
Pendapatan
1,098
1,050
886
817
794
Laba Bersih
299
252
222
177
136
ROE (%)
31.3
35.1
43.3
46.1
46.0
Secara keseluruhan, dalam lima tahun terakhir Baturaja mencatat CAGR laba bersih sebesar 21.7%, dan ROE antara 30 – 45%. Angka ini tentu saja cukup baik, dan tidak kalah baiknya dibanding INTP maupun SMGR. So, berdasarkan track record historisnya diatas, Baturaja terbilang menarik untuk investasi jangka panjang, terlebih mengingat pertumbuhan permintaan semen di Sumatera Bagian Selatan terbilang cukup tinggi dengan CAGR 10.2% (dalam lima tahun terakhir), lebih tinggi dari pertumbuhan nasional sebesar 9.6%. Plus, Pemerintah juga masih punya segudang rencana pembangunan infrastruktur di Pulau Sumatera (jalan tol Trans-Sumatera, Jembatan Selat Sunda, dll).
Jadi pertanyaannya sekarang, mampukah perusahaan mengoptimalkan penambahan kapasitas produksinya yang dari 1.25 menjadi 2 juta ton, dan juga menyelesaikan pembangunan pabrik barunya tepat waktu di tahun 2016? Jika jawabannya adalah iya, maka Baturaja berpeluang untuk bertransformasi dari perusahaan semen kecil menjadi perusahaan semen kelas menengah. Yup, jika dibandingkan dengan perusahaan semen terbesar di tanah air, yakni Indocement dengan kapasitas produksinya sebesar 18.6 juta ton (per tahun 2012), maka Baturaja memang cuma perusahaan semen kelas teri. Namun teri ini berpeluang untuk menjadi kakap dalam tiga atau empat tahun mendatang.
Terkait sahamnya, pemberitaan terbaru menyebutkan bahwa Pemerintah akan melepas saham Baturaja di harga Rp560per saham, sehingga Baturaja akan memperoleh dana segar sebesar Rp1.3 trilyun. Jika ditambahkan dengan posisi ekuitas terakhir perusahaan, yakni Rp954 milyar pada akhir tahun 2012, maka modal Baturaja akan meningkat menjadi Rp2.2 trilyun pasca IPO. Dan dengan jumlah saham pasca IPO sebanyak 9.8 milyar lembar, maka harga tersebut akan mencetak market cap Rp5.5 trilyun. Itu berarti, PBV-nya 5.5 / 2.2 = 2.4 kali.
Kemudian, sepanjang tahun 2012, Baturaja mencetak laba bersih Rp299 milyar, yang jika dibagi jumlah saham sebanyak 9.8 milyar, EPS-nya menjadi Rp30 per saham. So, harga 560 akan mencetak PER 560 / 30 = 18.5 kali. Angka PER ini sejatinya masih bias karena belum memperhitungkan ekspektasi bahwa laba bersih Baturaja di Kuartal I 2013 akan tumbuh sekitar 20% menjadi kurang lebih Rp358 milyar (sudah disetahunkan). Jika angka laba bersih itu yang dipakai, maka PER Baturaja akan menjadi 15.4 kali. So let say, kita pakai PER yang yang sebesar 15.4 kali ini saja.
Lalu, berikut adalah beberapa indikator fundamental penting Baturaja berdasarkan kinerjanya per tahun 2012:
DER: 0.26 kali
ROE: 31.3%
Net Profit Growth: 18.6%
Dan berikut ini adalah komparasi fundamental berdasarkan laporan keuangan Kuartal I 2013, dari tiga perusahaan semen yang sudah listing di bursa, yakni Indocement Tunggal Prakasa (INTP), Semen Indonesia (SMGR), dan Holcim Indonesia (SMCB). Price disini adalah berdasarkan penutupan harga saham pada hari Senin, tanggal 10 Juni 2013 kemarin, dan catat bahwa harga tersebut sudah termasuk efek tekanan penurunan IHSG yang terjadi akhir-akhir ini:
Stocks
Price
PER
PBV
DER
ROE (%)
net profit growth (%)
INTP
22,200
17.8
4.0
0.14
22.3
14.6
SMGR
16,300
19.6
5.0
0.42
25.3
21.0
SMCB
2,775
28.9
2.5
0.55
8.6
(26.1)
Okay, setelah melihat data diatas, maka harga 560 untuk Semen Baturaja terbilang? Murah, tentu saja. PBV 2.4 kali masih rendah dibanding tiga emiten semen lainnya di bursa, termasuk lebih rendah dibanding SMCB, dan PER 15.4 kali juga masih lebih rendah. Padahal, ROE Baturaja yang mencapai 31.3% lebih besar dari ROE SMGR sekalipun, yang hanya 25.3%. Disisi lain, Baturaja mungkin memang tidak bisa disamakan (harganya) dengan SMGR, mengingat dari sisi nama besar perusahaan dan kekuatan brand-nya, Baturaja kalah jauh. Bagi anda yang tinggal di Pulau Jawa, anda tidak akan pernah menemukan Semen Baturaja di toko bangunan, kecuali mungkin di beberapa toko di daerah Banten.
Meski demikian, Baturaja tetap saja terbilang murah jika harga perdananya benar-benar ditetapkan pada level 560, sehingga dia berpeluang untuk langsung melejit naik ketika listing pada tanggal 28 Juni nanti, mungkin hingga 700 – 800, terutama jika ketika itu market sudah mulai pulih kembali dari kondisinya saat ini. Tapi jika ketika itu market masih berdarah seperti sekarang, maka mungkin sahamnya tidak akan melejit, tapi seharusnya tidak ikut turun juga.
Tapi yah, barang bagus dan murah begini jangan harap anda bisa memperoleh jatah di harga IPO-nya, karena kalau anda pesan 100 lot, misalnya, maka paling-paling dikasihnya cuma 2 lot. Beberapa media mengatakan bahwa dari 2.3 milyar lembar saham Baturaja yang dilempar ke publik, sebagian besar diantaranya sudah diserap investor asing, sehingga retailer kemungkinan hanya akan dapat jatah sedikit. Tapi kita tentu sudah hafal, siapa sebenarnya ‘asing’ tersebut.
PT Semen Baturaja, Tbk
Rating Kinerja pada 2012: AAA
Rating saham pada 560: AA

NB: Penulis membuat buku elektronik (ebook) yang berisi kumpulan analisis saham dari sisi fundamental. Anda bisa memperolehnya [...]

My Interview with Warren Buffett

Hello Sir, my name is Teguh Hidayat, I am a stock investor from Indonesia. Can I have your time for just a minute? I would ask some questions which I am sure you have the answer.


Hello too, Teguh. Okay, what do you want to know?

Well, first, what is your main advice to be a successful investor?

Here is my advice. Rule number one, never lose money. Rule number two, don’t forget rule number one. I never spend time to think about how much profit I would get, just don’t lose.

And about not to losing money in the market, then it’s all about risk. And risk comes from not knowing what you’re doing, or in this case, not knowing about the stock you want to buy. Stocks, or shares, are not mere pieces of paper. They represent part ownership of a business or company. So, when contemplating an investment, think like a prospective owner. And by that I mean, before you decide to buy stocks, first you have to learn about the company. Never invest in a company you do not understand.


You said you never think about the profit. Are you sure?

Yes. I never attempt to make money on the stock market. I buy on the assumption that the authorities could close the market the next day and not reopen it for five years.


But how you could do that? Buy a stock and see the results in the next five years? Most of people cannot hold his stock even just for a day!

That’s because I don’t look to jump over 7-foot bars. I look around for 1-foot bars that I can step over. Most people always expect that if they are buying a stock, then in the next day the stock would soar 5% or more. While me, I understand enough that consistent profit in the long run is far better than big profit in short time. If you’re trying to jump every day, then sometime you may fall on the ground. But if you just step over and keep walking, then it is always easier to do.


What is the difference between investor and speculator?

If you are an investor, you are looking on what the company is going to do. If you are a speculator, you are commonly focusing on what the price of the stock is going to do.


So how if we want to become investor?

Our game is focus on the asset, or the company, not the price of the stocks. I suggest you to play the same game.


What would you do if the stock market is bearish?

We’ll buy morestocks, haha.. I know this is not easyfor you, but that’s what we’re doing. We simply attempt to be fearful when others are greedy, and to be greedy only when others are fearful.


Being greedy when the others are fearful? How?

Well, why would I feel fear when there are so many cheap and good stocks we could buy? Once again, I don’t see the price, I see the value of the company. And when the price is fair enough, then it is the time to spend the cash.


So, you sell your stock when the market is bullish?

Not really. I’m picking good stocks at good times and staying with them as long as they remain good companies. So I only sell them when they’re turned bad. But our point is, we also sell our stocks, but only when it is no longer ideal for investment.

All right lemme review again.. Don’t think about profit, just don’t lose, learn the company not the stock, don’t jump but just keep walking, be greedy when the others are fearful.. And how’s the result Sir?


Well, I’ve made my first billion US Dollar in the early 90′s, about twenty three years ago, and it become around 40 billion US Dollar right now. Not bad, eh?

Not bad? It’s marvelous! Anyway Sir, thank you very much for the conversation. It’s been a minute and I know you’re very busy, so I would say goodbye, hope we can see you again in the future!


Okay son, take care!

NB: My special thanks for any sources who provide the images. The above conversation is fiction, but the words are based on real quotes by Warren [...]

My Interview with Warren Buffett

Hello Sir, my name is Teguh Hidayat, I am a stock investor from Indonesia. Can I have your time for just a minute? I would ask some questions which I am sure you have the answer.

Hello too, Teguh. Okay, what do you want to know?
Well, first, what is your main advice to be a successful investor?
Here is my advice. Rule number one, never lose money. Rule number two, don’t forget rule number one. I never spend time to think about how much profit I would get, just don’t lose.
And about not to losing money in the market, then it’s all about risk. And risk comes from not knowing what you’re doing, or in this case, not knowing about the stock you want to buy. Stocks, or shares, are not mere pieces of paper. They represent part ownership of a business or company. So, when contemplating an investment, think like a prospective owner. And by that I mean, before you decide to buy stocks, first you have to learn about the company. Never invest in the company you do not understand.
You said you never think about the profit. Are you sure?
Yes. I never attempt to make money on the stock market. I buy on the assumption that the authorities could close the market the next day and not reopen it for five years.
But how you could do that? Buy a stock and see the results in the next five years? Most of people cannot hold his stock even just for a day!
That’s because I don’t look to jump over 7-foot bars. I look around for 1-foot bars that I can step over. Most people always expect that if they are buying a stock, then in the next day the stock would soar 5% or more. While me, I understand enough that consistent profit in the long run is far more important than big profit in short time. If you’re trying to jump every day, then sometime you may fall on the ground. But if you just step over and keep walking, then it is always easier to do.
What is the difference between investors and speculators?
If you are an investor, you are looking on what the company is going to do. If you are a speculator, you are commonly focusing on what the price of the stock is going to do.
So how if we want to become investor?
Our game is focus on the asset, or the company, not the price of the stocks. I suggest you to play the same game.
What would you do if the stock market is crashes?
We’ll buy more stocks, haha.. I know this is not easyfor you, but that’s what we’re doing. We simply attempt to be fearful when others are greedy, and to be greedy only when others are fearful.
Being greedy when the others are fearful? How?
Well, why would I feel fear when there are so many cheap and good stocks we could buy? Once again, I don’t see the price, I see the value of the company. And when the price is fair enough, then it is the time to spend the cash.
So, you sell your stock when the market is bullish?
Not really. I’m picking good stocks at good times and staying with them as long as they remain good companies. So I only sell them when they’re turned bad. But our point is, we also sell our stocks, but only when it is no longer ideal for investment.
All right Sir, thank you very much for the conversation. It’s been a minute and I know you’re very busy, so I would say goodbye, hope we can see you again in the future!
Okay son, take care!
NB: My special thanks for any sources who provide the images. The above conversation is fiction, but the words is based on real quotes by Warren [...]

Sentul City

Sentul City (BKSL) adalah perusahaan pengembang kawasan township (kota pemukiman terpadu) dengan nama yang sama dengan nama perusahaannya, yakni Sentul City, berlokasi di Kawasan Sentul, Bogor. BKSL mulai membangun Sentul City ini sejak tahun 1994, tapi perkembangannya baru terasa dua tiga tahun terakhir ini. Selain Sentul City, hingga saat ini BKSL belum memiliki township lainnya lagi. Meski begitu, Sentul City sendiri merupakan township yang cukup luas, yakni lebih dari 1,415 hektar, atau kurang lebih setara dengan BSD City seluas 1,300 hektar (Belum termasuk landbank. Kalau memperhitungkan landbank-nya, luas Sentul City adalah 3,100 hektar, sementara BSD City 6,000 hektar, dan karenanya BSD City boleh disebut sebagai township terbesar di Indonesia).


Jika dibandingkan dengan kawasan pemukiman sejenis di Serpong dan Cikarang, Sentul City menawarkan udara pegunungan yang lebih sejuk dan segar, sehingga sejatinya lebih cocok untuk tempat tinggal dan rumah peristirahatan ketimbang Serpong atau Cikarang yang lumayan panas. However, Sentul City tidak terletak di jalur strategis, dalam hal ini jalur Pantura, seperti halnya Serpong dan Cikarang. Sentul City juga belum memiliki banyak jalur penghubung ke Kota Jakarta kecuali melalui jalur tol Jagorawi, dan ini berbeda dengan Kawasan Serpong yang memiliki cukup banyak ruas jalan tol yang menghubungkannya dengan Kota Jakarta, termasuk cukup dekat pula dengan Bandara Soekarno – Hatta. Sementara di Cikarang, kawasan tersebut menjadi sangat ideal untuk kawasan industri mengingat lokasinya yang terletak persis di jalur tol Jakarta – Cikampek, yang menghubungkan Jakarta dengan kota-kota lainnya di jalur Pantura Jawa, termasuk juga menghubungkan Jakarta dengan Bandung (melalui tol Cipularang). Faktanya, Cikarang sendiri menjadi sangat maju terutama sejak jalan tol Cipularang selesai dibangun dan mulai beroperasi sejak tahun 2005 lalu.

Karena masalah infrastruktur inilah, Kawasan Sentul pada akhirnya tidak berkembang secepat Serpong ataupun Cikarang. Meski demikian, di Sentul bukannya tidak ada pembangunan infrastruktur. Selain tol Jagorawi yang sudah beroperasi sejak tahun 1970-an akhir, sebentar lagi jalan tol Bogor Ring Road akan beroperasi secara penuh, dan itu akan menjadikan Sentul City hanya berjarak 5 menit dari Kota Bogor. Selain jalan tol, pembangunan jalan-jalan besar non tol di kawasan sekitar Sentul City juga terus dikerjakan, terutama di lokasi Sentul Nirwana, township lainnya di Kawasan Sentul yang dimiliki oleh Bakrieland Development (ELTY). Lokasi Sentul Nirwana ini persis disebelah barat Sentul City, dan jika pembangunannya berjalan lancar maka bisa menjadi township yang bahkan lebih besar dari BSD City, karena luasnya mencapai 12,000 hektar! Sayang, pemiliknya adalah Grup Bakrie (ELTY), sehingga mungkin agak sulit kalau kita mau berinvestasi di sahamnya. Tapi kalau untuk BKSL-nya, jika kita memperhatikan prospek pertumbuhan Sentul City seiring dengan pertumbuhan tetangga raksasanya tadi (Sentul Nirwana), maka sahamnya mungkin masih bisa dipertimbangkan untuk investasi jangka panjang. Di township Sentul City-nya sendiri, saat ini BKSL masih terus mengembangkannya dengan membangun berbagai fasilitas umum, seperti Rumah Sakit Pertamina Sentul, Eco Art Park, hingga pasar terapung, dan itu semua belum termasuk pembangunan kluster-kluster perumahan baru secara terus menerus.

Pasar Ah Poong, salah satu fasilitas unik di Sentul City dengan konsep objek wisata belanja diatas air Sungai Cikeas

Terkait kinerjanya, BKSL sejatinya kurang menarik dengan laba bersih hanya sebesar Rp91 milyar pada Kuartal I 2013, atau jika disetahunkan menjadi Rp363 milyar, padahal asetnya mencapai Rp6.3 trilyun. Hal ini karena sumber pendapatan BKSL sejauh ini hanya berasal dari penjualan unit-unit kavling, rumah, dan ruko di Sentul City, dengan volume penjualan yang belum begitu besar (untuk unit-unit rumah, gak nyampe seratus unit sepanjang Kuartal I 2013), karena sekali lagi, infrastruktur di Sentul City belum sebagus BSD City, Alam Sutera, ataupun Kota Terpadu Lippo Cikarang, termasuk berbagai fasilitas umum di dalam township-nya juga masih belum beroperasi (masih dibangun). Jika dilihat dari sisi ini, maka mungkin kita masih harus menunggu hingga BKSL mencatat kenaikan laba yang membuatnya menjadi perusahaan yang sama menguntungkannya (baca: ROE dan ROA-nya besar) dengan BSDE, ASRI, ataupun LPCK.

Disisi lain, kalau kita breakdown komposisi asetnya, maka mungkin BKSL ini seperti pohon besar dengan buah yang lebat, hanya belum dipetik saja (belum dijadikan pendapatan/laba). Berikut adalah poin-poin menarik dari rincian aset perusahaan:

1. BKSL memiliki persediaan tanah dalam pengembangan, dan rumah hunian (dalam penyelesaian) senilai Rp938 milyar, seluruhnya berlokasi di Sentul City. Persediaan ini siap untuk dijual sewaktu-waktu (baca: diubah menjadi pendapatan dan laba, dengan nilai penjualan yang tentunya jauh lebih tinggi ketimbang nilainya saat ini) ketika pengembangannya selesai dilakukan dalam beberapa waktu mendatang.

2. Selain tanah dalam pengembangan, BKSL juga memiliki tanah yang belum dikembangkan (landbank) senilai Rp1.2 trilyun.

3. Diluar landbank di poin 2 diatas, BKSL juga punya landbank lainnya lagi senilai Rp919 milyar yang masih dalam proses sertifikasi Hak Guna Bangunan (HGB).

So, secara keseluruhan BKSL memiliki aset senilai total lebih dari Rp3 trilyun, yang siap dikelola menjadi produk properti dengan nilai jual yang jauh lebih tinggi, kemudian dikonversi menjadi pendapatan dan laba (baca: dijual) dalam beberapa tahun kedepan, meski tentunya dengan asumsi bahwa pembangunan di Sentul City berjalan lancar. Kabar baiknya, semua aset tersebut dibeli menggunakan uang sendiri, bukan utang (kecuali sedikit), dimana posisi ekuitas BKSL tercatat Rp4.9 trilyun. Fakta menarik lainnya, harga tanah di Sentul belum ‘segila’ di Serpong atau Cikarang, sehingga potensi pertumbuhannya relatif masih terbuka lebar.

Lalu, diluar Sentul City-nya, daya tarik utama BKSL ini adalah kepemilikannya atas PT Bukit Jonggol Asri (BJA), perusahaan patungan yang dimiliki bersama-sama dengan ELTY, dimana BJA ini adalah pemilik dari landbank di Jonggol (kawasan lainnya yang terletak di tenggara Sentul, masih termasuk Kabupaten Bogor), dengan luas lebih dari 30,000 hektar, dan itu berarti, BJA menguasai lahan seluas sekitar separuh wilayah DKI Jakarta! Oleh karena itu jika dilihat dari sisi ini, maka BKSL (bersama-sama dengan ELTY) merupakan perusahaan properti dengan kepemilikan landbank terbesar di Indonesia, jauh lebih besar dari BSDE sekalipun. Meski memang, kalau dari sisi nilai BSDE tetap merupakan pemilik landbank yang terbesar karena lokasi landbank-nya yang strategis di Serpong, sementara kawasan Jonggol tentu saja sama sekali belum seramai Serpong. Namun Jonggol juga bisa saja menjadi maju suatu hari nanti, terutama jika rencana Pemerintah memindahkan ibukota dari Jakarta ke Jonggol, yang pengerjaannya masih tertunda sejak krisis moneter 1998 lalu, pada akhirnya terealisasi juga.

Dan terkait pemindahan ibukota ini, maka itu adalah hal yang tidak bisa ditawar-tawar lagi, mengingat Jakarta sudah over crowded, sehingga kedepannya Jakarta hanya akan dijadikan pusat kegiatan perekonomian saja. Negara yang sudah sukses melakukan hal ini (memindahkan ibukotanya) adalah Malaysia, dimana ibukota Malaysia kini bukan lagi Kuala Lumpur, melainkan Putrajaya, sebuah kota kecil yang hanya berjarak sekitar 25 kilometer dari KL. Nah, berhubung Malaysia sendiri merupakan tetangga dekat Indonesia, maka seharusnya pihak Pemerintah RI juga nggak perlu pergi jauh-jauh kalau mau belajar mengenai proses pemindahan ibukota ini.

However, dari perspektif BKSL sendiri, Kawasan Jonggol tersebut merupakan rencana jangka panjang perusahaan, dimana hingga saat ini belum dilakukan pembangunan apapun disana, termasuk dari pihak Pemerintah juga belum ada perkembangan apapun soal rencana pemindahan ibukota. Dan satu lagi: Kontrol terhadap BJA bukan dipegang oleh BKSL, melainkan oleh ELTY. Jadi boleh dibilang bahwa penguasa Kawasan Jonggol sebenarnya adalah Bakrie, sementara BKSL cuma ikut numpang. Sementara proyek yang dimiliki sepenuhnya oleh BKSL, ya cuma township Sentul City saja. Namun seperti yang sudah disebut diatas, Sentul City masih menawarkan potensi pertumbuhan pendapatan yang sangat signifikan bagi perusahaan, jika BKSL mampu mengelola aset-aset yang ada didalamnya dengan baik.

Kesimpulannya, prospek BKSL ini memang menarik, bahkan kalaupun kita hanya melihat Sentul City-nya saja, terutama karena mereka merupakan perintis di Kawasan Sentul (jadi kalau Kawasan Sentul ini pada akhirnya berkembang pesat juga seperti Serpong dan Cikarang, maka BKSL akan menjadi perusahaan pertama yang memetik hasilnya). Sementara terkait risikonya, berikut adalah beberapa hal yang sebaiknya turut anda perhatikan:

1. Jumlah saham beredar BKSL mencapai 31.3 milyar lembar, alias sangat banyak, dan hal ini mengakibatkan dua hal: 1. Nilai dari per lembar saham itu sendiri sangat kecil, 2. Sahamnya rawan digoreng bandar. Dan BKSL ini memang saham bandar. Kalau anda perhatikan pergerakan sahamnya dalam jangka panjang, chart BKSL ini memang nggak mulus, dimana sahamnya sering naik secara tiba-tiba kemudian kesininya dibiarkan turun. Penulis sendiri tentu saja nggak suka saham model begini karena kecuali kita kenal sama bandarnya, maka kita nggak akan pernah tahu akan kemana saham BKSL ini bergerak, apakah naik atau turun.

2. BKSL merupakan partner dari Bakrie (melalui ELTY), dan Bakrie dari dulu tidak pernah menjadi kelompok usaha yang mau berpihak kepada investor retail. Okay, BKSL hingga saat ini masih sangat berbeda dengan ELTY, namun dari jumlah saham beredarnya yang segunung sudah mulai mirip-mirip. BKSL juga hobi menggelar right issue, dimana hingga saat ini perusahaan sudah tiga kali menggelar right issue, belum termasuk yang non HMETD. Akibatnya, nilai sahamnya terdilusi terus.

(Btw, terkait ELTY sendiri, perusahaan ini sejatinya punya nilai intrinsik yang luar biasa. Jadi kalau anda berani sih, saham ELTY ini mungkin bisa di-collect untuk jangka panjang, tapi penulis sendiri jujur saja nggak berani).

3. Township Sentul City punya cerita buruk di masa lalu. Seperti yang sudah disebut diatas, BKSL sudah mengembangkan Sentul City sejak tahun 1994 lalu, tapi perkembangannya baru terasa dalam dua tiga tahun terakhir, dimana sebelum itu BKSL boleh dibilang sangat lamban dalam mengembangkan Sentul City. Terkait ke-lamban-annya tersebut, BKSL sampai pernah digugat oleh seorang konsumennya pada tahun 2005 lalu, karena si konsumen ini sudah membeli rumah di Sentul City pada tahun 1999, namun setelah lewat lebih dari enam tahun, rumah tersebut belum juga dibangun. Sebelumnya pada tahun 2004, BKSL pernah dilaporkan ke polisi oleh beberapa puluh orang konsumennya, yang seharusnya sudah menerima kunci rumah mereka masing-masing sejak tahun 2002, namun hingga tahun 2004 tersebut rumah yang dijanjikan belum juga selesai dibangun.

Dan sebenarnya terkait reputasi BKSL sebagai ‘pengembang yang lamban’ inilah, yang turut menyebabkan Sentul City sampai sekarang belum sesukses BSD City atau Alam Sutera. Pada saat ini sedikit demi sedikit pihak BKSL sudah mulai berusaha membangun kembali reputasinya, termasuk iklan-iklan properti di Sentul City juga mulai sering nongol di televisi, namun tetap saja bukan perkara mudah untuk menghapus citra buruk perusahaan di masa lalu.

Okay, I think that’s enough. Terakhir, terkait valuasi sahamnya, market cap BKSL pada harga saham Rp300 adalah Rp9.4 trilyun, sehingga mencetak PBV 1.9 kali. Actually, itu tentu masih murah jika dibanding saham-saham properti lainnya, karena meski PER BKSL ini sangat tinggi (karena labanya masih kecil), namun itu karena proyek-proyek propertinya di Sentul City masih belum ‘matang’. Jika BKSL bisa me-maintain trend pertumbuhannya yang cukup stabil dalam tiga tahun terakhir ini, maka target konservatifnya adalah 500, dimana posisi harga tersebut akan mencetak PBV 3 koma sekian kali. Jika anda tertarik dengan saham ini, maka saran penulis gunakan dana secukupnya saja.

PT Sentul City, Tbk (BKSL)
Rating Kinerja pada Q1 2013: BBB
Rating saham pada 300: [...]

Mengenal ‘Landbank’, dan Aset Real Estate

Di artikel sebelumnya tentang landbank, ada yang menanyakan, bagaimana bisa harga rata-rata landbank milik Bumi Serpong Damai (BSDE) cuma Rp189,000 per meter persegi? Rasa-rasanya itu nggak mungkin lah, mengingat harga tanah di BSD City minimal jutaan Rupiah, atau bahkan ada yang mencapai puluhan juta Rupiah per meter persegi. Demikian pula dengan landbank milik Alam Sutera Realty (ASRI), apa bener harga rata-ratanya cuma Rp309,000 per meter? Sementara tanah kavling di kawasan Alam Sutera saja harganya ada yang diatas sepuluh juta per meter.

Nah, poin pentingnya disini adalah, harga rata-rata yang sebesar Rp189,000 dan Rp309,000 tadi (dan juga harga rata-rata landbank milik perusahaan properti lainnya), merupakan harga rata-rata dari seluruhlandbank milik perusahaan yang bersangkutan. Jadi misalnya untuk BSDE, harga tersebut bukanlah harga landbank untuk yang di kawasan perluasan BSD City saja, melainkan juga untuk landbank yang di Bekasi, Bogor, Surabaya, Balikpapan, Cibubur, dan seterusnya. Dan untuk tanah di beberapa lokasi tertentu, harganya memang jauh lebih murah ketimbang lokasi lainnya. Landbank termahal milik BSDE adalah yang terletak di Jakarta Pusat seluas hampir 55 ribu meter persegi, dengan nilai buku Rp1.7 trilyun. Itu berarti, harga rata-ratanya Rp31 jutaper meter. Faktanya kalau bukan karena landbank yang di Jakpus ini, maka rata-rata harga landbank milik BSDE bisa lebih rendah lagi.
Okay, lalu kenapa harga landbank milik perusahaan-perusahan properti bisa sangat murah begitu? Karena landbank adalah tanah yang sama sekali, penulis katakan sekali lagi: sama sekali, belum dilakukan pengembangan apapun. Jadi masih tanah kosong yang gak ada apapun diatasnya, dan juga masih jauh dari mana-mana (baca lagi paragraf diatas, lokasi landbank milik BSDE bukan terletak di tengah-tengah BSD City, melainkan di kawasan perluasannya, dimana disitu belum ada apa-apa). Disebut landbank, karena itu adalah tanah yang bisa ‘ditarik’ sewaktu-waktu oleh perusahaan properti yang memilikinya untuk kemudian diolah menjadi perumahan, apartemen, perkantoran, dan seterusnya. Jadi landbank ini adalah tanah yang masih ‘disimpan dalam rekening’, dan ‘bisa dicairkan’ sewaktu-waktu jika dibutuhkan untuk pengembangan properti.

Jika dianalogikan dengan perusahaan tambang batubara, maka landbank ini adalah seperti tambang batubara yang terletak di tengah hutan, dimana akses jalan kesana belum dibangun, fasilitas dan alat-alat berat untuk menambang batubaranya belum ada, dan batubaranya itu sendiri masih terletak jauh dibawah tanah dan belum digali. Dan menurut anda, apakah sebuah perusahaan batubara akan mau membeli tanah tambang tersebut pada harga yang sama dengan perkiraan nilai batubara yang akan mereka peroleh nantinya? Jelas tidak, karena masih dibutuhkan banyak upaya dan biaya sebelum batubara yang terpendam dibawah tanah tersebut bisa diangkut ke permukaan tanah, lalu dikirim ke pelabuhan, dan selanjutnya dijual ke pelanggan.
Nah, untuk landbank juga sama begitu. Kalau anda cari-cari tanah kavling di kawasan BSD City atau Township Alam Sutera, maka jangankan Rp200,000, anda cari yang harganya kurang dari Rp2 juta per meter juga jangan harap bisa dapet. Namun, landbank ini jelas sangat-sangat berbeda dengan tanah kavling tersebut. Sekedar info, seorang teman pernah memberi tahu penulis bahwa harga tanah di daerah Cianjur (Jawa Barat) masih ada yang cuma Rp5,000 per meter. Tapi taukah anda seperti apa tanahnya, dan bagaimana lokasinya? Well, yang jelas jangan harap tanah tersebut berlokasi di pinggir jalan besar, karena bahkan jalan setapak pun mungkin belum ada.
Disisi lain, sebuah developer bisa dapet landbank pada harga murah tentunya karena mereka belinya grosiran, sekali beli bisa puluhan bahkan ratusan hektar (1 hektar setara 10,000 meter persegi). Ini berbeda dengan konsumen biasa dimana membeli 1,000 meter saja tentunya sudah cukup besar. Tapi karena landbank ini adalah ‘tanah mentah’, maka tidak mungkin si developer akan langsung menjualnya dalam keadaan ‘mentah’ tersebut, melainkan tentunya harus ‘dimasak’ dulu hingga matang. Dan setelah matang, maka barulah bisa dijual kepada konsumen pada harga yang berkali-kali lipat lebih tinggi.
Dan terkait ‘tanah matang’ ini, itulah yang disebut sebagai real estate, yang kalau diterjemahkan secara bebas berarti ‘lahan yang sesungguhnya’, yang siap untuk dibangun rumah (tanah kavling), atau bahkan langsung dihuni jika memang rumahnya sudah berdiri. Yup, sementara landbank tidak bisa disebut sebagai real estate, karena itu masih ibarat tanah terpencil di tengah hutan yang kalau orang mau masuk kesitu saja udah susah.
Meski begitu, jika dibandingkan dengan aset real estate, maka aset berupa landbank lebih menjanjikan pertumbuhan keuntungan. Why? Ya karena dari nilai asalnya yang cuma ratusan ribu Rupiah per meter, jika nanti sudah diolah menjadi tanah kavling, misalnya, maka harga jualnya bisa meningkat berpuluh-puluh kali lipat menjadi Rp2 juta per meter atau bahkan lebih. Hal ini berbeda dengan tanah kavling itu sendiri yang meski harga jualnya masih bisa naik lagi seiring dengan berjalannya waktu, namun kenaikannya sudah tidak sedrastis sebelumnya lagi, dan itu belum termasuk memperhitungkan faktor penyusutan. Nah, hal inilah yang kemudian dilihat oleh investor, sehingga ketika mereka menganalisis saham-saham properti, salah satu poin yang mereka lihat adalah kepemilikan landbank perusahaan.
Sementara lahan berupa real estate, secara umum bisa dibedakan sebagai berikut:
1. Tanah yang dikembangkan (developed land), atau sedang dikembangkan (land under development). Jika sebidang tanah kosong (landbank) sudah mulai dibangun sesuatu diatasnya atau sekitarnya, katakanlah cuma satu ruas jalan kecil saja, maka landbank tersebut sudah berubah statusnya menjadi developed land, dan dengan begitu saja harga jualnya biasanya akan langsung naik. Tapi jika si developer menginginkan kenaikan harga yang lebih tinggi lagi, maka mereka tentunya harus membangun lebih dari sekedar ruas jalan di tanah yang bersangkutan.
2. Tanah dan bangunan dalam penyelesaian. Katakanlah sebidang tanah sudah dibangun jalan dan fasilitas umum lainnya, kemudian di tanah tersebut mulai dibangun konstruksi apartemen. Maka, sekali lagi harganya akan naik karena tanah tersebut akan mulai memperoleh uang muka pendapatan dari konsumen yang membeli apartemen. Namun harga jual apartemen itu sendiri biasanya masih murah, karena apartemennya memang belum jadi.
3. Tanah dan bangunan siap jual. Ketika apartemen itu sudah jadi, maka harganya hampir pasti akan jauh lebih mahal ketimbang harga ketika produk apartemen itu ditawarkan pertama kali, karena kini konsumen membeli properti apartemen yang sudah jadi. Dari sini, harga dari produk properti yang ditawarkan developer tentunya masih bisa naik lagi, tapi kenaikannya tidak akan sedrastis sebelumnya, karena harganya kini sudah di level harga konsumen.
Selain properti berupa bangunan seperti apartemen, ruko, perumahan, mall, hingga gedung perkantoran, beberapa jenis properti seperti tanah kavling perumahan dan kavling kawasan industri juga sudah merupakan tanah dan bangunan siap jual, karena dengan menjual tanah kavling tersebut, tugas developer untuk mengembangkan tanah kavling yang bersangkutan sudah selesai, dan kelanjutan pembangunannya terserah si pembeli. Tanah kavling ini tentu saja harganya lebih rendah ketimbang harga rumah (per meter perseginya), tapi jika lokasinya premium, misalnya persis disebelah kompleks perumahan yang sudah jadi, maka tentunya anda juga tidak bisa membelinya pada harga yang terlalu murah.
Okay, jadi kurang lebih itulah yang dimaksud dengan landbank dan aset real estate. Terus satu lagi, hanya karena sebuah perusahaan properti punya cadangan landbank yang banyak, maka itu bukan berarti perusahaan tersebut pasti akan sukses untuk bertumbuh di masa depan, melainkan masih tergantung oleh banyak faktor. Seperti yang sudah disebut diatas, yang dimaksud dengan landbank adalah tanah yang masih memerlukan banyak sekali pengembangan untuk kemudian baru bisa dijual pada harga tinggi. Sementara pengembangan properti bukanlah sesuatu yang mudah untuk dilakukan dan membutuhkan membutuhkan banyak sekali dukungan infrastruktur. Contohnya, kawasan Serpong mungkin tidak akan seramai sekarang ini jika jalan tol Jakarta – Serpong tidak pernah dibangun. Jika pada saat ini para perusahaan properti lebih memilih untuk mengambil landbank di kawasan-kawasan sekitar kota-kota besar seperti Jakarta, maka itu adalah karena landbank tersebut dikelilingi oleh infrastruktur yang lebih baik sehingga lebih mudah untuk dikelola menjadi proyek-proyek properti, ketimbang landbank yang di, katakanlah, pedalaman Papua.
Tapi intinya, dibalik potensi pertumbuhan nilai yang ditawarkan sebuah landbank, terdapat risiko yang juga cukup besar. Ketika sebuah perusahaan properti membeli landbank di kawasan antah berantah, maka sebenarnya mereka sedang sedikit berspekulasi, dimana jika mereka sukses menyulap tanah kosong tersebut menjadi kompleks perumahan mewah, maka mereka akan memperoleh keuntungan yang luar biasa. Tapi jika tidak, maka landbank tersebut pada akhirnya nggak akan jadi apa-apa (jadi jatohnya high risk high gain). Analoginya sama seperti jika anda membeli apartemen yang belum jadi pada harga Rp150 juta, dengan tujuan untuk bisa menjualnya kembali di harga Rp350 juta ketika apartemen tersebut akhirnya selesai dibangun. Namun dalam hal ini anda menanggung risiko dimana jika developer yang bersangkutan ternyata tidak mampu menyelesaikan apartemen tersebut hingga siap huni, maka uang Rp150 juta anda mungkin akan menguap begitu saja.
However, ada juga argumentasi yang menyebutkan bahwa tanah jenis landbank adalah jenis investasi yang paling aman bagi perusahaan properti, karena harganya tidak mungkin turun, selain karena tidak adanya penyusutan seperti pada aset properti yang sudah jadi. Tapi benarkah demikian? Silahkan anda tanyakan hal itu kepada para investor saham senior yang pernah mengalami booming properti di tahun 1995 – 1996, anda akan tahu jawabannya.
Untungnya, sejauh ini belum ada tanda-tanda bahwa perekonomian makro Indonesia akan mengalami turbulensi, dan bahkan banyak pihak masih sangat optimis bahwa prestasi pertumbuhan ekonomi dalam beberapa tahun terakhir ini (saat ini Indonesia berada di peringkat kedua di dunia dalam hal pertumbuhan ekonomi, hanya kalah dari Tiongkok, tapi sudah unggul dibanding India) akan terus berlanjut hingga beberapa tahun berikutnya lagi. Dan kalau kita lihat sepuluh emiten properti yang ada di BEI, level leverage (utang) mereka masih normal (kecuali mungkin ASRI). Sementara ketika terjadi krisis mortgage di Amerika pada tahun 2008 lalu, penyebabnya adalah utang, dimana Lehman Brothers juga bangkrut karena tidak mampu menutup utang sebesar US$ 900 milyar. Namun ketika di Indonesia sudah mulai ada indikasi seperti itu (bubble properti karena utang), pihak otoritas moneter (Bank Indonesia/BI) langsung mencegahnya dengan menaikkan minimum uang muka pembelian properti. Well, tapi mungkin BI harus mengeluarkan kebijakan yang lainnya lagi, karena bubble-bubble tersebut sedikit banyak mulai menampilkan wujudnya [...]

Seminar! 1 juni 2013

Dear investor, penulis kembali menyelenggarakan seminar edukasi investasi di Jakarta, yang kali ini akan membahas dua poin pokok. Satu, terkait manajemen psikologis dalam berinvestasi. Dua, penulis akan meng-share metode cepat yang biasa penulis lakukan selama ini dalam melakukan screening (seleksi) saham secara fundamental, untuk menemukan saham-saham bagus yang mungkin masih belum dilirik orang (sehingga kita bisa curi start dengan masuk duluan).


Berikut adalah beberapa foto dari salah satu seminar sebelumnya, klik untuk memperbesar.

Dan berikut ini adalah kisi-kisi materi untuk seminar kali ini (masih sama seperti bulan lalu):
A. Manajemen Psikologis. Kesulitan terbesar seorang investor/trader terkadang bukan terletak pada apakah dia bisa menganalisis saham atau tidak, tetapi terletak pada apakah ia bisa melakukan keputusan pembelian/penjualan saham berdasarkan analisisnya tersebut dengan baik atau tidak, untuk kemudian memperoleh keuntungan dari investasi/tradingnya, atau malah justru rugi. Maksud penulis, menganalisis saham itu gampang. Akan tetapi melakukan eksekusi pembelian atau penjualan saham berdasarkan analisis yang sudah dikerjakan sebelumnya, maka itu beda lagi, karena terdapat unsur psikologis disana.
So, di seminar ini kita akan belajar/diskusi/sharing tentang:
  1. Tips-tips dasar untuk menjadi seorang investor yang baik
  2. Trik psikologis sederhana agar tetap tenang dan berpikir jernih ketika melakukan trading, dan
  3. Manajemen/pengelolaan portofolio secara logis, baik yang dalam posisi cuan maupun rugi.
B. Cara cepat dalam menyeleksi saham secara fundamental. Selama ini, salah satu keluhan teman-teman investor terkait analisis fundamental (fundamental analysis/FA), adalah bahwa FA itu tidak praktis, dimana kita harus mengolah data laporan keuangan dll, dan itu berbeda dengan analisis teknikal (technical analysis/TA) yang bisa langsung dikerjakan dengan membaca grafik/chart pergerakan sahamnya. Padahal kalau anda sudah terbiasa, mengerjakan FA itu sebenarnya cukup mudah dan juga sederhana. Termasuk menyeleksi saham-saham secara fundamental, itu juga bisa dilakukan secara cepat. Nah, jadi disini juga kita akan belajar tentang:
  1. Melakukan seleksi awal secara fundamental dalam pemilihan saham
  2. Melakukan seleksi lebih lanjut
  3. Setelah ketemu sahamnya, selanjutnya menentukan posisi masuk yang ideal, profil risiko, dan alokasi dana
  4. Dan terakhir, execute the plan!
Terkait materi ini, penulis juga akan sharing beberapa pengalaman, baik pengalaman penulis sendiri maupun rekan-rekan investor yang lain, dalam menemukan ‘mutiara terpendam’ di saham.
Bonus: Di sesi akhir seminar kita akan membahas mengenai saham-saham pilihan terbaru, yang sudah penulis seleksi secara fundamental.
Okay, berikut keterangan mengenai acaranya:
  • Tempat: Kantor BNI Securities cabang Central Park, APL Tower Lantai Dasar, Podomoro City, Jln. Jend. S. Parman Kav. 28, Jakarta Barat.
  • Hari/Tanggal: Sabtu, 1 Juni 2013
  • Waktu: Pukul 11.00 s/d 16.30 WIB.
  • Fasilitas untuk peserta: Hardcopy dan softcopy materi seminar,  makan siang, dan coffee break pukul 3 sore.
  • Catatan: Harap hadir setengah jam sebelum acara dimulai.
Biaya untuk ikut acara ini adalah Rp300,000 per orang, sudah termasuk biaya makan siang dan coffee break-nya. Dan berikut cara daftarnya:
1. Lakukan payment melalui transfer:
Bank Mandiri no rek 132.000.7062087 a/n Teguh Hidayat, atau
Bank BCA no rek 139.229.1118 a/n Teguh Hidayat.
2. Segera kirim email ke teguh.idx@gmail.com dengan subjek ‘Daftar Seminar’, dan isi: Nama lengkap anda, nama bank tujuan transfer. Contoh: Gareth Frank Bale, BCA. Anda nggak perlu kirim bukti transfer, karena penulis bisa langsung mengecek transferan anda melalui internet banking.
3. Anda akan menerima email konfirmasi bahwa pembayaran anda sudah diterima, dan bahwa anda sudah terdaftar sebagai peserta seminar. Selanjutnya, anda bisa datang ke lokasi acara pada waktu yang sudah ditetapkan.
Catatan: Jika anda mendaftar namun ternyata pesertanya sudah penuh, maka uang anda akan dikembalikan (ditransfer balik).
Demikian, sampai jumpa di lokasi!
Info acara: Telp/SMS 081220445202, dan Pin BB 2850E045 (Ms. Nury)

Update: Tempatnya sudah penuh! Sampai ketemu lagi di acara seminar [...]

Apa itu ‘Cut Loss’, dan Bagaimana Melakukannya

Sebagai investor atau trader saham, entah itu berstatus newbie ataupun senior, anda pasti sudah hafal dengan istilah cut loss, yaitu ketika kita menjual saham pada harga yang lebih rendah dari harga belinya, sehingga kita mengalami kerugian. Secara harfiah, cut loss bermakna memotong (cut) kerugian (loss), alias untuk mencegah agar anda tidak mengalami kerugian yang lebih dalam lagi. Artinya, ketika anda melakukan cut loss, maka tujuannya bukan untuk merealisasikan kerugian, melainkan untuk mencegah kerugian yang lebih lanjut ketika saham yang anda pegang tersebut terus saja turun.

Sebaliknya, jika anda menjual saham pada harga yang lebih tinggi dibanding harga belinya, maka itu disebut dengan profit taking, alias merealisasikan keuntungan, dan bukan untuk memotong potensi keuntungan yang masih bisa anda raih. Itu berarti, anda hanya boleh menjual saham anda ketika anda melihat bahwa potensi kenaikan harganya sudah terbatas, atau kemungkinan besar kedepannya harganya akan turun. Jika anda menjual saham anda hanya karena merasa sudah memperoleh keuntungan yang cukup, padahal saham tersebut masih berpotensi untuk naik lebih tinggi lagi, maka itu namanya cut profit, bukan profit taking.
Kembali ke masalah cut loss. Sebagian besar investor membenci cut loss ini (Tentu saja! Memangnya siapa yang suka menjual sahamnya dalam posisi rugi?), dan karenanya beberapa investor memilih untuk tidak melakukan cut loss ketika saham yang mereka beli harganya malah turun. Dalam hal ini, mindset yang tertanam di benak si investor adalah jika ia menjual sahamnya tersebut dalam posisi rugi, maka itu berarti merealisasikan potensi kerugian yang terjadi, alias loss taking, dan bukannya cut loss, alias mencegah agar kerugian yang terjadi tidak semakin besar.

Ilustrasi cut loss. Courtesy of www.chasedumont.com

Padahal yang disebut dengan cut loss dan loss taking, meski dua-duanya merupakan istilah untuk menjual saham dalam posisi rugi, namun tujuannya sangat berbeda, dimana anda tidak mungkin menjual saham anda dengan tujuan untuk loss taking. Oleh karena itu, mari kita review lagi istilah-istilah diatas dalam tabel berikut:
Good or Bad?
When Profit
When Loss
Good
Profit Taking
Cut Loss
Bad
Cut Profit
Loss Taking
Nah, berani taruhan, anda pasti jarang atau bahkan belum pernah sama sekali mendengar istilah cut profit atau loss taking sebelumnya, dan itu karena istilah tersebut memang sama sekali tidak populer. Why? Ya karena tidak ada seorang investor pun di dunia ini yang ketika menjual sahamnya, tujuaannya adalah untuk memotong potensi keuntungan, atau untuk merealisasikan kerugian (makanya di tabel diatas, tindakan cut profit dan loss taking dikelompokkan dalam baris ‘bad’). Yang ada, seorang investor hanya akan menjual sahamnya yang dalam posisi untung, jika tujuannya adalah untuk merealisasikan keuntungan. Sebaliknya, seorang investor hanya akan menjual sahamnya yang dalam posisi rugi, jika tujuannya adalah untuk mencegah terjadinya kerugian yang lebih besar lagi.
Okay, jadi pertanyaannya sekarang, bagaimana caranya agar saya mengetahui bahwa ketika saya akan menjual saham saya yang dalam posisi rugi, maka itu adalah cut loss dan bukannya loss taking? Well, teorinya sederhana meski dalam prakteknya mungkin cukup sulit, yaitu: Jika saham yang anda pegang akan turun lebih dalam lagi, maka anda harus segera menjualnya, dan itu adalah cut loss. Tapi jika saham tersebut kemungkinan besar akan naik, maka anda boleh tetap hold, karena jika anda menjualnya, maka itu adalah loss taking. Yap, jadi kuncinya disini adalah dengan berupaya mengetahui arah pergerakan saham tersebut selanjutnya, apakah akan turun lebih dalam lagi, atau sideways, atau akan segera naik lagi dalam waktu yang tidak terlalu lama.
Dan btw, yang dimaksud dengan ‘tidak terlalu lama’ disini adalah kurang dari satu tahun, atau kurang dari beberapa bulan (jika anda adalah trader aktif). Karena kalau anda memegang sebuah saham dalam posisi loss dan setelah setahun saham tersebut akhirnya kembali lagi ke harga semula, maka anda memang tidak rugi dana, tapi anda rugi waktu. Satu tahun itu berharga sekali lho. Ada banyak saham di BEI yang bisa menghasilkan keuntungan 20% atau lebih jika didiamkan selama periode waktu satu tahun tersebut, dan bahkan keuntungan 20% tersebut sudah lebih tinggi dari rata-rata kenaikan IHSG.
Okay, jadi berdasarkan uraian diatas, yang dimaksud dengan cut loss adalah menjual saham yang kemungkinan masih akan turun lebih rendah lagi. Tapi bagaimana caranya agar kita bisa mengetahui bahwa saham yang kita pegang masih bisa turun lebih rendah lagi? Well, ada beberapa cara. Kalau anda trader, cara tersimpel adalah jika saham tersebut turun lebih rendah dari support-nya (break support). Makanya kalau anda baca rekomendasi saham harian yang suka dikirim oleh sekuritas melalui email, terdapat setidaknya tiga harga penting untuk tiap-tiap saham yang direkomendasikan, yaitu harga beli, target harga, dan harga cut loss. Biasanya bahasanya seperti ini:
Saham ABCD:
Current position 1,000
Buy if break 1,100
Cut loss if 950
Target 1,250.
Sementara jika anda adalah investor, maka cut loss bisa dilakukan ketika terjadi perubahan fundamental. Contoh simpelnya seperti yang pernah penulis lakukan, beberapa bulan yang lalu penulis beli Harum Energy (HRUM) di harga rata-rata 6,200, karena berpendapat bahwa perusahaan batubara ini ketika itu menjadi satu-satunya perusahaan batubara yang kinerjanya masih cukup bagus, sementara perusahaan-perusahaan batubara yang lain mengalami penurunan laba. Tak disangka, kesininya kinerja HRUM malah ikutan turun juga, sehingga akhirnya penulis menjualnya di harga 5,000-an (cut loss), karena berpendapat bahwa kalaupun saham tersebut tidak turun lebih rendah lagi, namun dia juga tidak punya alasan untuk naik kembali ke posisi 6,000-an, mengingat kinerjanya buruk dan sektornya sendiri juga masih belum pulih.
Selain HRUM, penulis juga pernah menjual beberapa saham, entah dalam posisi untung maupun rugi, karena (biasanya) alasan yang simpel: Kinerja perusahaan yang bersangkutan tidak lagi sebagus sebelumnya, sehingga sudah tidak ada alasan lagi bagi saham tersebut untuk melanjutkan kenaikannya (jadi kalau nggak turun ya sideways). Dalam hal ini, penulis menganggap tindakan-tindakan penjualan tersebut sebagai profit taking atau cut loss, dan bukannya cut profit atau loss taking. Tapi memang, ada juga beberapa tindakan penjualan yang dilakukan karena penulis melihat ada saham lain yang lebih menarik.
Selain perubahan fundamental, beberapa hal lainnya yang bisa dijadikan alasan untuk menjual saham adalah jika beredar bad news terkait perusahaan yang bersangkutan (News ya, bukan rumor. Yang dimaksud dengan news adalah informasi yang dikonfirmasi oleh perusahaannya sendiri), atau kemungkinan terjadinya koreksi IHSG, dimana anda sebaiknya menjual semua pegangan saham anda, terutama saham-saham yang pergerakannya mudah dipengaruhi indeks. Nah, kalau yang ini menganalisisnya memang susah susah gampang. Termasuk memprediksi terjadinya koreksi pada IHSG, itu juga tidak mudah. Tapi masalahnya disini adalah, terkadang seorang investor tidak menjual sahamnya ketika indikasi koreksi IHSG tersebut sudah tampak, dan itu bukan karena ia yakin bahwa IHSG dalam waktu dekat akan segera naik lagi, melainkan karena sahamnya tersebut sudah dalam posisi rugi. Dan itu tentu sebuah kesalahan besar. Penulis sendiri pernah mengalami hal ini ketika dulu membeli saham Indo Tambangraya Megah (ITMG) di harga 42,000, dan saham tersebut sukses naik hingga 45,000. Tapi sejurus kemudian IHSG terkoreksi cukup dalam, dan ITMG turut terseret ke 40,000. Ketika itu, penulis tahu bahwa koreksi IHSG ini akan berlanjut, namun karena ITMG sudah terlanjur rugi, maka dia didiamkan saja. Dan ternyata, ITMG ini terus saja turun sampai 33,000. Meski kemudian saham ini berhasil naik hingga ke 40,000-an kembali setelah market pulih dua bulan kemudian, dan penulis kemudian menjualnya di harga tersebut (sehingga tidak untung, tapi juga tidak rugi), namun penulis seharusnya masih bisa memperoleh keuntungan jika menjual ITMG ini ketika IHSG mulai terkoreksi, dan membelinya kembali di harga 33,000 ketika IHSG sudah terkoreksi hingga ke posisi terendahnya.
Okay, terakhir, berikut ini adalah beberapa tips yang bisa anda praktekkan jika saham yang anda pegang ternyata harganya malah turun.
1. Jika anda beli saham tertentu di harga sekian, tapi kemudian harganya tersebut turun hingga lebih dari 5%, maka coba cek kembali fundamentalnya, laporan keuangannya, dll. Barangkali ada yang terlewat ketika anda menganalisisnya. Jika penurunannya kurang dari 5%, maka tidak perlu khawatir dulu karena kemungkinan itu cuma fluktuasi biasa saja. Disisi lain, sangatlah penting untuk segera melakukan evaluasi jika saham anda turun lebih dari 5% tadi (jadi jangan didiemin aja), termasuk mengevaluasi kenapa dan apa tujuan anda membeli saham tersebut.
2. Jika kemudian anda menemukan bahwa anda keliru dalam menganalisisnya, maka segeralah cut loss. Tapi jika analisisnya benar, maka cobalah perhatikan kabar-kabar terbaru terkait perusahaan, atau sektornya (contohnya jika anda pegang Bumi Serpong Damai/BSDE, maka anda juga harus memperhatikan berita-berita terkait sektor properti), atau pergerakan IHSG. Siapa tahu penurunan saham anda tersebut adalah karena IHSG-nya juga lagi demam panas dingin serta meriang.
3. Jika anda sudah memperhatikan semuanya, tapi tetap saja tidak ada sesuatupun yang salah, maka ya selanjutnya saham anda tersebut bisa didiamkan saja, atau bahkan mungkin bisa beli lagi alias average down.
4. Tapi jika di musim laporan keuangan berikutnya ternyata kinerja perusahaan yang bersangkutan malah jadi jelek, maka jangan buang-buang waktu untuk segera keluar. Hal inilah yang penulis dulu pernah lakukan terhadap HRUM, seperti yang sudah dibahas diatas.
However terkait cut loss ini, terkadang masalah terbesarnya bukan di hal-hal seperti yang sudah disebutkan diatas, melainkan lebih ke faktor psikologis. Ada banyak investor yang tidak mau cut loss karena alasan-alasan yang sifatnya sentimentil, seperti merasa sayang atau ‘tidak tega’ karena kerugiannya sudah kelewat besar, atau masih harap-harap cemas bahwa saham tersebut suatu saat akan naik lagi. Padahal bukan tidak mungkin tindakan untuk tidak segera cut loss tersebut justru bisa menyebabkan kerugian yang lebih besar lagi (karena sahamnya terus saja turun). Well, terkait cara untuk mengatasi masalah ini akan kita bahas lagi kapan-kapan, karena temanya udah beda [...]

Daftar Landbank Emiten Properti

Salah satu metode analisis fundamental untuk saham-saham properti adalah dengan melihat kepemilikan landbank milik perusahaan. Yang dimaksud dengan landbank adalah tanah kosong yang akan dikembangkan kemudian (kadang disebut juga ‘tanah mentah’). Semakin banyak cadangan landbank yang dimiliki sebuah perusahaan properti, maka biasanya saham perusahaan yang bersangkutan akan dianggap lebih menarik. Dasar pemikirannya adalah karena biasanya harga properti berupa tanah/lahan akan terus naik seiring waktu, bahkan jika tanah tersebut tidak diapa-apakan, sehingga nilai perusahaan pemilik tanah tersebut juga akan terus meningkat. Sementara jika diatas tanah tadi dibangun perumahan, misalnya, maka perusahaan properti yang bersangkutan akan memperoleh kenaikan nilai yang lebih tinggi lagi.

Dan ngomong-ngomong, sejauh yang bisa penulis pelajari tentang sektor properti ini, penulis belum memperoleh kesimpulan tentang apakah benar terdapat hubungan antara kepemilikan landbank dengan nilai perusahaan/emiten properti, atau dalam hal ini kenaikan harga sahamnya. Tapi baiklah, dalam hal ini kita anggap saja bahwa semakin banyak jumlah landbank, maka semakin menarik pula prospek pertumbuhan dari perusahaan properti yang bersangkutan. Jadi pertanyaannya sekarang, berapa hektar luas landbank yang dimiliki oleh tiap-tiap emiten di BEI pada saat ini? Dan perusahaan/emiten mana yang memiliki landbank paling besar?
Untuk menjawabnya, berikut adalah daftar landbank dari sepuluh emiten properti terbesar di BEI dari sisi aset. Data diurutkan berdasarkan ukuran aset perusahaan per tanggal 31 Maret 2013, dari yang terbesar (LPKR), hingga yang terkecil (DILD).
Company
Assets
Landbank (value)
Landbank (area)
Land Price
Rp billion
Rp billion
Hectares
(Rp thousand per m2)
LPKR
27,293
951
740
129
BSDE
17,806
7,458
3,955
189
APLN
15,888
1,139
425
268
CTRA
15,638
2,291
1,489
154
ASRI
13,581
4,520
1,461
309
SMRA
11,272
1,985
912
218
PWON
8,046
0
0
-
KIJA
7,452
2,908
2,923
99
BKSL
6,305
1,224
740
165
DILD
6,270
2,914
1,905
153
Catatan:
1. Emiten terbesar kedua di BEI (setelah LPKR) adalah Bakrieland Development (ELTY). Namun hingga analisis ini ditulis, ELTY belum merilis laporan keuangannya untuk periode Kuartal I 2013.
2. Sementara emiten terbesar kesepuluh (setelah KIJA) adalah Duta Pertiwi (DUTI). Namun mengingat status DUTI sebagai anak usaha dari BSDE, dan saham DUTI sendiri tidak likuid, maka DUTI tidak disertakan di tabel diatas.
Oke, perhatikan. Berdasarkan data diatas, siapakah emiten pemilik landbank terluas diantara sembilan emiten properti lainnya? Benar sekali, Bumi Serpong Damai (BSDE), perusahaan properti milik Grup Sinarmas. Kepemilikan lahan BSDE yang mencapai hampir empat ribu hektar, sebagian besar (2,318 hektar) terletak kawasan pengembangan BSD City, Serpong, Tangerang. Sementara selebihnya terletak di Grand Wisata (Bekasi), Benowo (Surabaya), Grand City (Balikpapan), Cibubur, dan Karawang. Harga rata-rata tanah kosong milik BSDE terbilang cukup tinggi (Rp189,000 per meter persegi), karena lokasinya yang sangat strategis yaitu di Serpong, tepatnya arah barat daya dari lokasi pusat kota BSD City, dimana harga tanah di BSD City sendiri juga sudah selangit.
Monumen Lambang BSD City, Serpong

Sementara posisi kedua sebagai pemilik landbank terluas ditempati oleh Kawasan Industri Jababeka (KIJA), dengan kepemilikan landbank terutama di Tanjung Lesung (Pandeglang, Banten), dan Kota Jababeka (Cikarang). Jika dibandingkan dengan di Serpong, harga tanah di Tanjung Lesung dan Cikarang memang relatif masih rendah. Namun harga tanah di dua lokasi tersebut, khususnya di lokasi yang dimiliki oleh KIJA, bisa naik berkali-kali lipat jika perusahaan berhasil memperluas kawasan Kota Jababeka, dan membangun kawasan wisata bertaraf internasional di Pantai Tanjung Lesung. Kalau dalam waktu dekat ini, pengembangan kawasan yang bisa dan memang sedang dikerjakan adalah di Kota Jababeka, sementara Tanjung Lesung merupakan rencana jangka panjang perusahaan.

Kemudian, gelar sebagai perusahaan pemilik tanah kosong dengan harga termahal dipegang oleh Alam Sutera Realty (ASRI), dengan rata-rata harga tanah Rp309,000 per meter persegi. Penyebabnya adalah karena ASRI baru saja membeli sebidang tanah seluas sekitar 20 hektar di Kecamatan Pinang, Tangerang, dari perusahaan properti lainnya yaitu Modernland Realty (MDLN), dengan harga premium, yakni Rp2 juta per meter. Entah apa pertimbangan manajemen hingga berani membayar pada harga setinggi itu, namun kalaupun tanpa tanah yang dibeli dari MDLN tersebut, rata-rata harga tanah milik ASRI masih di kisaran dua ratus ribuan per meter persegi. Saat ini ASRI adalah ‘penguasa’ Kawasan Pasar Kemis dan Pinang, dan dua-duanya terletak di Tangerang, tak jauh dari Serpong.
Oke, lanjut. Kalau anda perhatikan kembali tabel diatas, ternyata ada satu emiten properti yang nggak punya landbank sama sekali. Dia adalah Pakuwon Jati (PWON). Penulis sendiri agak bingung kenapa perusahaan properti asal Surabaya ini nggak punya cadangan tanah kosong, namun mungkin itu karena mereka adalah spesialis pengembang kawasan properti terpadu dalam ruang yang sempit di tengah kota besar, yang biasa disebut dengan superblok. Superblok adalah area seluas 2 hingga 3 hektar saja (atau maksimal 5 hektar) yang terdiri dari mall, menara-menara perkantoran, apartemen, hingga hotel. Dan untuk membangun proyek properti seperti ini memang tidak dibutuhkan tanah yang luas, karena bangunannya berbentuk vertikal keatas (gedung pencakar langit, alias high rise building).
Meski demikian, dalam hal ini bukan berarti PWON nggak punya aset berupa tanah kosong. Namun dalam laporan keuangan perusahaan, aset tanah kosong itu disebut sebagai ‘tanah matang’ (bukan tanah mentah), alias tanah yang sudah mulai dikembangkan. Kalau anda baca lagi tabel kepemilikan landbank diatas, seluruh landbank yang tercantum merupakan tanah yang sama sekali belum dilakukan pengembangan apapun terhadapnya (kecuali mungkin dipagerin), alias masih berupa tanah yang benar-benar kosong. Kebetulan pada periode Kuartal I 2013 ini, PWON sedang tidak memiliki aset tanah berupa landbank tersebut.
Nah, jika anda kritis, maka anda akan bertanya: Jika yang dimaksud dengan landbank adalah aset tanah mentah, lalu dimana kita bisa melihat aset tanah matang, termasuk tanah matang milik PWON diatas? Jawabannya, di persediaan real estate. Di laporan keuangannya, setiap emiten properti mencantumkan kepemilikan persediaan aset real estate, yaitu aset yang terdiri dari tanah matang, bangunan dalam penyelesaian, hingga bangunan yang sudah siap jual. Berikut datanya:
Company
Inventories
Rp billion
LPKR
11,224
BSDE
3,255
APLN
1,671
CTRA
3,306
ASRI
2,754
SMRA
2,841
PWON
1,210
KIJA
665
BKSL
938
DILD
1,574
Ternyata, Lippo Karawaci (LPKR) bukan hanya merupakan perusahaan properti terbesar di BEI dari sisi aset, tetapi juga merupakan perusahaan terbesar dari sisi kepemilikan persediaan real estate. Secara keseluruhan, LPKR memiliki persediaan senilai Rp11.2 trilyun, yang terdiri dari kawasan pembangunan kota (urban development), kawasan apartemen dan pusat perbelanjaan, medical center, hotel, restoran, dan infrastruktur rekreasi dan olahraga. Sebagian besar dari persediaan real estate tersebut terletak di Jabodetabek, namun ada juga yang terletak di Karawang, Bali, hingga Makassar. Yup, areal operasional LPKR tidak hanya di Karawaci saja, melainkan tersebar dari Medan hingga Manado, baik melalui perusahaannya sendiri maupun melalui anak-anak usahanya. Dua perusahaan properti yang listing di bursa, yakni Lippo Cikarang (LPCK) dan Gowa Makassar Tourism Development (GMTD), juga merupakan anak usaha dari LPKR ini.
Pemandangan di Kawasan Sentra Bisnis, Lippo Karawaci

Sementara perusahaan pemilik persediaan real estate terkecil adalah KIJA, dan ini agak kontras dengan cadangan landbank-nya yang merupakan kedua terluas setelah BSDE. Namun mengingat bahwa KIJA sama sekali belum melakukan pengembangan apapun terhadap tanah kosongnya yang terletak di wilayah perluasan Kota Jababeka, Cikarang, apalagi yang di Tanjung Lesung, maka hal ini bisa dipahami.
Terakhir, satu lagi pertanyaan yang harus dijawab adalah, bagaimana status dari lahan landbank maupun persediaan real estate yang dimiliki oleh kesepuluh perusahaan properti diatas? Apakah aset-aset tersebut diperoleh menggunakan utang, ataukah menggunakan uang sendiri? Nah, jika kita hendak memperinci bagaimana kesepuluh emiten properti diatas memperoleh tiap-tiap asetnya masing-masing, entah itu aset landbank, tanah matang, hingga bangunan, maka analisisnya akan membutuhkan waktu lama, karena data yang harus dicek kelewat banyak. Karena itulah, yang penulis perhatikan disini hanyalah data utang yang mengandung bunga (istilahnya interest bearing debt) dari tiap-tiap emiten, dalam hal ini utang bank dan obligasi. Dan berikut datanya:
Company
Assets
Debts
Debt to Asset Ratio
Rp billion
Rp billion
(%)
LPKR
27,293
7,349
26.9
BSDE
17,806
1,035
5.8
APLN
15,888
4,391
27.6
CTRA
15,638
1,468
9.4
ASRI
13,581
4,326
31.9
SMRA
11,272
1,388
12.3
PWON
8,046
2,460
30.6
KIJA
7,452
2,018
27.1
BKSL
6,305
617
9.8
DILD
6,270
1,009
16.0
Perhatikan, yang penting untuk diperhatikan di tabel diatas mungkin jumlah utang dari tiap-tiap emiten, melainkan berapa persentase utang tersebut terhadap aset. Dan ternyata, yang terbesar adalah ASRI, dimana utang bank dan obligasinya tercatat total Rp4.3 trilyun, dan itu mencapai 31.9% dari total asetnya yang sebesar Rp13.6 trilyun. ASRI sendiri dalam satu tahun terakhir memang menerbitkan dua obligasi di Singapura, senilai masing-masing US$ 175 dan 225 juta, dimana dananya digunakan untuk mengakuisisi landbank di Pasar Kemis dan Pinang, Tangerang, dan itu sebabnya ASRI memiliki cadangan landbank yang cukup luas. Well, entahlah, tapi kalau penulis sendiri melihat tindakan leverage yang dilakukan ASRI ini sedikit nekad ya, karena tentunya tidak ada jaminan bahwa sektor properti akan terus booming seperti sekarang ini hingga 5 – 10 tahun kedepan. Tapi mungkin pihak manajemen perusahaan punya pendapat berbeda.
Sementara beberapa emiten properti yang utangnya terbilang kecil adalah BSDE, Ciputra Development (CTRA), dan Sentul City (BKSL). BSDE sendiri memang tidak membutuhkan dana dari pinjaman bank ketika mulai menambah kepemilikan aset-aset landbank dan real estate-nya sejak tahun 2010 lalu, karena di tahun 2010 tersebut perusahaan meraup modal sekitar Rp5 trilyun dari proses right issue-nya, dengan pembeli siaganya ketika itu adalah Grup Sinarmas sendiri (melalui Sinarmas Sekuritas). Mungkin Grup Sinarmas sejak tahun 2010 tersebut sudah melihat peluang bahwa industri properti di Indonesia bakal booming dalam beberapa tahun kedepan, dan hal itu kemudian memang terbukti.
Okay, jadi kesimpulannya? Ya silahkan anda simpulkan sendiri. However, karena untuk memilih saham properti yang bagus tidak bisa hanya dilakukan dengan melihat jumlah landbank, aset real estate, hingga jumlah utang dari tiap-tiap perusahaan, maka artikel ini sejatinya belum bisa menjadi panduan untuk memilih saham mana yang terbaik dari kesepuluh saham properti diatas. Tapi mudah-mudahan, data-data yang disajikan disini bisa menjadi informasi tambahan bagi anda yang berminat untuk berinvestasi di saham properti, dimana analisis yang lebih lanjutnya bisa anda kerjakan sendiri di [...]

Mandala Multifinance

Sekitar setahun yang lalu, Bank Indonesia (BI) mengumumkan kebijakan uang muka/DP minimum untuk kredit kendaraan bermotor (dan juga properti), dari sebelumnya terserah masing-masing perusahaan pembiayaan/finance, menjadi minimal 30% untuk kredit mobil, dan 20% untuk kredit motor. Sebelumnya, perusahaan-perusahaan pembiayaan memang agak keterlaluan dalam menyalurkan kredit mereka, dimana seorang pembeli bahkan sudah bisa membawa pulang sebuah sepeda motor seharga Rp12 juta hanya dengan DP Rp400,000 saja. BI kemudian melihat bahwa hal ini berpotensi menjadi bubble, dan karenanya kemudian mereka mengeluarkan kebijakan DP minimum tadi.

Dari sisi perspektif pembangunan ekonomi, kebijakan BI tersebut jelas baik yaitu untuk menghindari bubble. Namun dari sudut pandang perusahaan pembiayaan, kebijakan tersebut tentu saja bisa menyebabkan jumlah konsumen mereka menjadi berkurang, dan pada akhirnya menurunkan pendapatan. Karena hal ini juga diamati oleh para investor pemegang sahamnya, maka saham-saham perusahaan pembiayaan kemudian banyak juga yang turun dalam setahun terakhir ini. Contoh paling kelihatan mungkin Adira Dinamika Multi Finance (ADMF), yang dalam setahun terakhir sudah tertekan 25.8%.
Kabar baiknya, kalau penulis diskusi dengan teman-teman yang kebetulan bekerja di bidang ini, efek dari kebijakan BI diatas ternyata hanya sementara. Awalnya masyarakat memang sedikit shock ketika mereka mengetahui bahwa mereka nggak bisa lagi beli motor hanya dengan DP Rp400,000, melainkan harus Rp2 – 3 juta, dan jumlah pembelian motor dengan cara kredit pun langsung berkurang. Tapi kesininya semua orang mulai terbiasa, dan jumlah kredit motor lambat laun meningkat kembali. Dan faktanya DP Rp2 – 3 juta juga bukanlah jumlah yang terlalu besar, bahkan bagi seorang karyawan fresh graduate dengan gaji Rp2.5 juta per bulan sekalipun, asalkan dia mau menabung dulu beberapa bulan sebelumnya. Demikian pula hal-nya dengan kredit mobil, dimana pada saat ini orang-orang kelas menengah sudah bisa memaklumi bahwa DP sebesar Rp25 – 30 juta untuk sebuah mobil Toyota Avanza atau semacamnya adalah wajar.
Lalu bagaimana kinerja para emiten pembiayaan setahun setelah kebijakan oleh BI tersebut? Well, ternyata masih cukup baik dan juga masih bertumbuh, meski memang tidak sekencang sebelumnya. Sepanjang Kuartal I 2013, sembilan emiten pembiayaan di BEI mencatat total laba bersih Rp685 milyar, naik tipis 6.3% dibanding periode yang sama tahun 2012. Namun yang menarik adalah, entah ada hubungannya atau tidak dengan DP minimum yang sudah kita bahas diatas, valuasi saham-saham pembiayaan cukup murah dengan rata-rata PER hanya 6.9 kali. Berikut selengkapnya:
Stocks
Price (Rp)
PER (X)
ROE (%)
ROA (%)
net profit (%)
equity (%)
ADMF
9,600
7.1
24.9
5.0
(7.5)
6.8
BFIN
2,475
7.6
16.5
7.1
15.3
4.4
CFIN
415
4.3
14.3
7.5
5.0
3.7
MFIN
750
3.8
27.6
6.9
29.0
7.4
BBLD
740
7.4
15.4
4.6
12.0
4.0
WOMF
195
13.1
6.6
1.0
NM
1.7
VRNA
136
4.3
13.9
1.8
40.6
3.6
HDFA
265
66.3
3.6
0.6
(63.9)
0.9
TIFA
275
6.4
18.5
4.1
1.3
4.8
Average
14,851
6.9
19.4
5.1
6.3
5.2
Catatan:
1. Harga diatas adalah harga penutupan pada tanggal 7 Mei 2013
2. Angka di kolom net profit dan equity adalah angka pertumbuhan laba bersih dan pertumbuhan modal bersih
3. Kenaikan laba bersih WOMF ditulis NM (not mentioned), karena di periode sebelumnya WOMF mencatat laba bersih minus alias rugi
4. Di BEI terdapat setidaknya 13 emiten pembiayaan, namun tabel diatas hanya menampilkan emiten pembiayaan dengan aset minimal Rp1 trilyun. Data diurutkan berdasarkan aset perusahaan, dari yang terbesar (ADMF), hingga yang terkecil (TIFA).
5. Berikut adalah nama lengkap dari tiap-tiap emiten/saham. Adira Dinamika Multi Finance (ADMF), BFI Finance (BFIN), Clipan Finance (CFIN), Mandala Multifinance (MFIN), Buana Finance (BBLD), Wahana Ottomitra Multiartha (WOMF), Verena Multi Finance (VRNA), HD Finance (HDFA), dan Tifa Finance (TIFA).
Nah, setelah melihat tabel diatas, saham mana yang menurut anda paling menarik? Benar sekali, MFIN! Dari sisi profitabilitas, MFIN merupakan salah satu yang terbaik dibanding delapan saham pembiayaan lainnya, dengan ROE dan ROA masing-masing 27.6% dan 6.9%. Tapi disisi lain PER-nya cuma 3.8 kali. Kabar baiknya, secara historis kinerja perusahaan juga terbilang konsisten. Berikut datanya, angka dalam milyaran Rupiah:
Year
2008
2009
2010
2011
2012
CAGR (%)
Equity
396
473
584
725
888
17.5
Revenue
644
672
854
1,170
1,292
14.9
Net Profit
108
108
133
180
218
15.1
Dari sisi pembagian dividen, MFIN membagikan dividen sebesar Rp41 per saham untuk tahun fiskal 2011, yang mencerminkan yield 5.4% pada harga saham 750. Angka yield tersebut merupakan yang terbaik kedua di sektor pembiayaan setelah ADMF, yang membagikan dividen Rp792 per saham untuk tahun fiskal yang sama, sehingga yield-nya 8.2%. However, jika mempertimbangkan bahwa ukuran aset MFIN masih jauuuh lebih kecil ketimbang ADMF (Rp3.8 berbanding 26.9 trilyun), dan laba bersih MFIN juga naik 29.0% ketika laba ADMF justru terpeleset 7.5%, maka MFIN jelas lebih menarik dan lebih menjanjikan pertumbuhan, setidaknya untuk saat ini.
Terkait profil perusahaan, MFIN merupakan perusahaan pembiayaan spesialis kredit kendaraan bermotor roda dua alias sepeda motor, terutama merk Yamaha (dan Honda juga, tapi cuma sedikit). Perusahaan tergabung dalam Grup Lautan Teduh, perusahaan dealer sepeda motor Yamaha untuk kawasan Lampung dan Jawa Barat, yang sudah beroperasi selama lebih dari 20 tahun. MFIN sendiri sudah berdiri dan beroperasi sejak tahun 1984, namun baru dipegang oleh Grup Lautan Teduh sejak tahun 1990, dan listing di bursa sejak tahun 2005. Meski perusahaan induknya hanya beroperasi di Lampung dan Jawa Barat, namun saat ini MFIN sudah beroperasi di 25 provinsi di Indonesia, dengan jumlah kantor cabang lebih dari 200 unit.

Logo Mandala Multifinance
Lalu apa saja rencana pengembangan usaha yang dimiliki manajemen MFIN? Sayangnya, manajemen MFIN sepertinya termasuk tipe manajemen konservatif yang tidak pernah mau memperinci apa-apa saja yang akan mereka lakukan untuk mengembangkan perusahaan, sehingga boleh dibilang tidak ada yang bisa diceritakan. Tapi jika melihat track record-nya dimasa lalu, maka hal ini mungkin tidak terlalu jadi masalah.
Namun diluar hal-hal yang membuat MFIN ini menarik, ada beberapa hal lagi yang harus anda pertimbangkan jika anda berminat invest di MFIN ini, ADMF, ataupun saham-saham pembiayaan sepeda motor lainnya. Berikut diantaranya:
Satu. Penjualan sepeda motor di tahun 2012 di Indonesia secara keseluruhan tercatat 7 juta unit, turun sekitar 11% dibanding tahun 2011. Sayangnya berdasarkan prediksi dari Asosiasi Industri Sepeda Motor Indonesia (AISI), pada tahun 2013 ini jumlah penjualan sepeda motor di Indonesia diperkirakan bakal turun lagi menjadi hanya sekitar 6 jutaan unit. Hal ini salah satunya justru karena kondisi ekonomi Indonesia yang terus meningkat, dimana banyak masyarakat yang beralih dari sepeda motor ke mobil. Sepanjang tahun 2012, jumlah penjualan mobil di Indonesia mencatat rekor 1.1 juta unit. Angka tersebut tumbuh signifikan dibanding tahun 2011, yang hanya sebesar 894 ribu unit.
Dua. MFIN memperoleh hampir seluruh pendanaannya dari pinjaman bank. Dari jumlah kewajiban MFIN sebesar Rp2.9 trilyun, Rp2.6 trilyun diantaranya merupakan utang bank dengan besaran bunga 11 – 12.5% per tahun. Kalau penulis diskusi dengan beberapa orang teman, kita berkesimpulan bahwa bunga tersebut tergolong murah, dan bisa murah begitu karena BI Rate pada saat ini juga cuma 5.75%. Masalahnya jika nanti BI Rate akhirnya dinaikkan juga untuk mengurangi inflasi (karena jika pemerintah jadi menaikkan harga BBM bersubsidi, maka angka inflasi bisa dipastikan bakal naik signifikan), maka bunga bank tersebut juga kemungkinan akan naik, dan pada akhirnya akan menekan laba bersih MFIN, karena MFIN tidak bisa menaikkan bunga kredit sepeda motor yang sudah sangat tinggi, yaitu sebesar 25 – 41% per tahun.
Terkait hal ini pula yang menyebabkan manajemen MFIN berusaha memperoleh sumber dana alternatif dengan menerbitkan obligasi pada Juni 2012 lalu, dengan bunga kurang dari 10%. Sayangnya, MFIN cuma memperoleh hasil obligasi sebesar Rp100 milyar saja. Karena itulah, meski kinerja MFIN terbilang bagus pada Kuartal I 2013, namun penulis tidak cukup yakin bahwa kinerja yang bagus tersebut bisa berlanjut di Kuartal II mendatang.
Kesimpulannya, jika anda benar-benar tertarik dengan MFIN ini, maka gunakan dana secukupnya saja, selain karena sahamnya juga memang tidak terlalu likuid. Kalau kita lihat chart-nya dalam jangka panjang, MFIN sudah naik lebih dari tujuh kali lipat sejak krisis global 2008, dan harganya pada saat ini memang sedang berada di posisi bawah setelah sempat dikerek hingga menyentuh posisi 1,230 pada pertengahan tahun 2011 lalu. So, anda berpeluang untuk memperoleh jackpot-nya jika nanti sewaktu-waktu MFIN ini terkerek naik lagi. Disisi lain, MFIN juga sulit untuk turun lebih rendah karena valuasinya biar bagaimanapun sudah sangat murah, kecuali jika nanti di Kuartal II laba bersihnya ikut turun, seperti yang sudah dialami oleh Adira (jadi anda harus waspada menjelang musim laporan keuangan periode Kuartal II 2013, Juli mendatang).
PT Mandala Multifinance, Tbk
Rating Kinerja pada 1Q13: A
Rating Saham pada 750: [...]

Ebook Kuartalan edisi Kuartal I 2013

Dear investor, seperti biasa setiap tiga bulan sekali, penulis akan bikin ebook kumpulan analisis (“Ebook Kuartalan”), yang kali ini didasarkan pada laporan keuangan (LK) para emiten periode Kuartal I 2013 (1Q13). Ebook ini diharapkan akan menjadi panduan bagi anda untuk memilih saham yang bagus untuk trading, investasi jangka menengah, dan panjang.

Kalau di edisi-edisi sebelumnya, penulis biasa meminta masukan dari teman-teman investor sekalian, terkait saham-saham apa saja yang akan kita bahas di edisi kali ini. Namun berhubung untuk kali ini waktunya udah mepet, dan penulis dibantu oleh tim kecil juga sudah mengerjakan screening sahamnya sendiri, maka untuk edisi kali ini tidak ada polling. Artikel ini hanya untuk mengumumkan bahwa Ebook Kuartalan edisi terbaru ini akan terbit pada hari Senin, tanggal 13 Mei 2013mendatang.
Dan anda bisa memperolehnya dengan cara preorder, keterangan lebih lanjut klik disini.
Screenshot Ebook Kuartalan edisi sebelumnya, yaitu edisi Kuartal IV 2012
Keterangan mengenai Ebook Kuartalan: Produk analisis ini terbit setiap tiga bulan sekali, dan terbit pertama kali pada November 2010. Edisi kali ini merupakan edisi kesebelas. Untuk mengetahui seperti apa analisis yang disajikan, penulis menyediakan sampelnya yakni Ebook 40 edisi kedua, yang terbit pada April 2010 lalu. Anda bisa mendownloadnya disini, gratis! Jika anda tidak bisa mendownloadnya, maka kirim email dengan subjek ‘Sampel Ebook Kuartalan’, ke teguh.idx@gmail.com, dan penulis akan mengirim ebook-nya ke alamat email anda. Tidak ada biaya untuk ini, tetap gratis.

Keterangan lebih lanjut mengenai produk analisis ini, hubungi Ms. Nury di no Telp/SMS 081220445202, atau Pin BB [...]

Prospek IPO Mitra Pinasthika Mustika

Mitra Pinasthika Mustika (MPM) merupakan unit perusahaan distributor kendaraan bermotor, terutama kendaraan roda dua alias sepeda motor, dan industri pendukungnya seperti pembiayaan, asuransi, toko oli dan spare parts, hingga rental kendaraan bermotor. Perusahaan milik Grup Saratoga ini dijadwalkan akan listing di bursa pada tanggal 29 Mei 2012, dengan target perolehan dana IPO yang cukup besar, yakni Rp1.5 – 2 trilyun.

Cover prospektus PT MPM
Melalui blog ini, penulis mengajak anda untuk turut menganalisis prospek dari MPM ini. Untuk bahan analisisnya, anda bisa mendownload prospektus MPM disini.
Sedikit tips, anda nggak perlu membaca semua bagian dalam prospektusnya. Berikut ini adalah bagian-bagian penting dari prospektusnya yang bisa anda baca dan pelajari untuk memperoleh analisis yang komprehensif tentang prospek sahamnya:
  1. Ringkasan prospektus. Halaman x
  2. Konversi mandaroty convertible notes, opsi pembelian saham oleh PT Asetama Capital, dan rencana pembelian saham oleh PT Saratoga. Mulai dari halaman 3
  3. Rencana penggunaan dana. Halaman 10
  4. Ikhtisar data keuangan penting. Halaman 19
  5. Risiko Usaha, baca lima poin pertamanya saja. Halaman 57
  6. Kegiatan dan Prospek Usaha. Halaman 172
  7. Keterangan tentang industri otomotif. Halaman 219
Untuk analisis lebih lanjut, anda bisa mengecek beberapa website berikut: www.mpmgroup.co.id, www.mpm-ho.com, www.mpm-motor.co.id, www.mpm-rent.comwww.mpm-finance.com, www.federaloil.co.id, dan www.saf.co.id
Nah, menurut anda, berdasarkan analisis yang sudah anda lakukan barusan, bagaimana prospek dari MPM ini? Apakah cukup menarik atau tidak? Dan apa alasannya?
Btw seperti biasa, komentarnya nggak boleh anonim. Kalaupun anonim, sebutkan nickname anda dibawahnya, [...]

KMI Wire & Cable

Saham-saham di sektor kabel mungkin menjadi menarik bagi sebagian investor, setelah para emiten di sektor tersebut menunjukkan peningkatan kinerja yang signifikan dalam setahun terakhir ini. Sepanjang tahun 2012 kemarin, keenam perusahaan kabel yang listing di bursa mencatat total laba bersih Rp536 milyar, tumbuh 55.8% dibanding tahun 2011. Dari sisi profitabilitas, angka laba tersebut sebenarnya tidak terlalu besar mengingat total aset perusahaan-perusahaan kabel di BEI mencapai Rp6.6 trilyun, sehingga rata-rata Return on Asset (ROA) di sektor kabel ini hanya 8.6%, sedikit dibawah standar penulis sebesar minimal 10%. However, sektor kabel ini tetap menarik untuk diperhatikan mengingat prospeknya terkait pembangunan infrastruktur di Indonesia.

Btw, berikut adalah rangkuman kinerja perusahaan kabel untuk periode tahun penuh 2012 lalu. Harga saham yang tercantum adalah harga penutupan tanggal 29 April 2013 kemarin.
Stocks
Price
Liquidity
PER
ROA (%)
net profit grwth (%)
equity grwth (%)
VOKS
1,520
0.2
8.6
8.7
32.9
21.4
SCCO
6,500
0.7
7.9
11.4
54.6
26.0
KBLI
290
5.1
9.3
10.8
96.5
17.4
IKBI
1,500
0.0
12.0
5.0
244.8
4.7
KBLM
194
0.1
9.2
3.3
25.4
8.3
JECC
2,025
0.2
9.6
4.5
7.0
12.1
Catatan:
  1. Liquidity dalam milyar Rupiah. Semakin besar angkanya maka sahamnya semakin likuid
  2. Rasio profitabilitas yang digunakan disini adalah ROA, bukan ROE (Return on Equity), karena mayoritas perusahaan kabel memiliki kewajiban/utang yang cukup besar dengan DER diatas 1 kali, kecuali IKBI dan KBLI
  3. Data diatas diurutkan berdasarkan aset perusahaan, dari yang terbesar hingga terkecil
  4. Berikut adalah nama lengkap dari tiap-tiap emiten: Voksel Electric (VOKS), Supreme Cable (SCCO), KMI Wire & Cable (KBLI), Sumi Indo Kabel (IKBI), Kabelindo Murni (KBLM), dan Jembo Cable (JECC).
Perhatikan, dari sisi likuiditas, saham-saham kabel terbilang tidak likuid dengan rata-rata nilai transaksi nggak nyampe Rp1 milyar per harinya, kecuali KBLI. Beruntung, dari sisi profitabilitas dan pertumbuhan, KBLI juga merupakan yang paling menarik dibanding saham-saham kabel lainnya. Sehingga praktis, kalau anda tertarik dengan sektor kabel ini, maka pilihannya ya cuma KBLI ini saja. SCCO mungkin cukup menarik juga, apalagi valuasinya juga masih sedikit lebih murah ketimbang KBLI. Namun likuiditasnya yang kurang encer menyebabkan pergerakan sahamnya kurang mulus, dan sulit diprediksi secara teknikal.
Anyway, mengingat saat ini kita sudah memasuki musim keluarnya laporan keuangan (LK) untuk periode Kuartal I 2013, dimana sejauh ini baru KBLI yang sudah merilis LK-nya, maka selanjutnya kita akan membahas soal KBLI ini
KMI Wire & Cable

PT Kabel Metal Indonesia Wire & Cable, Tbk (KBLI) merupakan perusahaan kabel yang sudah berdiri sejak lama di Indonesia, tepatnya pada tahun 1972, ketika itu dengan bekerja sama dengan perusahaan asal Jerman, Kabel-und Metallwerke AG. Pabrik pertama milik perusahaan berlokasi di Cakung, Jakarta Timur, seluas 10 hektar, dan hingga kini menjadi satu-satunya pabrik milik perusahaan.
Suasana pabrik kabel milik PT KMI Wire & Cable di Cakung, Jakarta Timur
Saat ini KBLI memproduksi dua jenis kabel berdasarkan bahan bakunya, yakni kabel tembaga dan kabel alumunium, dengan komposisi 64% tembaga dan 36% alumunium. Sementara berdasarkan fungsinya, KBLI memproduksi tiga jenis kabel, yakni kabel listrik tegangan rendah, kabel listrik tegangan menengah, dan kabel telepon. Dari pendapatan perusahaan sebesar Rp589 milyar pada Kuartal I 2013, Rp509 milyar diantaranya berasal dari penjualan kabel listrik tegangan rendah. Salah satu pelanggan utama perusahaan tentu saja PT PLN. Namun jika di-breakdown, KBLI lebih banyak menjual produknya ke perusahaan swasta, entah itu pabrik industri, tambang minyak, perusahaan properti, dan perusahaan konstruksi pekerjaan umum (infrastruktur).
Btw berikut adalah ringkasan kinerja KBLI dalam kurun waktu 2008 – 2012
Year
2008
2009
2010
2011
2012
Equity (Rp billion)
208
230
656
720
845
Sales Volume (thousand ton)
21
12
14
21
26
Revenue (Rp billion)
1,732
822
1,228
1,842
2,273
Net Profit (Rp billion)
27
21
48
64
125
Kabar baiknya, kinerja KBLI cukup konsisten dengan terus mencatatkan pertumbuhan sejak tahun 2009. Penurunan yang terjadi di tahun 2009 (dibanding tahun 2008) bisa dipahami mengingat ketika itu sedang terjadi krisis global. Trend positif inilah yang kemudian mendorong perusahaan untuk mulai berekspansi kembali, dengan cara meningkatkan kapasitas produksi. Pada tahun 2012, KBLI meningkatkan kapasitas produksinya dari 27 ribu ton kabel, menjadi 33 ribu ton.
Dan pada tanggal 2 April 2013 kemarin, KBLI memperoleh pinjaman dari Bank BCA sebesar Rp50 milyar untuk modal kerja, dan US$ 5 juta untuk pembelian bahan baku pembuatan kabel, sudah termasuk fasilitas forex forward line (FFL) untuk menjaga harga bahan baku tembaga dan alumunium dari fluktuasi Rupiah terhadap US Dollar (soalnya kebanyakan bahan bakunya berasal dari impor). Jika prosesnya berjalan lancar, maka KBLI berpeluang untuk meningkatkan utilisasi pabriknya hingga 100% (33 ribu ton) pada tahun 2013 ini, atau meningkat 28.8% dibanding tahun 2012 sebesar 26 ribu ton. Jika kita pakai kinerja perusahaan pada Kuartal I 2012, dimana pendapatan KBLI tumbuh 16.7%, dan labanya juga naik 11.7% (ini adalah catatan kinerja KBLI sebelum memperoleh pinjaman dari Bank BCA), maka target diatas terbilang cukup realistis. Well, kita lihat saja perkembangan berikutnya nanti.
Diluar memaksimalkan kapasitas produksi yang sudah ada, KBLI juga punya rencana untuk mendirikan pabrik baru, kali ini untuk memproduksi kabel tegangan tinggi, yang dijadwalkan akan rampung seluruhnya dalam kurun waktu 3 tahun kedepan. Namun sejauh ini rencana tersebut masih diatas kertas dan belum ada realisasi apapun.
Kesimpulannya, KBLI ini cukup menarik terutama jika anda menganggap bahwa sektor infrastruktur di Indonesia akan terus berkembang dalam beberapa waktu kedepan, terutama karena KBLI juga memiliki beberapa nilai plus berikut:
Satu. Persaingan di industri kabel di Indonesia belakangan ini sangat ketat, dengan hadirnya 32 perusahaan kabel lokal (hingga pertengahan tahun 2012), belum termasuk membanjirnya kabel impor dari Tiongkok. Namun KBLI memiliki keunggulan dari sisi brand, dimana salah satu merk kabel milik perusahaan, yakni ‘Kabelmetal’, sudah sangat dikenal konsumennya sejak tahun 1974.
Dan dua, Terdapat prospek meningkatnya permintaan kabel dari PLN, jika proyek pembangkit listrik 10,000 Megawatt tahap I dan II berjalan lancar. Kebetulan, KBLI sejak dulu sudah merupakan pemasok kabel utama bagi PLN.
Sayangnya, risiko dari bisnis kabel yang dijalani KBLI ini juga terbilang lumayan. Jika anda perhatikan, margin laba bersih KBLI terbilang kecil dibanding pendapatannya, padahal dia ini produsen, bukan distributor. Penyebabnya adalah karena harga bahan baku tembaga dan alumunium yang cukup mahal, karena KBLI harus membelinya dari perusahaan asing alias impor, karena di Indonesia belum ada perusahaan lokal yang mampu memproduksi logam tembaga dan alumunium dalam jumlah besar (ada Tembaga Mulia Seamanan/TMAS, produsen logam tembaga, tapi itu juga kecil). Ini agak ironis memang, mengingat Indonesia sebenarnya merupakan salah satu produsen bijih tembaga terbesar di dunia (terutama berasal dari Papua, milik Freeport). Namun bijih tembaga tersebut hampir seluruhnya dikirim keluar negeri untuk diolah menjadi logam tembaga, kemudian baru dijual kembali kesini. Alhasil, jadilah perusahaan-perusahaan kabel termasuk KBLI harus mengimpor bahan baku logam tembaganya. KBLI sebenarnya memiliki unit usaha di bidang pembuatan kawat tembaga dan kawat alumunium, namun tetap saja logam tembaga dan alumuniumnya harus beli dari pihak luar.
Nah, kalau penulis diskusi dengan beberapa orang teman yang mengerti masalah ini, memang dari dulu masalah Indonesia itu ya disitu: Tidak berkembangnya industri hulu, salah satunya karena ketiadaan infrastruktur. Kita mungkin sangat mahir dalam hal menggali aneka jenis barang tambang yang dikandung bumi pertiwi Indonesia, seperti minyak dan gas, batubara, nikel, emas, hingga tembaga. Namun untuk mengolahnya menjadi barang siap pakai, kita belum mampu. Coba anda perhatikan, mayoritas perusahaan-perusahaan tambang di Indonesia mayoritas hanya bisa menjual hasil galiannya dalam bentuk mentah, langsung ke perusahaan luar negeri. Demikian pula dengan perusahaan-perusahaan perkebunan kelapa sawit, dimana meski Indonesia notabene merupakan produsen CPO terbesar di dunia, namun kita sama sekali belum mampu membuat produk-produk turunan dari CPO, kecuali minyak goreng doang.
Padahal di sisi industri hilir, pertumbuhannya sangat pesat, termasuk juga kebutuhan akan kabel meningkat terus seiring dengan berkembangnya sektor properti dll. Namun karena tidak ada penopangnya (industri hulu), maka perusahaan-perusahaan kabel di Indonesia hanya menikmati margin yang kecil. Risikonya disini adalah, jika kabel impor asal Tiongkok terus saja masuk, maka KBLI  juga akan mengalami kesulitan, mengingat kalau dari sisi harga jual KBLI pasti kalah telak, karena harga kabel milik KBLI jauh lebih mahal. Ya gimana gak lebih mahal? Di Tiongkok sana bahan baku gampang, tenaga kerja juga murah, sehingga harga produk-produk kabel dan sebagainya juga bisa ditekan serendah-rendahnya. Sementara di Indonesia? Udah nyari bahan bakunya susah, para buruhnya juga cuma bisa mewek minta naik gaji mulu.
Risiko lainnya, jika Rupiah melemah signifikan terhadap US Dollar, dan jika harga logam tembaga dan alumunium dunia tiba-tiba bergejolak naik, maka margin laba KBLI bisa dipastikan akan tertekan hebat. Dua risiko ini seharusnya bisa diminimalisir jika Indonesia memiliki industri hulu yang kuat, dimana kita tidak tergantung impor dan juga bisa menentukan harga komoditas kita sendiri. Namun, yang terjadi justru sebaliknya.
Dan sebenarnya karena hal inilah, penulis dari dulu nggak pernah suka saham-saham industri manufaktur, termasuk salah satunya industri kabel ini. Masalahnya bukan terletak di pasar industri kabel, melainkan ketersediaan bahan baku dan risiko terjadinya perubahan ekonomi makro. Karena faktanya, dari dulu perekonomian Indonesia lebih banyak ditopang oleh konsumsi, dan baru sekarang-sekarang ini saja turut ditopang oleh investasi, tapi investasi itupun belum banyak yang menyentuh infrastruktur, industri, ataupun manufaktur, melainkan lebih banyak ke sektor jasa (asuransi, dll).
Namun memang, itu kalau kita bicara sektor manufaktur secara umum. Sementara kalau kita melihat KBLI ini secara lebih spesifik, maka KBLI ini memiliki beberapa poin menarik: 1. Statusnya sebagai perusahaan kabel dengan kinerja terbaik di BEI saat ini, 2. Pihak manajemen yang tampak sedang bekerja keras untuk mengembangkan usahanya, dan 3. Track record pertumbuhan perusahaan yang cukup baik, termasuk momentum kuasi reorganisasi pada tahun 2011. So, dengan asumsi bahwa pengembangan usaha yang dilakukan kedepannya akan berjalan lancar, maka kinerja KBLI akan kembali meningkat di masa mendatang, dan sahamnya juga akan terus naik. Target terdekat sekitar 350. Jika anda sudah memegangnya sejak awal (sejak di 200-an), boleh hold, tapi penulis tidak merekomendasikan saham ini jika anda baru mau masuk di harga sekarang.
Terakhir, jika anda sudah memegangnya, maka jangan lupa untuk mengamati fluktuasi harga tembaga dan alumunium (terutama tembaga) di London Metal Exchange. Penulis belum mengeceknya sih, tapi seharusnya kenaikan harga tembaga bisa berimbas negatif terhadap saham KBLI (dan juga saham-saham kabel lainnya). Saat ini harga copper tercatat US$ 7,079 per ton, relatif rendah dibanding puncaknya beberapa waktu lalu di kisaran US$ 9,000-an per ton.
PT KMI Wire & Cable, Tbk
Rating kinerja pada 1Q13: BBB
Rating saham pada 290: [...]

IHSG Tembus 5,000, What’s Next?

Tanggal 18 April kemarin, IHSG untuk pertama kalinya sukses menembus level psikologis 5,000, dan di tutup di posisi 5,012. Dan sejauh ini (hingga hari Senin, tanggal 22 April) trend-nya masih terus berlanjut dengan kembali mencetak new high baru.

Posisi IHSG per tanggal 22 April 2013, pukul 09.16 WIB
Nah, selain menyajikan artikel-artikel dan analisis, di blog ini juga penulis akan mengajak anda untuk berdiskusi dan sharing pendapat, termasuk juga dengan teman-teman pembaca lainnya. Menurut anda, berdasarkan analisis dan pengalaman anda sebelumnya, akan dibawa kemana IHSG setelah ini? Apakah kenaikannya masih akan berlanjut, ataukah sideways, ataukah nantinya terkoreksi juga? Dan apa alasannya, serta bagaimana analisisnya?
Btw satu lagi, kalau bisa komentarnya jangan anonim yak. Kalaupun anonim, sebutkan nickname anda dibawahnya. [...]

Kawasan Industri Jababeka

Jika ada dua perusahaan properti yang paling kelihatan di Kawasan Timur Jakarta, tepatnya dalam hal ini Kabupaten dan Kota Bekasi, maka dua perusahaan properti tersebut adalah Lippo Cikarang (LPCK), dan Kawasan Industri Jababeka (KIJA). Kalau anda melintasi jalan tol Jakarta – Cikampek, maka anda akan mengerti apa yang penulis maksud dengan ‘kelihatan’ diatas. Jika LPCK lebih condong sebagai perusahaan properti jenis residensial, maka KIJA lebih banyak menjual tanah kavling di dalam kawasan industri (industrial estate), untuk didirikan pabrik dll. Nah, yang akan kita bahas disini adalah KIJA (soalnya LPCK sudah penulis bahas berkali-kali di ebook kuartalan, meski secara singkat). Oke, kita langsung saja.

Sejarah KIJA dimulai pada tahun 1989, ketika Pemerintah Provinsi Jawa Barat (Pemprov Jabar) memberikan izin kepada sebuah konsorsium untuk mengelola sebidang tanah kosong di wilayah Bekasi, untuk dijadikan kawasan industri. Konsorsium tersebut dipimpin oleh dua orang pengusaha bernama Setyono Djuandi Darmono dan Hadi Rahardja, yang menjadi founder dari perusahaan yang didirikan kemudian, yaitu KIJA. Kata ‘Jababeka’ merupakan kependekan dari ‘Jawa Barat Bekasi’, yang mungkin itu karena perusahaan memperoleh izin kawasan industri-nya dari Pemprov Jabar, sementara tanahnya berada di wilayah Kabupaten Bekasi.
Di periode tahun-tahun awal perintisan perusahaan, KIJA sukses menarik minat dari dua perusahaan besar yaitu Unilever dan United Tractors, untuk membeli dan mendirikan pabrik di lahan kawasan industri yang mereka kembangkan. Ketika itu luas lahannya total hanya 500 hektar. Seiring dengan perkembangan perusahaan, KIJA terus mengembangkan kawasan industrinya dan menggaet pelanggan-pelanggan baru seperti L’Oreal, San Miguel Packaging, Samsung, Yamaha dan lain-lain, yang kesemuanya mendirikan pabrik di kawasan industri seluas total 1,500 hektar (berdasarkan data per Maret 2012). Angka tersebut praktis membuat KIJA menjadi perusahaan kawasan industri terbesar di Bekasi, termasuk lebih besar dari Bekasi Fajar Industrial Estate (BEST), yang di periode waktu yang sama hanya memiliki kawasan industri seluas 500 hektar. Well, tapi itu data setahun yang lalu, angkanya sekarang mungkin sudah berubah lagi.
Lalu, jika dulu KIJA hanya mengembangkan kawasan industri, maka kesininya perusahaan juga membangun kawasan pendukung dari kegiatan yang industri itu sendiri, seperti perumahan dan lainnya. Hasilnya, kawasan industri yang dibangun KIJA kemudian berkembang menjadi kota kecil yang disebut Kota Jababeka. Kota Jababeka adalah sebuah industrial township terintegrasi seluas 3,806 hektar (per April 2012) yang menjadi tempat bagi kawasan industri, perumahan, kompleks ruko dan business district, jaringan transportasi publik, pusat perbelanjaan, lapangan golf, universitas (President University), pusat hiburan dan leisure, hingga infrastruktur industri seperti dry port, pembangkit listrik, dan fasilitas pengelolaan air bersih.
Lapangan golf di Kota Jababeka, Cikarang

So, jika di kawasan Serpong Tangerang ada township Alam Sutera (milik ASRI), maka di kawasan Cikarang Bekasi ada township Kota Jababeka. Bedanya, kalau menurut penulis sendiri Kota Jababeka lebih cool karena dihuni oleh banyak ekspatriat (kebanyakan asal Jepang) yang bekerja di pabrik-pabrik yang ada di kawasan industri, sehingga desain kotanya juga mirip-mirip dengan luar negeri (penulis pernah mampir sebentar, cuma buat liat-liat doang). Sementara township Alam Sutera merupakan township biasa.

Saat ini Kota Jababeka sudah dalam posisi mature dan well-developed, namun masih bisa lebih dikembangkan lagi. Dari total lahan seluas 3,806 hektar tadi, sekitar 1,000 hektar diantaranya masih berbentuk landbank, alias tanah kosong yang siap untuk dikembangkan kapan saja. Dua proyek besar yang sedang dibangun di Kota Jababeka dan akan selesai dalam waktu dekat ini adalah ‘Indonesia Movieland’, dan ‘Medical City’. Well, kalau dari namanya sih sepertinya itu semacam bioskop dan rumah sakit ya?
Selain Kota Jababeka, KIJA juga memiliki dua aset lain, yakni Cilegon Industrial Estate (CIE) dan Tanjung Lesung. CIE, sesuai namanya, merupakan kawasan industri di Cilegon, Banten, yang terletak secara strategis di sekitar Jalan Tol Jakarta – Merak dan juga jalur kereta api, sekitar 85 kilometer dari Jakarta. Hingga saat ini CIE masih murni merupakan kawasan industri, namun tidak menutup kemungkinan kedepannya akan dikembangkan menjadi township seperti Kota Jababeka.
Sementara Tanjung Lesung merupakan kawasan leisure dan pariwisata yang terletak di pantai Pandeglang, Banten, sekitar 200 kilometer dari Jakarta. Perkembangan terakhir, kawasan Tanjung Lesung memiliki dua resort dan vila, sebuah hotel, dan beberapa cottage. Dan kedepannya, KIJA punya visi besar untuk menjadikan Tanjung Lesung ini sebagai international tourist destination, dimana disitu akan dibangun:
  1. Total 26 unit hotel, resort, dan kondominium
  2. Satu lapangan golf berstandar internasional, plus bungalow, apartemen, dan vila
  3. Pusat kota (city center) bergaya Venesia, dan
  4. Fasilitas kesehatan dan pendidikan.
Sebuah kafe outdoor di kawasan wisata Tanjung Lesung, Pandeglang, Banten 

Tanjung Lesung sendiri pada saat ini sudah dikenal sebagai salah satu tujuan wisata yang cukup populer di Banten, dengan pantai dan pasir putihnya yang tidak kalah cantiknya dengan Pantai Anyer atau Carita, tujuan wisata pantai lainnya di Banten. Namun memang jika dibandingkan dengan Anyer atau Carita tadi, kawasan Tanjung Lesung masih belum dikembangkan. Mungkin potensi inilah yang kemudian ditangkap oleh KIJA, sehingga mereka pada tahun 2011 kemarin mengakuisisi dua perusahaan pemilik dari Kawasan Tanjung Lesung ini, senilai Rp1.5 trilyun, yang dananya diperoleh dari right issue di tahun yang sama.

So, jika dilihat dari proyek-proyek propertinya, maka KIJA praktis tampak sangat menarik. Dengan track record perusahaan dalam mengembangkan Kota Jababeka, maka perusahaan juga berpeluang untuk meraih kesuksesan yang sama di Cilegon, yang mungkin bisa berlanjut ke Tanjung Lesung. Kalau bicara soal cadangan landbank, per akhir April 2012, KIJA memiliki total landbank seluas 3,200 hektar, atau hampir mencapai separuh dari total lahan milik perusahaan seluas 6,600 hektar. Artinya? KIJA masih punya buanyak sekali ruang untuk berkembang.
Dan jika proyek-proyek properti diatas masih belum cukup, maka KIJA masih memiliki beberapa aset lainnya lagi, meski dalam skala yang lebih kecil. Berikut diantaranya:
  1. Lapangan golf di Magelang, Jawa Tengah
  2. Ruang kantor seluas hampir 6,000 meter persegi di Menara Batavia, dan ruang kantor seluas 14,000 meter persegi di The City Center, Jakarta Pusat.
  3. Landbank seluas 500 hektar di Kendal, Jawa Tengah, yang bisa diperluas lagi menjadi total 2,700 hektar. Lahan ini kemungkinan akan dikembangkan menjadi kawasan residensial, tapi perusahaan belum memiliki rencana pengembangan apapun.
However, diluar proyek-proyeknya diatas, masih ada beberapa hal lagi yang membuat penulis sendiri masih pikir-pikir kalau mau invest di perusahaan ini. Berikut diantaranya.
Satu. Pada Juli 2012 lalu, KIJA menerbitkan notes (utang) senilai US$ 175 juta di Singapura, dimana sekitar US$ 123 juta diantaranya akan digunakan untuk membayar utang bank dari salah satu anak usaha di bidang pembangkut listrik. Sebelumnya, KIJA sudah memiliki satu unit pembangkit listrik sebagai infrastruktur bagi kawasan industri. Namun pada tahun penuh 2012, pembangkit listrik tersebut tidak berhasil mencetak laba, melainkan menderita kerugian sebesar Rp52 milyar. Jika dilihat dari tujuan penerbitan notes, yaitu untuk membayar utang sebelumnya untuk tujuan menurunkan suku bunga (karena bunga notes-nya hanya 11.75%, yang pastinya lebih rendah dari bunga bank), maka kelihatannya KIJA tidak terlalu sukses dengan proyek pembangkit listriknya. Terbukti dia belum bisa menyicil utangnya.
Demikian pula halnya dengan proyek dry port, masih di Kawasan Kota Jababeka, yang juga masih mencatat kerugian. Intinya, meski KIJA sebenarnya berharap bisa memperoleh sumber pendapatan tambahan dari bisnis infrastrukur, namun hingga kini mereka belum bisa melakukannya. Terkait proyek pembangkit listriknya, KIJA ini mengingatkan penulis dengan Exploitasi Energi Indonesia (CNKO), sebuah perusahaan batubara yang sudah merintis usaha pembangkit listrik sejak tahun 2003, namun sampai sekarang belum berhasil juga (dari tiga pembangkit listriknya baru satu yang sudah beroperasi). Mungkin, membangun pembangkit listrik memang tidak semudah itu.
Dan ngomong-ngomong, unit bisnis KIJA di Kawasan Wisata Tanjung Lesung juga masih rugi. Tapi untuk yang satu ini bisa dipahami mengingat KIJA juga masih belum melakukan pengembangan apapun disana, melainkan masih mengoperasikan hotel dan vila yang sudah ada saja.
Dua, dan ini yang paling penting, seperti yang sudah disebut diatas, ultimate shareholder dari KIJA ini adalah Tuan Darmono dan Tuan Hadi Rahardja. Kedua pengusaha ini, beserta keluarga dan afiliasinya, memegang 53.2% saham KIJA (per tanggal 30 April 2012). Namun, anda tidak akan menemukan informasi tersebut di laporan keuangan perusahaan. Di laporan keuangannya pada periode tahun penuh 2012, komposisi pemegang saham KIJA adalah 17.5% Meadowood Capital, dan 82.5% publik. Meadowood merupakan kendaraan investasi milik Tuan Hadi Rahardja, yang didirikan di negara Mauritius. Sementara melalui perusahaan-perusahaan lainnya yang sejenis dengan Meadowood ini, Tuan Darmono dan Hadi Rahardja, beserta keluarga dan afiliasinya, memegang saham KIJA masing-masing dengan kepemilikan kurang dari 5%, sehingga di laporan keuangan perusahaan dicatat sebagai pemegang saham publik.
Pertanyaannya, ngapain struktur pemegang saham perusahaan dibuat jadi ribet kaya gitu? Karena kalau begini jadinya maka KIJA menjadi rawan financial engineering, dan sahamnya juga rawan digoreng (makanya pergerakan sahamnya juga nggak mulus, sering naik dan turun dalam persentase besar secara tiba-tiba). Karena kalau anda baca laporan keuangan dari perusahaan-perusahaan Grup Bakrie, modelnya juga sama begitu: Struktur pemegang sahamnya ribet dan nggak jelas. Yap, anda jangan harap bisa menemukan nama Aburizal atau Nirwan Bakrie di dalam laporan keuangan Bumi Resources (BUMI).
Diluar dua poin diatas, saham KIJA juga kurang menarik dari sisi valuasi, dengan PER 15.6 kali pada harga 300. Okay, valuasi yang agak tinggi tersebut mungkin masih wajar kalau kita mempertimbangkan kepemilikan landbank perusahaan yang masih sangat luas, terutama yang di Tanjung Lesung. Namun jika kita mempertimbangkan pula bahwa bisnis pariwisata merupakan bisnis baru bagi KIJA, dimana perusahaan belum berpengalaman dalam menggarap bisnis ini sebelumnya, maka penulis kira risiko kegagalannya masih cukup besar, sama halnya dengan upaya perusahaan di bidang pembangkit listrik yang masih mencatat kinerja minus hingga saat ini.
So, satu-satunya prospek yang benar-benar menarik dari KIJA ini adalah kelanjutan pengembangan Kota Jababeka, plus pengembangan di Kawasan Industri Cilegon. Namun kalau dari materi public expose terakhir perusahaan pada tanggal 4 Mei 2012 lalu, KIJA tampaknya akan lebih banyak mencoba peruntungannya di proyek pembangkit listrik dan dry port, dan juga Tanjung Lesung. Perhaps, manajemen menganggap bahwa proyek Kota Jababeka dan Cilegon sudah cukup aman, sehingga mumpung kondisi ekonomi juga lagi bagus, mereka bisa mencoba petualangan baru di bisnis yang baru. Kebetulan, ada juga kemungkinan bahwa kawasan Tanjung Lesung bisa menjadi kawasan yang sangat strategis, jika rencana Pemerintah untuk mendirikan Bandara Banten Selatan di lokasi yang berdekatan bisa terealisasi suatu hari nanti.
Kesimpulan akhirnya? Well, penulis sudah menyampaikan semua informasi yang menurut penulis cukup penting, jadi kesimpulannya terserah anda saja. Jika anda punya info lainnya seputar KIJA ini, boleh anda share juga disini.
PT. Kawasan Industri Jababeka, Tbk
Rating kinerja pada FY12: A
Rating saham pada 300: [...]

Emas, Properti, Saham = Investasi, atau Spekulasi?

Beberapa hari lalu, Pemerintah Siprus mengumumkan akan menjual cadangan emas mereka secara bertahap senilai 400 juta Euro, sebagai bagian dari penyelamatan perekonomian negeri Gunung Olimpus. Dan entah ada hubungannya atau tidak, beberapa saat kemudian harga emas di pasar futures New York langsung anjlok hingga sekarang berada posisi US$ 1,351 per oz. Jika dihitung dari posisi puncaknya yaitu US$ 1,908 pada Agustus 2011 lalu, maka harga emas sudah turun 29.2%. Well, jika dilihat dari persepsi bahwa IHSG pun kalau memasuki musim koreksi biasanya akan turun sebesar 20 – 25% dari posisi puncaknya, maka saat ini boleh dibilang yang sedang mengalami koreksi adalah emas.

Pasca penurunan harganya, berbagai pihak termasuk institusi besar sekelas J.P. Morgan kemudian mencoba menjelaskan penyebab dari gejolak harga emas tersebut, tapi kita tidak akan membahas hal itu karena setelah penulis pelajari sendiri, analisisnya cenderung ngawur (atau mungkin analisisnya terlalu canggih sehingga justru penulis sendiri-lah yang nggak ngerti? But whatever lah, I don’t invest in gold anyway). Disini kita akan mencoba mempelajari emas ini dari awal lagi. Okay, kita mulai saja.
Emas sejak dulu dikenal sebagai instrumen hedging, yaitu instrumen untuk melindungi aset dari penurunan nilai karena inflasi dan lain-lain. Jika anda punya duit nganggur dan bingung mau ditaruh dimana, karena bunga deposito juga masih lebih kecil ketimbang tingkat inflasi, maka uang tersebut bisa disimpan dalam bentuk emas. Berbeda dengan properti, harga emas lebih terjangkau (karena anda bisa membelinya sebanyak minimal 1 gram saja, atau bahkan kurang dari itu), dan karenanya lebih likuid (mudah dijual/dicairkan menjadi uang cash) ketimbang aset properti seperti tanah, sawah, atau bangunan.
Karena fungsi aslinya yang memang hanya untuk hedging, maka emas tidak menawarkan pertumbuhan dari nilai aset yang ditanamkan, melainkan hanya kenaikan harga saja (penjelasan lebih detilnya baca lagi artikel-artikel terdahulu di blog ini, search aja). Karena itulah jika dibandingkan dengan investasi pada aset bertumbuh seperti saham, perusahaan, sawah, peternakan hingga perkebunan, maka investasi pada emas kurang menguntungkan karena kenaikan nilainya hanya mampu mengalahkan tingkat inflasi saja.
Disisi lain emas juga memiliki tingkat risiko yang rendah, karena memiliki nilai yang pasti yaitu berdasarkan beratnya, yang tidak akan pernah berubah sampai kapanpun. Maksud penulis, jika anda beli emas seberat 10 gram di tahun 1990, maka pada hari ini berat emas tersebut akan tetap 10 gram, tidak menyusut atau berkarat sedikitpun, dan akan tetap menjadi 10 gram hingga selamanya. Hal ini berbeda dengan investasi pada properti yang bisa mengalami penyusutan, atau pada saham, yang bisa mengalami penurunan nilai secara signifikan jika kinerja perusahaan yang bersangkutan mengalami kemunduran atau bahkan bangkrut.
Namun, itu dulu. Saat ini emas sudah memiliki banyak fungsi selain fungsi aslinya untuk hedging seperti yang sudah kita bahas diatas. Dan salah satu fungsi yang berkembang pesat belakangan ini adalah untuk trading. Investor, atau lebih tepatnya trader, bisa mengambil keuntungan dari fluktuasi harga emas, dengan cara membelinya di harga rendah kemudian menjualnya di harga tinggi, tak lama kemudian. Dalam hal ini emas kemudian menjadi mengandung risiko, yaitu jika si trader gagal menjualnya pada harga yang lebih tinggi. Dan itulah sebabnya ketika harga emas baru-baru ini turun, maka para trader-nya langsung kelimpungan. Kurang lebih sama saja lah seperti para pemain saham setiap kali IHSG rontok.
Tapi bagaimana dengan investor sungguhan yang tetap menjadikan emas ini sebagai instrumen/alat untuk hedging dan menyimpan aset? Ya mereka adem ayem aja, kecuali mungkin mereka yang membeli emasnya pas di harga yang tinggi, maka mungkin mereka agak nyesel juga. Sebagai contoh, penulis sendiri kemarin sempat beli gelang seberat 3 gram buat si kecil di rumah seharga Rp1.6 juta. Kalau penurunan harga emas yang terjadi belakangan ini turut berpengaruh terhadap harga perhiasan emas yang dijual di toko-toko, maka harga gelang tersebut mungkin ikut turun juga menjadi sekitar Rp1.2 juta. Tapi apa penulis kemudian menjadi rugi? Ya nggak lah, karena sejak awal gak pernah ada niat untuk menjual kembali gelang tersebut pada harga yang lebih tinggi. Malah jika harga emas beneran turun, maka mungkin besok-besok kami akan mampir ke toko emas lagi, mumpung diskon!
Berspekulasi dengan emas
Nah, seperti yang sering sekali sudah kita bahas berkali-kali di blog ini, mau invest atau trading (di saham, emas, atau lainnya), maka itu boleh-boleh saja. Yang tidak boleh adalah spekulasi. Dalam kaitannya dengan kegiatan trading, spekulasi adalah cara trading yang mengejar keuntungan ekstra-besar namun dengan mengambil risiko kerugian yang tidak kalah besarnya (istilahnya high risk high gain, tapi dalam pengertian yang lebih esktrim). Caranya? Dengan menggunakan dana yang tidak kita miliki, alias pinjaman, alias utang!
Sayangnya cara ‘berinvestasi’ di emas yang berkembang belakangan ini memang justru mengarah pada spekulasi yang menggunakan utang tersebut, bahkan meski para pelakunya menolak bahwa tindakan yang mereka lakukan adalah spekulasi.
Salah satunya, Kebun emas. Kebun emas adalah metode yang berkembang sejak tahun 2007 lalu, dimana anda bisa memperoleh emas dalam jumlah besar dengan cara memanfaatkan fasilitas gadai yang disediakan Pegadaian atau bank. Intinya begini, kalau dalam investasi emas biasa, anda hanya akan memperoleh 10 gram emas jika membelinya senilai Rp5 juta (dengan asumsi harganya Rp500,000 per gram). Tapi dengan memanfaatkan fasilitas gadai, anda bisa memperoleh emas 100 gram dengan modal hanya Rp14 juta (cara lebih detailnya coba search di google, intinya adalah melakukan gadai emas yang sama secara berulang-ulang).
Tapi yang patut dicatat disini adalah, tambahan emas sebanyak 90 gram tadi merupakan pinjaman dari pihak Pegadaian/bank, sehingga emas yang benar-benar anda miliki tetap saja cuma 10 gram.
Dalam ‘investasi biasa’, jika dalam setahun harga emas naik 25% dari Rp500,000 menjadi Rp625,000 per gram, misalnya, maka keuntungan yang anda peroleh dari modal sebesar Rp5 juta adalah Rp1.25 juta (25% dari Rp5 juta). Tapi dalam metode kebun emas ini keuntungan anda bisa mencapai Rp12.5 juta alias sepuluh kali lipat, karena emas yang anda pegang kan bukan 10 gram, melainkan 100 gram. Tentunya, keuntungan tersebut masih kotor karena belum dikurangi biaya administrasi dan biaya gadai (yang sebenarnya merupakan bunga, kadang disebut juga sebagai ‘biaya titip’) yang harus anda bayar ke pihak Pegadaian. Tapi dengan asumsi bahwa biaya-biaya tersebut lebih rendah dari keuntungan karena kenaikan harga emas, maka total keuntungan bersih yang anda peroleh tetap akan lebih tinggi ketimbang investasi emas dengan ‘cara biasa’.
Namun, itu kalau harga emas naik. Kalau harga emas turun seperti sekarang, bagaimana tuh? Ya tentunya kerugian yang anda derita juga akan menjadi berlipat ganda, mengingat anda nggak bisa menggadaikan emas selamanya (harus ditebus setelah beberapa waktu tertentu), atau beban bunga tadi akan terus bertambah besar seiring waktu. So, dalam kondisi seperti ini maka para ‘investor emas’ yang menggunakan metode kebun emas ini bisa dipastikan akan kelimpungan. Sementara investor emas tradisional? Ya mungkin justru berpikir bahwa sekarang adalah saatnya untuk mampir ke toko emas lagi, untuk memilih-milih anting, cincin, dan kalung buat dikoleksi.
Sekarang ini metode kebun emas sudah sangat berkembang dengan berbagai modifikasinya, yang tujuannya tetap sama: Untuk meraup keuntungan yang besar, dan lebih besar lagi, dan kalau bisa dalam waktu singkat, dan biasanya dengan tetap menggunakan cara pinjaman alias utang tadi. Pada tahap ini, emas sudah kehilangan fungsinya sebagai instrumen hedging, karena sudah dijadikan alat untuk ‘meraih keuntungan yang sebesar-besarnya dalam tempo yang sesingkat-singkatnya’.
Selain metode kebun emas dan berbagai pengembangannya diatas, sejak dulu emas juga merupakan salah satu komoditas yang biasa diperdagangkan di bursa derivatif atau futures, bersanding dengan komoditas-komoditas lainnya seperti perak, minyak, batubara, dan CPO. Intinya, anda bisa meraih keuntungan dari membeli kontrak emas pada harga murah, untuk kemudian dijual lagi beberapa saat kemudian pada harga tinggi. Ketika anda membeli emas di bursa derivatif, anda tidak benar-benar memperoleh emasnya, karena dalam sistem kontrak, emas itu baru akan diserahkan kepada si pembeli dalam waktu 3 bulan setelah transaksi pembeliannya dilakukan. Nah, dalam jangka waktu 3 bulan itulah, anda bisa menjual kontrak emas itu kembali, biasanya pada harga yang lebih tinggi, karena semakin mendekati masa penyerahan emas, biasanya harga kontraknya akan semakin naik. Karena inilah, sebagian besar dari orang-orang yang aktif melakukan aktifitas trading emas di bursa derivatif, mereka tidak benar-benar hendak membeli emasnya, melainkan hanya untuk memperoleh keuntungan jika berhasil menjualnya kembali pada harga yang lebih tinggi.
Disisi lain risikonya tentu saja tetap ada, yaitu jika harga kontrak emasnya keburu turun sebelum si trader sempat menjualnya, sehingga ia akan menderita kerugian.
Nah, pada trading emas yang normal, kerugian tersebut mungkin tidak akan terlalu signifikan, dan itu merupakan bagian dari risiko yang masih bisa ditolerir, sebagai kompensasi dari potensi keuntungan yang mungkin bisa diraih. Tapi jika si trader menggunakan fasilitas margin (pinjaman) yang disediakan oleh brokernya untuk membeli emas lebih banyak lagi, maka kerugian itu bisa berlipat ganda. Well, ceritanya jadi sama seperti kebun emas diatas bukan?
Berspekulasi di Saham dan Properti
Seperti yang anda ketahui, di saham juga anda bisa melakukan trading selain berinvestasi. Dan diluar keduanya, anda bisa mencoba berspekulasi juga. Caranya? Well, saat ini sekuritas manapun sudah menyediakan fasilitas margin yang bisa anda gunakan setiap saat, untuk meraih keuntungan yang lebih besar lagi dari biasanya. Dari sisi definisi bahwa spekulasi adalah kegiatan jual beli saham yang dilakukan tanpa perhitungan yang matang sebelumnya, maka trading menggunakan fasilitas margin memang bukan spekulasi, karena anda tetap mengerjakan analisis dan perhitungan yang mendalam terlebih dahulu sebelum melakukan pembelian sahamnya bukan?
Tapi dari sisi definisi bahwa spekulasi adalah kegiatan yang mengharapkan keuntungan besar dengan mempertaruhkan risiko yang besar pula, maka trading dengan cara seperti itu jelas merupakan spekulasi. Dengan cara ini maka anda bisa untung besar ketika market bullish, tapi anda akan menderita kerugian yang lebih besar lagi ketika market bearish, karena si sekuritas akan tetap menarik bunga dari dana yang anda pinjam, tidak akan peduli apakah anda untung atau rugi.
Penulis sendiri sebagai investor kadang-kadang melakukan trading juga, dengan tetap memperhatikan aspek fundamental, tentu saja. Tapi kalau harus pake margin? Wah, jangan sampai deh. Penulis sudah terlalu sering mendengar cerita orang-orang yang portofolio-nya, atau bahkan hidupnya hancur berantakan gara-gara memelihara sifat serakahnya dengan cara trading saham dll pake utang atau semacamnya, dan jujur saja, I don’t want to be one of them.
Nah, itu di saham. Kalau di properti bagaimana? Sejatinya, properti seperti tanah, rumah, ruko, dan apartemen juga merupakan instrumen hedging, sama seperti emas, karena sifatnya yang tahan inflasi. Tapi jika anda membeli properti untuk tujuan hedging, maka keuntungannya pun akan kecil. Karena itulaaaaah.. orang-orang kemudian berusaha mengembangkan cara-cara yang aneh-aneh yang pada intinya agar seorang ‘investor’ bisa memiliki banyak properti dalam waktu singkat, beli properti tanpa modal, beli properti untuk dijual pada harga lebih tinggi lagi, dan seterusnya. Dan coba tebak? Semua metode tersebut melibatkan unsur utang! Entah melalui bank atau lainnya. Okay, ketika harga-harga properti masih melambung tinggi seperti sekarang maka tentu saja tidak ada yang protes, karena semua untung, semua senang, semua menang!
Tapi jika nanti ada masanya harga properti terjerembab seperti emas barusan, kira-kira bagaimana tuh? Ya sekali lagi, yang kelimpungan adalah mereka yang menggunakan ‘cara-cara cepat’ dalam bermain properti ini. Sementara para investor tradisional, yang menjadikan properti-properti miliknya sebagai hedging, mereka akan santai-santai saja. Dalam hal investor itu adalah perusahaan pengembang properti, maka yang akan kalang kabut adalah pengembang yang terbiasa menggoreng (baca: menaik-naikkan secara sepihak) harga produk-produk propertinya. Sementara pengembang yang konservatif akan baik-baik saja. Tapi sayangnya, belakangan ini kebanyakan pengembang justru suka cara menggoreng seperti itu.
Lalu di saham sendiri, bagaimana? Kalau nanti IHSG jatoh, maka investor jangka panjang sekalipun akan ikut mewek dong? Ah, nggak juga.. Coba anda tanya Lo Kheng Hong, apa yang akan ia lakukan jika nanti IHSG jatuh? Jawabannya adalah justru dia akan belanja lagi!
Anyway, kalau menurut penulis sendiri, ini semua memang berakar dari psikologis si investor sebagai manusia, dimana psikologis ini menentukan apakah dia akan menjadi investor sungguhan, trader, atau justru seorang anti-investoralias spekulator. Maksud penulis begini. Kalau anda sejak awal sudah bisa mengendalikan sifat serakah anda, maka kreatifitas anda akan menuntun anda untuk memperoleh peningkatan nilai aset dengan cara-cara yang benar dan tidak membabi buta, dan aset anda tersebut kemudian akan meningkat secara wajar seiring dengan berjalannya waktu.
Tapi jika anda termasuk orang yang menyukai ‘cara cepat’, then well, kreatifitas anda akan menuntun anda ke tepi atap gedung yang tinggi, untuk kemudian melompat terjun kebawah. And believe me, it really happened to certain [...]

Mengenal Quantitative Easing, dan Pengaruhnya terhadap IHSG

Beberapa hari lalu, bank sentral Jepang (Bank of Japan/BOJ) mengumumkan kebijakan quantitative easing (QE), dimana BOJ akan menginjeksikan dana senilai total US$ 1.4 trilyun terhadap perekonomian negeri Sakura. Jumlah tersebut setara dengan jumlah uang yang beredar di Jepang, sehingga kebijakan QE tersebut akan membuat jumlah yang yang beredar menjadi naik dua kali lipat. Menurut Gubernur BOJ, Haruhiko Kuroda, kebijakan ini bertujuan untuk kembali menumbuhkan perekonomian Jepang, yang selama lebih dari satu dekade terakhir tertahan oleh kurangnya jumlah uang yang beredar di masyarakat. Tingkat inflasi di Jepang sendiri sudah 15 tahun terakhir ini mengalami minus, alias deflasi.

Oleh bursa saham Jepang, kebijakan ini direspon sangat positif, dimana indeks Nikkei melompat 2.2% hanya dalam sehari setelah pengumuman soal QE tersebut dirilis. In fact, kebijakan QE ini sepertinya sudah diketahui pasar jauh sebelumnya, dimana Nikkei sudah naik signifikan dalam enam bulan terakhir ini (lebih dari 50%), dan menjadikannya sebagai indeks saham dengan kenaikan paling tinggi dalam setahun terakhir di Asia, atau bahkan di dunia.
Kebijakan QE yang dilakukan oleh BOJ, sebelumnya juga dilakukan oleh bank sentral Amerika Serikat, Federal Reserve (The Fed), dimana The Fed menyuntikkan dana sebesar US$ 85 milyar per bulan kedalam perekonomian Amerika, dengan tujuan yang sama: Menjaga kestabilan ekonomi dan menumbuhkannya.
 
Kantor Federal Reserve di New York, Amerika Serikat. Courtesy of www.abc.net
Pertanyaannya mungkin, apa yang dimaksud dengan QE? Dan bagaimana bisa hal itu membantu perekonomian sebuah negara? Well, penjelasannya ternyata cukup rumit dan panjang, tapi disini kita akan mencoba menyederhanakannya. Okay here we go!
Kita mulai dari sejarahnya. Pada jaman dulu, ketika belum ditemukan benda yang sekarang kita sebut dengan uang, nilai kekayaan seseorang biasanya dihitung berdasarkan jumlah dari tiap-tiap aset yang ia miliki, seperti tanah sekian hektar, ternak sapi sekian ekor, hingga sekian ton hasil panen padi. Ketika orang yang memiliki seekor sapi hendak membeli sekarung beras, misalnya, maka ia akan akan mencari orang yang memiliki beras tersebut, sekaligus sedang membutuhkan daging sapi. Jika dua orang ini ketemu, maka kemudian akan terjadi transaksi yang kita sebut sebagai barter, dalam hal ini barter seekor sapi dengan sekarung beras.
Seiring dengan berjalannya waktu, sistem barter ini ternyata tidak praktis, karena dua alasan. Satu, tidak mudah bagi pemilik sapi untuk menemukan orang yang memiliki beras sekaligus sedang membutuhkan sapi. Dan dua, nilai seekor sapi jelas berbeda dengan sekarung beras. Peternak sapi membutuhkan waktu beberapa tahun untuk memelihara seekor sapi dari kecil hingga siap potong, sementara petani padi bisa tiga kali panen dalam setahun untuk memperoleh ratusan karung beras. So, jika seekor sapi kemudian ditukar dengan hanya sekarung beras, maka dalam hal ini si pemilik sapi telah dirugikan.
Karena itulah kemudian manusia berusaha menciptakan/menemukan suatu alat tukar yang: 1. Disukai/dibutuhkan/diinginkan semua orang, dan 2. Memiliki nilai yang jelas. Kemudian berkembanglah berbagai jenis alat tukar, hingga terdapat satu diantaranya yang paling populer, yakni logam mulia, alias emas. Emas diinginkan dan disukai semua orang, sehingga seorang pemilik sapi bisa menukar sapinya dengan sekian gram emas, kemudian dengan sebagian emas tersebut dia bisa membeli sekarung beras. Emas juga memiliki nilai yang jelas, yaitu berdasarkan tingkat kemurnian dan jumlah/beratnya. Semakin murni dan semakin berat sekeping atau sebatang emas, maka semakin tinggi nilai emas tersebut. Emas juga kemudian menjadi penanda nilai kekayaan seseorang yang paling jelas, dimana orang-orang kaya jaman dulu biasanya memiliki sekian kilogram emas dalam berbagai bentuknya, sementara orang miskin nggak punya emas barang se-gram pun.
Waktu berlalu, dan orang-orang kemudian mulai merasa bahwa kalau harus bawa-bawa emas kemana-mana, maka itu tidak praktis, karena emas adalah salah satu jenis logam terberat yang pernah ada. Akhirnya orang kemudian bisa menitipkan emas yang ia miliki ke tukang/pandai emas, untuk kemudian memperoleh semacam sertifikat diatas kertas, yang menjadi bukti atas kepemilikan emas tersebut. Nah, ‘kertas sertifikat’ inilah yang kemudian menjadi cikal bakal uang kertas yang kita kenal sekarang ini.
So, jika mengikuti definisi ‘uang’ yang diutarakan diatas, maka selembar uang kertas yang ada di dompet anda sekarang ini, itu sebenarnya tidak ada nilainya sama sekali. Yang bernilai adalah sesuatu yang diwakili oleh uang kertas tersebut. Analoginya sama seperti sertifikat rumah: Sertifikat tersebut memang ‘memiliki nilai’, sehingga bisa digadaikan ke bank kalau anda mau pinjam uang. Tapi jika anda kemudian gagal membayar pinjaman tersebut, maka yang disita bank adalah rumahnya, bukan cuma sertifikatnya, karena yang benar-benar memiliki nilai adalah rumah tersebut, sementara sertifikat tersebut pada akhirnya cuma secarik kertas.
Pada jaman modern seperti sekarang ini, tukang/pandai emas yang disebutkan diatas sudah berevolusi menjadi bank, tepatnya bank sentral (central bank), dimana hampir semua negara di seluruh dunia memiliki bank sentral-nya masing-masing, termasuk Indonesia dengan Bank Indonesia-nya (BI). Bank sentral inilah yang menerbitkan mata uang sebuah negara, mencetak atau menarik uang yang beredar di masyarakat, serta menentukan suku bunga. Kebijakan yang dilakukan bank sentral terkait tiga hal tersebut (currency, money supply, dan interest rate) kemudian disebut sebagai kebijakan moneter (monetary policy).
Pada perkembangannya, kebijakan moneter yang dikenal saat ini lebih ke penentuan tingkat interest rate dan money supply saja, karena ketika sebuah bank sentral sudah menentukan satu jenis currency yang berlaku di sebuah negara, maka biasanya currency tersebut akan berlaku seterusnya tanpa ada perubahan lagi (seperti di Indonesia, currency alias mata uangnya dari dulu ya Rupiah aja terus, gak pernah berganti menjadi Ringgit, misalnya). Memang ada juga beberapa kasus perubahan jenis currency yang berlaku di sebuah negara, misalnya di Eropa, dimana sekarang ini hampir semua negara disana pake Euro (€), setelah sebelumnya tiap-tiap negara memiliki mata uang-nya masing-masing.
Kembali ke kebijakan moneter. Kebijakan moneter terkait interest rate dan money supply ini kemudian bisa menentukan pertumbuhan atau kemunduran perekonomian suatu negara. Sebagai contoh, ketika terjadi pengangguran di Indonesia dalam jumlah besar, dan petumbuhan ekonomi juga mandek, maka BI bisa menurunkan tingkat suku bunga (interest rate). Dengan cara ini diharapkan para pengusaha akan berani berhutang ke bank untuk membiayai usaha mereka, yang pada akhirnya menyerap tenaga kerja, dan pada akhirnya menumbuhkan perekonomian. Terkait hal ini, BI juga akan mencetak lebih banyak uang untuk disalurkan ke bank-bank, untuk kemudian para bank ini menyalurkannya kembali ke para pengusaha dalam bentuk pinjaman. Oleh para pengusaha, uang ini akan digunakan untuk membeli aset-aset dari orang lain, dan orang lain ini akan menggunakan uang tersebut untuk membeli barang dari orang lain lagi, dan demikian seterusnya hingga jumlah uang yang beredar di masyarakat (money supply) meningkat.
Lalu jika money supply ini terus meningkat hingga menyebabkan inflasi, maka tingkat suku bunga bisa dinaikkan kembali, dan jumlah uang/money supply yang beredar di masyakat bisa berkurang kembali (jika suku bunga naik, maka bunga pinjaman bank juga akan naik, dan para pengusaha secara otomatis akan mempercepat pembayaran utangnya, yang itu berarti mengembalikan uang yang mereka peroleh dari bank ke bank kembali). Demikian seterusnya.
Karena itulah, salah satu kebijakan BI yang paling ditunggu-tunggu oleh para pelaku ekonomi adalah terkait BI Rate, atau suku bunga acuan yang ditentukan oleh BI. BI sendiri secara terbuka mempublikasikan BI Rate sebulan sekali, dimana saat ini posisi BI Rate terbaru (per April 2013) adalah 5.75%.
Keijakan moneter baru: Quantitative Easing
Nah, selain kebijakan moneter yang terkait interest rate dan money supply, sejak tahun 2001, kemudian berkembang lagi kebijakan moneter jenis baru, yang disebut sebagai  quantitative easing atau QE (istilah Bahasa Indonesia-nya belum ada), yang ketika itu dipelopori oleh Bank of Japan (BOJ).
Berbeda dengan kebijakan moneter biasa dimana opsinya hanya ada dua, yakni meningkatkan money supply sekaligus menurunkan interest rate, dan sebaliknya, menurunkan interest rate sekaligus meningkatkan money supply (baca lagi paragraf ketiga diatas: Menurunkan interest rate berarti secara otomatis menaikkan money supply, demikian sebaliknya), maka QE adalah meningkatkan money supply tanpa menurunkan tingkat suku bunga. QE bisa dilakukan jika suku bunga acuan di negara yang bersangkutan sudah sangat rendah, yaitu sudah mendekati atau bahkan mencapai nol persen (saat ini suku bunga acuan yang ditetapkan The Fed dan BOJ hanya berkisar di angka 0 – 0.25%). Dan kebijakan inilah yang dilakukan oleh The Fed dan BOJ, dimana kedua bank sentral tersebut meningkatkan jumlah uang yang beredar di masyakat (dalam hal ini masyarakat Amerika dan Jepang) dengan cara membeli aset-aset finansial/keuangan yang dimiliki oleh bank-bank komersial dan/atau institusi keuangan lainnya, sementara disisi lain suku bunga acuan tetap tidak berubah. Oleh bank-bank komersial ini, uang tersebut digunakan untuk menyalurkan pinjaman ke masyarakat/pengusaha.
Kebijakan QE ini, jika diterapkan di negara berkembang, maka akan mengakibatkan hiperinflasi. Namun jika diterapkan di negara maju, katakanlah dalam hal ini Jepang atau Amerika, terutama Jepang yang dalam lima belas tahun terakhir justru mengalami deflasi, maka QE hanya akan menyebabkan sedikit inflasi. Disisi lain deflasi yang terjadi secara terus menerus dalam suatu negara juga bisa berdampak buruk terhadap perekonomian, karena deflasi mengurangi money supply, dan berkurangnya jumlah money supply di masyarakat bisa menyebabkan berkurangnya transaksi-transaksi ekonomi (jual beli), karena alat tukar (baca: uang) yang dibutuhkan untuk melakukan transaksi tersebut jumlahnya terlalu sedikit. Sementara pertumbuhan ekonomi memang hanya bisa terjadi jika terjadi transaksi jual beli bukan? Yaitu karena adanya pekerja yang menjual tenaga dan keahliannya ke perusahaan, dan perusahaan yang menjual produknya ke masyarakat termasuk ke pekerja tadi, dan demikian seterusnya berputar terus. Jika salah satu roda perputaran ekonomi tersebut mandek, misalnya ketika sebuah perusahaan bangkrut, maka disitulah akan terjadi perlambatan pertumbuhan atau bahkan kemunduran ekonomi di negara yang bersangkutan.
Okay, kembali ke QE. Pada kebijakan moneter konvensional, meningkatnya money supply di suatu negara akan secara otomatis menurunkan suku bunga, demikian sebaliknya. Tapi jika money supply meningkat sementara suku bunga tidak turun, maka apa yang turun? Jawabannya adalah yield (imbal hasil). Ketika money supply meningkat, maka harga barang-barang akan naik, termasuk harga sebuah aset finansial (contohnya perusahaan). Nah, jika harga dari sebuah perusahaan menjadi naik meski disisi lain nilai atau jumlah dari produk yang dihasilkan perusahaan yang bersangkutan tidak berubah, maka yang turun adalah yield-nya. Contoh sederhananya mungkin seperti di saham, dimana jika harga saham sebuah perusahaan naik padahal disisi lain laba bersih atau ekuitas perusahaan yang bersangkutan tidak meningkat, maka imbal hasil dari saham itu menjadi turun. Misalnya sebuah saham EPS-nya Rp50 per saham, sementara harga sahamnya Rp500, maka imbal hasilnya 50 / 500 = 0.10 = 10%. Ketika harga saham yang bersangkutan naik jadi Rp600, sementara EPS-nya masih tetap Rp50, maka yieldnya menjadi 50 / 600 = 0.08 = 8%, alias turun dari sebelumnya 10%.
Btw, yield ini adalah ukuran paling dasar dalam menghitung valuasi suatu aset, katakanlah valuasi sebuah perusahaan. Kalau di saham, yield ini dikenal dengan Price to Earning Ratio/PER, tapi cara ngitungnya dibalik, yaitu harga saham dibagi EPS. Dan karena cara ngitungnya dibalik, maka cara baca angkanya juga dibalik: Semakin besar angka PER, maka sahamnya berarti semakin mahal. Sementara untuk yield, semakin besar angka yield, maka sahamnya/perusahaannya semakin murah.
Kembali lagi ke QE. Meski yield sebuah perusahaan sebuah perusahaan turun karena terjadinya QE, namun uang yang diperoleh perusahaan yang bersangkutan (dalam bentuk pinjaman bank) bisa digunakan untuk menambah modal usaha, menarik lebih banyak tenaga kerja, dan pada akhirnya meningkatkan laba perusahaan. So, yield tersebut pada akhirnya akan meningkat kembali. Disisi lain meningkatnya money supply di masyarakat juga diharapkan akan mempercepat berputarnya roda perekonomian (baca: meningkatkan frekuensi transaksi jual beli), yang pada akhirnya meningkatkan pertumbuhan ekonomi. Semua senang, semua menang.
Namun demikian, ada banyak asumsi yang harus dipenuhi agar kebijakan QE tersebut bisa mencapai tujuannya, yakni pertumbuhan ekonomi. Pertama, bank harus menyalurkan kreditnya dengan benar. Kedua, perusahaan harus menggunakan uang yang diperoleh dari bank dengan benar. Dan ketiga, masyarakat yang memperoleh uang (misalnya dari gajinya sebagai pegawai perusahaan) juga harus menggunakan uangnya dengan benar. Jika salah satu saja dari ketiga elemen tersebut tidak berfungsi dengan baik, misalnya ketika perusahaan memperoleh pinjaman bank untuk modal usaha namun ternyata usaha tersebut tidak berjalan dengan baik, maka pertumbuhan ekonomi tetap tidak meningkat, sementara money supply terlanjur meningkat. Ketika hal ini terjadi secara terus menerus, dimana beberapa institusi/perusahaan mulai berjatuhan dan bangkrut karena gagal membayar hutangnya, maka ketika itulah akan terjadi krisis besar di negara yang bersangkutan, yang juga bisa merembet ke negara-negara lainnya. Sebenarnya, hal itulah yang terjadi di Amerika pada tahun 2008 lalu, dan juga krisis-krisis serupa yang pernah terjadi sebelumnya lagi, dimana pemicunya boleh dibilang selalu sama: Adanya satu atau beberapa institusi keuangan besar yang bangkrut dan default (gagal membayar utangnya). Pada tahun 2008 lalu, institusi yang bangkrut tersebut adalah Lehman Brothers dan Merrill Lynch
Hubungan QE dan IHSG
Ketika para bank dan institusi-institusi keuangan di Amerika dan Jepang memperoleh duit cash dari QE ini, maka mereka kemudian akan memutarnya untuk memperoleh keuntungan. Cara yang paling simpel adalah dengan menyalurkannya ke perusahaan-perusahaan dalam bentuk kredit, kemudian menarik keuntungan berupa bunga. Cara lainnya lagi dengan menyalurkan dana cash tersebut ke instrumen-instrumen keuangan di negara-negara yang dianggap punya potensi pertumbuhan ekonomi, yang biasa disebut sebagai emerging market. Kebetulan, Indonesia adalah salah satu negara emerging market tersebut (thanks to pertumbuhan ekonomi kita yang mencapai lebih dari 6% per tahun), dan salah satu instrumen keuangan tersebut adalah saham. Itu sebabnya kalau anda perhatikan, salah satu penyebab banyaknya dana asing yang masuk ke bursa akhir-akhir ini, yang pada akhirnya meningkatkan harga-harga saham dan juga IHSG, adalah karena The Fed secara beruntun melakukan QE (terakhir QE keempat atau QE4 pada tanggal 12 Desember 2012 lalu), dan sekarang BOJ juga begitu. Tapi untuk QE yang dilakukan BOJ sepertinya tidak begitu berdampak terhadap IHSG, karena duitnya lebih banyak masuk ke bursa saham Jepang (Nikkei) sendiri.
Pertanyaannya sekarang, apakah masuknya dana asing ke bursa saham karena QE ini berdampak positif atau negatif? Jika kita perhatikan lagi tujuan The Fed dan BOJ ini dalam melakukan QE, yaitu untuk meningkatkan pertumbuhan ekonomi negara yang bersangkutan (Amerika dan Jepang), maka pengaruh dari QE tersebut terhadap Indonesia adalah tergantung dari bagaimana cara dana hasil QE tersebut masuk kesini. Jika institusi-institusi keuangan Amerika menggunakan dana QE untuk berinvestasi secara fisik (sektor riil) di Indonesia, seperti bikin perusahaan, mendirikan pabrik, membuka tambang dll, maka dampaknya perekonomian Indonesia akan turut tumbuh, termasuk perusahaan-perusahaan juga akan mengalami peningkatan modal dan laba.
Akan tetapi jika dana tersebut masuk ke instrumen-instrumen investasi yang sifatnya hanya diatas kertas (sektor non riil), termasuk diantaranya saham, maka dana QE tersebut tidak akan memberikan dampak apapun terhadap pertumbuhan ekonomi Indonesia, karena investasi tersebut tidak akan menaikkan nilai modal atau pertumbuhan/laba bersih para emiten (perusahaan yang terdaftar di bursa saham), melainkan hanya menaikkan harga sahamnya saja. Dan jika harga saham terus naik dengan cepat dan terus menerus karena masuknya dana QE ini, sementara nilai riil perusahaan tidak berubah atau hanya naik sedikit atau bahkan justru turun, maka itulah yang disebut dengan bubble. Bubble ini bisa meletus sewaktu-waktu jika dana QE tersebut ditarik keluar lagi dari bursa saham.
Jadi pertanyaannya sekarang, apakah dana/investasi asing yang masuk ke Indonesia lebih banyak ke sektor riil, atau lebih banyak ke instrumen investasi portofolio (saham dan obligasi)? Well, lebih gampangnya kita lihat langsung saja datanya, diambil dari Bank Indonesia, angka dalam jutaan US Dollar:
Tahun
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Average
Investasi Sektor Riil/Direct Investment
6,928
9,318
4,877
13,771
19,241
19,853
12,331
Investasi Portfolio (saham & obligasi)
9,981
3,059
10,480
15,713
4,996
14,661
9,815
Investasi lainnya
(289)
3,446
3,794
3,987
4,954
6,123
3,669
Total
16,620
15,823
19,151
33,471
29,191
40,637
25,816
Nah, kabar baiknya, dalam enam tahun terakhir ini rata-rata investasi yang masuk ke Indonesia lebih banyak ke sektor riil, yaitu US$ 12.3 milyar per tahun, dibanding investasi yang masuk ke saham dan obligasi sebesar US$ 9.8 milyar per tahun. Disisi lain meski pertumbuhannya cenderung tidak stabil (naik dan turun), namun jumlah investasi asing di Indonesia mencapai rekor US$ 40.6 milyar di tahun 2012, tumbuh lebih dari dua kali lipat dibanding tahun 2006, dimana investasi tersebut lebih banyak masuk ke sektor riil (foreign direct investment/FDI).
Sementara data investasi asing di portofolio, berikut detailnya:
Tahun
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Average
Saham
3,559
322
787
2,132
(326)
1,698
1,362
Obligasi
6,422
2,736
2,736
13,582
5,322
12,963
7,294
Total
9,981
3,059
10,480
15,713
4,996
14,661
9,815
Ternyata dari investasi asing yang masuk ke instrumen investasi portofolio, kebanyakan masuknya ke obligasi (debt securities). Malah pada tahun 2011, investasi asing di saham sempat turun meski investasi di obligasi masih cukup tinggi (mungkin ini yang menyebabkan IHSG cenderung stagnan sepanjang tahun 2011 lalu), tapi disisi lain investasi asing di sektor riil ketika itu mencatat rekor US$ 19.2 milyar (baca lagi tabel diatas), dan mungkin itulah salah satunya yang menyebabkan Indonesia mencatat rekor pertumbuhan ekonomi 6.5% pada tahun 2011. Sementara di tahun 2012, investasi asing di sektor riil tetap mengalir deras seperti sebelumnya, dan investasi asing di saham dan obligasi juga turut meningkat signifikan, terutama di obligasi. Namun total dana yang masuk ke saham sepanjang tahun 2012, yakni US$ 1.7 milyar, masih lebih sedikit dibanding rekor tahun 2007, sebesar US$ 3.6 milyar.
Kesimpulannya, kalau berdasarkan data diatas, IHSG kita pada akhir tahun 2012 kemarin belum bisa dikatakan bubble, karena jumlah dana asing yang masuk ke saham, yang turut mendorong IHSG keatas, masih jauh lebih sedikit ketimbang dana asing yang masuk ke obligasi ataupun sektor riil, yang mendorong pertumbuhan ekonomi. Termasuk jika investasi asing di obligasi juga dianggap sebagai ‘investasi diatas kertas’, maka total jumlahnya (investasi asing di saham dan obligasi) masih lebih kecil dibanding investasi di sektor riil. Penulis tidak tahu apakah investasi asing yang masuk ke sektor riil, saham, dan obligasi tersebut salah satunya juga berasal dari QE atau tidak. Namun yang jelas, masuknya investasi asing tersebut turut mendorong pertumbuhan ekonomi Indonesia secara riil, karena lebih banyak digunakan untuk modal kerja perusahaan dan lain-lain, ketimbang cuma buat beli saham, dan itu tentu bagus.
Tapi ngomong-ngomong, pada akhir tahun 2012 lalu kan IHSG masih di posisi 4,317. Sementara hari ini (tanggal 11 April 2013) IHSG sudah berada di posisi 4,926, atau sudah naik sekitar 14.1%. Sementara jumlah dana asing yang masuk ke bursa, jika dihitung dari awal tahun 2013, juga sudah mencapai Rp17.9 trilyun atau sekitar US$ 1.85 milyar. Jadi bagaimana tuh? Ya tinggal dihitung saja. Katakanlah hingga akhir Kuartal I 2013 lalu, yaitu hingga tanggal 31 Maret 2013, total dana asing yang masuk ke bursa adalah pas US$ 1.8 milyar. Jika hal ini berlanjut, dimana di kuartal-kuartal berikutnya di tahun 2013 ini dana asing yang masuk ke bursa juga mencapai US$ 1.8 milyar per kuartal, maka pada akhir tahun 2013, dana asing yang masuk ke BEI sudah mencapai US$ 7.2 milyar (1.8 dikali 4). Apakah itu angka yang realistis? Jelas tidak. Seperti yang bisa anda lihat di tabel diatas, rekor jumlah dana asing yang masuk ke bursa saham Indonesia tercatat pada tahun 2007, yaitu hanya sebesar US$ 3.6 milyar, dan bahkan angka itupun sudah sangat besar, dimana dampaknya IHSG langsung anjlok gila-gilaan di tahun berikutnya, yakni tahun 2008.
Karena itulah, penulis lebih melihat bahwa kedepannya arus dana asing yang masuk ke bursa saham akan lebih melambat, atau mungkin berkurang karena ditarik keluar untuk dipindahkan ke sektor riil. Karena jika dana asing tersebut terus masuk, dan IHSG juga terus saja naik, maka jujur saja penulis tidak bisa membayangkan apa yang akan terjadi di tahun 2014 nanti. Disisi lain, kalau melihat masuknya investasi asing yang jauh lebih banyak ke obligasi ketimbang saham, maka mungkin para pemilik dana asing ini lebih suka ‘main aman’ dengan mengejar fixed income berupa bunga obligasi sebesar 10 – 12% per tahun, ketimbang mengharapkan kenaikan dari harga saham, yang mungkin itu karena mereka melihat bahwa bursa saham di Indonesia masih cenderung volatile.
Hmm, apa lagi ya? Ya sudahlah, segitu saja dulu untuk minggu ini, kita lanjutkan lagi [...]

Seminar Surabaya!

Selain seminar di Jakarta, penulis juga menyelenggarakan seminar dengan materi yang sama di Surabaya, Jawa Timur. Berikut keterangan selengkapnya.
Sebelumnya, ini adalah foto-foto ketika penulis hadir di acara investor gathering yang diadakan Pak Argha Jonathan Karo-Karo di Bandung, Jawa Barat, pada tanggal 30 Maret 2013 kemarin, klik untuk memperbesar (mohon maaf gak ada foto-foto yang di Surabaya, waktu itu lupa nggak didokumentasikan).


Dan berikut ini adalah kisi-kisi materi untuk seminar kali ini, kurang lebih sama dengan seminar yang di Jakarta:
A. Manajemen Psikologis. Kesulitan terbesar seorang investor/trader terkadang bukan terletak pada apakah dia bisa menganalisis saham atau tidak, tetapi terletak pada apakah ia bisa melakukan keputusan pembelian/penjualan saham berdasarkan analisisnya tersebut dengan baik atau tidak, untuk kemudian memperoleh keuntungan dari investasi/tradingnya, atau malah justru rugi. Maksud penulis, menganalisis saham itu gampang. Akan tetapi melakukan eksekusi pembelian atau penjualan saham berdasarkan analisis yang sudah dikerjakan sebelumnya, maka itu beda lagi, karena terdapat unsur psikologis disana.
So, di seminar ini kita akan belajar/diskusi/sharing tentang:
  1. Tips-tips dasar untuk menjadi seorang investor yang baik
  2. Trik psikologis sederhana agar tetap tenang dan berpikir jernih ketika melakukan trading, dan
  3. Manajemen/pengelolaan portofolio secara logis, baik yang dalam posisi cuan maupun rugi.
B. Cara cepat dalam menyeleksi saham secara fundamental. Selama ini, salah satu keluhan teman-teman investor terkait analisis fundamental (fundamental analysis/FA), adalah bahwa FA itu tidak praktis, dimana kita harus mengolah data laporan keuangan dll, dan itu berbeda dengan analisis teknikal (technical analysis/TA) yang bisa langsung dikerjakan dengan membaca grafik/chart pergerakan sahamnya. Padahal kalau anda sudah terbiasa, mengerjakan FA itu sebenarnya cukup mudah dan juga sederhana. Termasuk menyeleksi saham-saham secara fundamental, itu juga bisa dilakukan secara cepat. Nah, jadi disini juga kita akan belajar tentang:
  1. Melakukan seleksi awal secara fundamental dalam pemilihan saham
  2. Melakukan seleksi lebih lanjut
  3. Setelah ketemu sahamnya, selanjutnya menentukan posisi masuk yang ideal, profil risiko, dan alokasi dana
  4. Dan terakhir, execute the plan!
Terkait materi ini, penulis juga akan sharing beberapa pengalaman, baik pengalaman penulis sendiri maupun rekan-rekan investor yang lain, dalam menemukan ‘mutiara terpendam’ di saham.
Bonus: Di sesi akhir seminar kita akan membahas mengenai saham-saham pilihan terbaru, yang sudah penulis seleksi secara fundamental.
Okay, berikut keterangan mengenai acaranya:
  • Tempat: Mutiara Restaurant, Jln. Manyar Kertoarjo IV No.8 – 10, Surabaya
  • Hari/Tanggal: Sabtu, 27 April 2013
  • Waktu: Pukul 10.00 s/d 16.30 WIB
  • Fasilitas untuk peserta: Hardcopy dan softcopy materi seminar, makan siang, snack
  • Catatan: Harap hadir setengah jam sebelum acara dimulai.
Biaya untuk ikut acara ini adalah Rp500,000 per orang. Biaya sudah termasuk untuk sewa tempat, makan siang, cemilan, print dan fotokopi materi seminar, dan lainnya.
Okay, berikut cara daftarnya:
1. Lakukan payment melalui transfer:
Bank Mandiri no rek 132.000.7062087 a/n Teguh Hidayat, atau
Bank BCA no rek 139.229.1118 a/n Teguh Hidayat.
2. Segera kirim email ke teguh.idx@gmail.com dengan subjek ‘Seminar Surabaya’, dan isi: Nama lengkap anda, nama bank tujuan transfer. Contoh: David Beckham, Mandiri. Anda nggak perlu kirim bukti transfer, karena penulis bisa langsung mengecek transferan anda melalui internet banking.
3. Anda akan menerima email konfirmasi bahwa pembayaran anda sudah diterima, dan bahwa anda sudah terdaftar sebagai peserta seminar. Selanjutnya, anda bisa datang ke lokasi acara pada waktu yang sudah ditetapkan.
Catatan: Jika anda mendaftar namun ternyata pesertanya sudah penuh, maka uang anda akan dikembalikan (ditransfer balik).
Demikian, sampai jumpa di lokasi!

Info acara: Telp/SMS 081220445202, dan Pin BB 2850E045 (Ms. Nuri).


Bagi anda yang tinggal di Jakarta dan sekitarnya, penulis juga menyelenggarakan seminar serupa di Jakarta. Keterangannya bisa dibaca [...]

Seminar April

Dear investor, penulis kembali menyelenggarakan seminar edukasi investasi di Jakarta, yang kali ini akan membahas dua poin pokok. Satu, terkait manajemen psikologisdalam berinvestasi. Dua, penulis akan meng-share metode cepat yang biasa penulis lakukan selama ini dalam melakukan screening (seleksi) saham secara fundamental, untuk menemukan saham-saham bagus yang mungkin masih belum dilirik orang (sehingga kita bisa curi start dengan masuk duluan).

Berikut adalah sedikit foto dari seminar terakhir yang penulis selenggarakan pada tanggal 2 Maret 2013 lalu di Jakarta. Klik untuk memperbesar.


Dan berikut ini adalah kisi-kisi materi untuk seminar kali ini:
A. Manajemen Psikologis. Kesulitan terbesar seorang investor/trader terkadang bukan terletak pada apakah dia bisa menganalisis saham atau tidak, tetapi terletak pada apakah ia bisa melakukan keputusan pembelian/penjualan saham berdasarkan analisisnya tersebut dengan baik atau tidak, untuk kemudian memperoleh keuntungan dari investasi/tradingnya, atau malah justru rugi. Maksud penulis, menganalisis saham itu gampang. Akan tetapi melakukan eksekusi pembelian atau penjualan saham berdasarkan analisis yang sudah dikerjakan sebelumnya, maka itu beda lagi, karena terdapat unsur psikologis disana.
So, di seminar ini kita akan belajar/diskusi/sharing tentang:
  1. Tips-tips dasar untuk menjadi seorang investor yang baik
  2. Trik psikologis sederhana agar tetap tenang dan berpikir jernih ketika melakukan trading, dan
  3. Manajemen/pengelolaan portofolio secara logis, baik yang dalam posisi cuan maupun rugi.
B. Cara cepat dalam menyeleksi saham secara fundamental. Selama ini, salah satu keluhan teman-teman investor terkait analisis fundamental (fundamental analysis/FA), adalah bahwa FA itu tidak praktis, dimana kita harus mengolah data laporan keuangan dll, dan itu berbeda dengan analisis teknikal (technical analysis/TA) yang bisa langsung dikerjakan dengan membaca grafik/chart pergerakan sahamnya. Padahal kalau anda sudah terbiasa, mengerjakan FA itu sebenarnya cukup mudah dan juga sederhana. Termasuk menyeleksi saham-saham secara fundamental, itu juga bisa dilakukan secara cepat. Nah, jadi disini juga kita akan belajar tentang:
  1. Melakukan seleksi awal secara fundamental dalam pemilihan saham
  2. Melakukan seleksi lebih lanjut
  3. Setelah ketemu sahamnya, selanjutnya menentukan posisi masuk yang ideal, profil risiko, dan alokasi dana
  4. Dan terakhir, execute the plan!
Terkait materi ini, penulis juga akan sharing beberapa pengalaman, baik pengalaman penulis sendiri maupun rekan-rekan investor yang lain, dalam menemukan ‘mutiara terpendam’ di saham.
Bonus: Di sesi akhir seminar kita akan membahas mengenai saham-saham pilihan terbaru, yang sudah penulis seleksi secara fundamental.
Okay, berikut keterangan mengenai acaranya:
  • Tempat: Kantor BNI Securities cabang Central Park, APL Tower Lantai Dasar, Podomoro City, Jln. Jend. S. Parman Kav. 28, Jakarta Barat.
  • Hari/Tanggal: Sabtu, 20 April 2013
  • Waktu: Pukul 11.00 s/d 16.30 WIB.
  • Fasilitas untuk peserta: Hardcopy dan softcopy materi seminar, dan makan siang
  • Catatan: Harap hadir setengah jam sebelum acara dimulai.
Biaya untuk ikut acara ini adalah Rp300,000 per orang, sudah termasuk biaya makan siang. Berikut cara daftarnya:
1. Lakukan payment melalui transfer:
Bank Mandiri no rek 132.000.7062087 a/n Teguh Hidayat, atau
Bank BCA no rek 139.229.1118 a/n Teguh Hidayat.
2. Segera kirim email ke teguh.idx@gmail.com dengan subjek ‘Seminar Jakarta’, dan isi: Nama lengkap anda, nama bank tujuan transfer. Contoh: Gareth Frank Bale, BCA. Anda nggak perlu kirim bukti transfer, karena penulis bisa langsung mengecek transferan anda melalui internet banking.
3. Anda akan menerima email konfirmasi bahwa pembayaran anda sudah diterima, dan bahwa anda sudah terdaftar sebagai peserta seminar. Selanjutnya, anda bisa datang ke lokasi acara pada waktu yang sudah ditetapkan.
Catatan: Jika anda mendaftar namun ternyata pesertanya sudah penuh, maka uang anda akan dikembalikan (ditransfer balik).
Demikian, sampai jumpa di lokasi!

Info acara: Telp/SMS 081220445202, dan Pin BB 2850E045 (Ms. Nuri).


Update: Berhubung sekarang sudah hari Jumat tanggal 19 April, maka dengan ini pendaftaran seminarnya [...]

Greenwood Sejahtera: Update

Greenwood Sejahtera (GWSA) adalah salah satu dari sekian banyak perusahaan properti di Indonesia yang sedang menikmati masa jaya sektor properti dalam 2 – 3 tahun terakhir ini, dimana berdasarkan laporan keuangan terbarunya untuk tahun penuh 2012, GWSA mencatat laba bersih Rp434 milyar. Angka tersebut tumbuh dua kali lipat lebih dibanding tahun 2011, dan mencerminkan ROA 20.9%. Berdasarkan analisis fundamental sederhana, data tersebut tentu menarik. Tapi yang lebih menarik lagi adalah valuasi sahamnya, dimana berdasarkan harga sahamnya saat ini yaitu 300, PER GWSA tercatat hanya 5.5 kali. Dan tidak seperti saham-saham properti lainnya yang terus naik sepanjang setahun terakhir, saham GWSA sejauh ini hanya naik 50 poin dibanding harga perdananya (250) ketika IPO pada Desember 2011 lalu. So what’s wrong?

Penulis sendiri mulai mengamati saham ini sejak setahunan yang lalu, dan pernah membahasnya juga di blog ini (ini linknya, artikelnya ditulis persis setahun yang lalu). Intinya ketika itu penulis mengatakan bahwa dalam jangka panjang GWSA berpeluang naik minimal ke level 400. Namun sekarang, setelah lewat setahun, posisi tertinggi yang pernah dicapai GWSA hanya 315. Disisi lain kalau kita lihat kinerjanya, GWSA tetap tumbuh seperti yang diharapkan, sehingga saham ini tetap layak untuk dicermati.
Anyway, berikut ini adalah hal-hal yang sebaiknya anda ketahui tentang GWSA, kita akan membahasnya secara poin per poin.


Kumpulan Logo Properti milik PT Greenwood Sejahtera, Tbk

1. Proyek utama perusahaan: The City Center
GWSA adalah pemilik dari proyek The City Center (TCC), yang berlokasi di Tanah Abang, Jakarta Pusat. TCC merupakan kawasan superblock yang terdiri dari tiga menara perkantoran, tiga menara apartemen yang dibangun diatas sebuah mall, dan satu gedung serbaguna berlantai 72 yang akan difungsikan sebagai perkantoran, hotel bintang lima, apartemen, dan ruang convention center. Proyek ini sudah mulai dikerjakan sejak tahun 2008, dan dijadwalkan akan selesai secara penuh pada tahun 2015. Update terakhir, salah satu menara yaitu Office Tower One, sudah dibuka dan mulai beroperasi secara komersial sejak Desember 2012 lalu.
Kalau diperhatikan, progress dari proyek TCC ini terbilang lambat. Sekarang sudah memasuki tahun 2013, namun baru satu dari tiga menara perkantoran yang sudah beroperasi, sementara dua lainnya masih dalam proses pembebasan tanah untuk kemudian baru dibangun gedung diatasnya. Untuk pembangunan tiga menara apartemen dan satu gedung jumbo berlantai 72, kemungkinan perusahaan akan membutuhkan waktu yang lebih lama lagi untuk merealisasikannya, mengingat perusahaan belum punya cukup dana untuk membiayainya (waktu perusahaan menggelar IPO dulu, duitnya cuma cukup untuk beli tanahnya saja). Intinya, penulis ragu kalau proyek TCC bisa sepenuhnya selesai pada tahun 2015 ini (dan ternyata benar, perusahaan merevisi target penyelesaian TCC secara penuh menjadi tahun 2018).
Btw, mungkin ada pertanyaan, mungkinkah GWSA akan menggelar right issue untuk memperoleh dana untuk membiayai kelanjutan proyek TCC? Jawabannya tidak, setidaknya untuk sekarang ini. Berdasarkan hasil RUPS terakhir perusahaan pada tanggal 13 Juni 2012, sudah diputuskan bahwa GWSA akan menerbitkan obligasi untuk membiayai TCC. Mengingat bahwa utang GWSA masih sangat kecil (DER-nya terakhir tercatat 25.7%), maka penerbitan obligasi ini tentunya nggak jadi masalah.
2. Proyek properti lainnya
Diluar TCC, GWSA masih memiliki beberapa proyek properti lagi, dan beberapa diantaranya sudah beroperasi secara penuh. Berikut daftarnya, termasuk juga TCC:
Proyek
Jenis Proyek
Lokasi
Kepemilikan (%)
The City Center
Superblok
Tanah Abang, Jakarta Pusat
100.0
The Peak Apartment
Apartemen
Sudirman, Jakarta Selatan
55.0
Emporium Hotel
Hotel
Pluit, Jakarta Utara
70.8
Emporium Mall
Mall & Ballroom
Pluit, Jakarta Utara
47.2
Kuningan City
Superblok
Kuningan, Jakarta Selatan
40.0
Senayan City
Superblok
Senayan, Jakarta Pusat
27.4
Festival CityLink
Hotel, Mall & Ballroom
Bandung, Jawa Barat
30.0
Lindeteves
Trade Center
Glodok, Jakarta Pusat
23.0
Karena dari kedelapan proyek diatas hanya proyek TCC, The Peak Apartment, dan Emporium Hotel (Holiday Inn Hotel) yang kepemilikannya lebih dari 50%, maka di laporan keuangannya, GWSA hanya mencantumkan pendapatan konsolidasian yang berasal dari ketiga proyek diatas, yang pada tahun penuh 2012 tercatat sebesar Rp714 milyar, naik 178.6% dibanding tahun 2011. Kenaikan tersebut terutama karena tambahan pendapatan dari penjualan dan penyewaan unit-unit perkantoran dari Office Tower One, dan juga dari The Peak Apartment (yang sudah beroperasi secara penuh). Sementara proyek Hotel Emporium masih dalam tahap pembangunan, namun dijadwalkan akan mulai beroperasi pada tahun 2013 ini.
Nah, poin menariknya adalah, jika ketiga proyek diatas (TCC, The Peak Apartmen, Hotel Emporium) merupakan proyek yang masih dalam tahap pembangunan (The Peak Apartment juga baru selesai dibangun kemarin), maka proyek-proyek lainnya yang dimiliki GWSA secara minoritas (kurang dari 50%) rata-rata sudah selesai dan sudah beroperasi. Kebetulan, penulis sendiri sudah mengunjungi dan melihat proyek-proyek tersebut secara langsung, mulai dari Mall Emporium, Mall Kuningan City, Mall Senayan City, Festival CityLink di Bandung, hingga Lindeteves (ITC Lindeteves sekarang jadi lebih bagus), dan semuanya sudah beroperasi secara penuh. Kalau ada yang masih mengganjal mungkin Mall Kuningan City. Terakhir penulis kesana masih banyak ruang toko yang belum memperoleh tenant. Tapi harusnya sekarang mall ini sudah mulai ramai, secara lokasinya strategis sekali yaitu di Jalan Prof. Dr. Satrio, yang disebut-sebut sebagai Orchard Road-nya Indonesia.
Sepanjang tahun 2012, GWSA memperoleh bagian laba bersih sebesar Rp153 milyar dari kelima proyek yang dimiliki secara minoritas diatas. Bagian laba bersih inilah yang kemudian menyebabkan laba bersih GWSA mencapai Rp434 milyar, meski pendapatannya cuma Rp714 milyar. Jika pendapatan dari kelima proyek tersebut dikonsolidasikan, maka GWSA mungkin akan mencatat pendapatan sekitar Rp2 – 3 trilyun.
Mungkin ada pertanyaan, kalau GWSA hanya memegang saham dari Senayan City dll secara minoritas, lalu siapa pemegang saham mayoritasnya? Jawabannya adalah Grup Agung Podomoro. Nah, partnership antara GWSA dan Agung Podomoro inilah yang membuat saham GWSA ini menjadi menarik. Let say, kalaupun GWSA gagal menyelesaikan mega proyek TCC-nya, maka perusahaan tetap akan memperoleh pendapatan dari proyek-proyek lainnya yang dimiliki bersama dengan Agung Podomoro. Dan mengingat bahwa sebagian besar pembangunan Senayan City dan lainnya memang sudah kelar, maka kita tentu tidak perlu khawatir soal progress pembangunannya lagi, alias tinggal menikmati hasilnya.
Btw penulis menyebut Senayan City di artikel ini berkali-kali karena ada pengalaman pribadi. Waktu itu ketika main kesana, nyari parkirnya susah setengah mati, dan begitu berhasil masuk ke mall-nya, it’s very crowded inside, mungkin bahkan lebih ramai dibanding Pasar Tanah Abang. Menurut penulis ini aneh sekali, karena sepertinya kok gak ada sesuatu yang benar-benar istimewa di mall ini? Isinya sama saja seperti mall-mall lain. Tapi apapun itu, kalau sebuah mall bisa ramai begitu maka tentunya pendapatannya besar sekali. Dari parkirnya saja bisa ratusan juta Rupiah per hari. Karena itulah ketika itu penulis langsung ingat sama saham GWSA ini (ingat sama APLN juga sih).
3. Owner perusahaan
Ultimate shareholder dari GWSA adalah seorang pengusaha bernama Harry Gunawan Ho. Jika dibanding dengan nama-nama beken di industri properti seperti Trihatma Haliman, Ciputra, hingga Eka Tjipta Widaja, maka Mr. Harry jelas bukan siapa-siapa, dan mungkin hal inilah yang menyebabkan nama dan brandGreenwood Sejahtera tidak sepopuler Agung Podomoro, Ciputra Development, atau Bumi Serpong Damai. Lebih jauh, mungkin hal pula yang menyebabkan harga saham GWSA cenderung stagnan. Jika anda perhatikan, masuknya dana asing ke bursa akhir-akhir ini (yang menyebabkan IHSG naik terus) lebih banyak menyasar ke saham-saham, entah saham properti atau lainnya, yang perusahaan/emitennya punya kredibilitas yang baik serta nama perusahaannya cukup dikenal oleh publik. Sementara kalau anda baca data kepemilikan saham GWSA per tanggal 28 Februari lalu, kepemilikan asing di GWSA tercatat 13.7 juta lembar, dan itu hanya 0.18% dari seluruh saham GWSA yang berjumlah 7.8 milyar lembar.
Lalu siapa itu Mr. Harry? Berdasarkan wawancaranya dengan Koran Investor Daily, Harry Gunawan Ho adalah pengusaha manufaktur dan trading, yang pada tahun 2003 banting setir menjadi pengusaha properti, dengan mendirikan GWSA ini (atau lebih tepatnya mengakuisisi, karena status perseroan GWSA sudah ada sejak tahun 1990). So, GWSA memang merupakan perusahaan properti yang tergolong masih sangat muda, dan belum punya reputasi. Proyek TCC sendiri merupakan mega-proyek pertama milik perusahaan, setelah sebelumnya hanya menangani proyek-proyek kecil.
Pertanyaannya mungkin sekarang, gimana ceritanya Mr. Harry bisa ber-partner dengan perusahaan properti sebesar Agung Podomoro? Mungkinkah ada orang lain lagi di GWSA selain beliau?
4. Perkara hukum
Sejak GWSA memulai proyek TCC pada tahun 2008, perusahaan sudah menghadapi serangkaian gugatan dan tuntutan hukum dari pihak-pihak tertentu (biasanya ahli waris tanah), terkait sengketa beberapa bidang tanah yang merupakan bagian dari proyek TCC. Hal ini juga tercantum di prospektus perusahaan ketika menggelar IPO, dimana salah satu poin risikonya adalah risiko adanya tuntutan hukum dari pihak ketiga terkait dengan kepemilikan dan status tanah yang menjadi lokasi proyek.
Sepanjang periode 2008 – 2012, GWSA telah menerima sekurang-kurangnya enam kali gugatan hukum. Sebagian besar dari kasus hukum tersebut dimenangkan perusahaan, namun gugatan yang terakhir, yang putusan pengadilannya keluar pada tanggal 19 Januari 2013, dimenangkan oleh penggugat. Belum ada keterangan dari manajemen GWSA mengenai apa tindakan selanjutnya terkait hal ini, namun kemungkinan terburuknya perusahaan terpaksa harus melakukan pencadangan kerugian, yang itu berarti laba GWSA di tahun 2013 ini akan sedikit tertekan. Berdasarkan putusan pengadilan, GWSA harus membayar ganti rugi sebesar Rp2 milyar kepada penggugat, plus Rp10 juta setiap hari hingga GWSA melaksanakan tuntutan penggugat untuk memindahkan blower pendingin ruangan/AC (untuk unit-unit AC di gedung Office Tower One) dari tanah yang dianggap sebagai milik penggugat. Well, bukan jumlah uang yang serius penulis kira, tapi masalahnya tetap saja: Blower AC itu tidak mungkin dipindahkan karena itu berarti perusahaan harus men-setting ulang seluruh AC di Office Tower One, atau bahkan konstruksi awal dari gedung itu sendiri. Jadi kemungkinan GWSA akan mengajukan kasasi lagi, atau bernegosiasi dengan penggugat.
Terkait gugatan hukum ini, maka menjadi menarik untuk melihat bagaimana efeknya nanti terhadap laporan keuangan GWSA di Kuartal I 2013. Karena kalau berkaca pada laporan keuangan GWSA di Tahun Penuh 2012, GWSA tidak sampai mengeluarkan biaya atau mengalami kerugian apapun karena tuntutan-tuntutan hukum yang terjadi, karena mereka memang menang terus di pengadilan. Tapi untuk Q1 2013 mendatang, perusahaan mungkin harus melakukan pencadangan kerugian. However, kalau melihat laba bersih GWSA yang mencapai ratusan milyar Rupiah, maka pencadangan kerugian sebesar Rp2 – 3 milyar seharusnya tidak akan begitu berpengaruh.
Kesimpulan
Kesimpulannya, berikut ini adalah beberapa poin yang menyebabkan saham GWSA ini menarik:
  1. Perusahaan memiliki lini bisnis properti yang terdiversifikasi, mulai dari gedung perkantoran, apartemen, hotel, convention center, trade center, ballroom, dan tentunya mall. Sebagian besar properti-properti milik perusahaan terletak di lokasi yang sangat bagus dan strategis, termasuk TCC yang berlokasi persis di jantung Kota Jakarta. Dalam hal ini meski nama ‘Greenwood Sejahtera’ kurang dikenal masyarakat luas, namun anda para warga Jakarta pasti sudah hafal dengan Kuningan City, Senayan City, atau Mall Emporium.
  2. Kinerjanya sangat baik, dengan potensi pertumbuhan yang masih sangat terbuka jika proyek-proyek properti milik perusahaan satu per satu selesai dibangun dan mulai beroperasi, yang paling dekat tentunya Hotel Emporium. Diluar itu, GWSA hampir bisa dipastikan akan secara rutin menerima kenaikan bagian laba bersih dari proyek-proyek properti yang dimiliki secara minoritas, salah satunya dari Kuningan City yang mulai beroperasi baru-baru ini.
  3. Harga sahamnya masih murah, dan itu bisa dijelaskan karena belum ada investor asing yang meliriknya. Bagi investor fundamentalis, ini tentu kesempatan. Anda nggak perlu mengandalkan masuknya asing agar saham yang anda pegang menjadi naik, karena yang lebih penting sebenarnya adalah peningkatan nilai/value dari perusahaan yang ada dibalik saham itu sendiri.
Disisi lain, jika anda tertarik dengan GWSA ini maka anda juga harus mempertimbangkan hal-hal berikut:
  1. GWSA mungkin akan mengalami kesulitan dalam menyelesaikan TCC-nya secara penuh, mengingat itu adalah proyek yang terbilang sangat ambisius untuk ukuran sebuah perusahaan yang notabene baru berdiri kemarin sore. Untuk sekarang kita lihat saja dulu, apakah perusahaan mampu menyelesaikan pembangunan TCC Tahap Satu (tiga menara perkantoran) hingga tahun 2014 atau 2015 nanti.
  2. Berbagai tuntutan hukum yang diterima GWSA mungkin tidak akan terlalu berpengaruh terhadap kinerja keuangan, tapi sudah pasti akan berpengaruh terhadap kredibilitas dan nama baik perusahaan. Padahal kita tahu bahwa GWSA pada saat ini sedang berjuang untuk menciptakan reputasi yang baik. Jika hal ini terus berlanjut, maka para investor baik asing maupun lokal juga akan berpikir dua kali untuk membeli sahamnya.
  3. Saat ini beberapa pihak menganggap bahwa mulai terjadi bubble properti di Indonesia. Jika anggapan itu benar, dan suatu saat bubble tersebut meletus, maka GWSA akan menjadi salah satu perusahaan properti yang tertimpa dampaknya lebih dahulu, mengingat GWSA bermain di sektor properti high-end nan mewah yang rentan terhadap perubahan perekonomian.
Diluar poin-poin diatas, ada beberapa hal lagi yang penulis perhatikan terkait GWSA ini. Pertama, setelah sideways selama setahun penuh, GWSA akhirnya tembus 300 juga. Kalau pake contoh saham APLN, yang selama dua tahun mandek di rentang 320 – 380, tapi langsung ngacir setelah menembus level psikologis 400, maka GWSA juga mungkin akan mengalami hal yang sama. Toh lagipula untuk saat ini tidak ada alasan bagi saham ini untuk turun lagi ke posisi semula, kecuali mungkin jika nanti IHSG terkoreksi.
Kedua, valuasi sahamnya yang murah (PER 5.5 kali) bisa menjadi lebih murah lagi jika laba bersih GWSA di Q1 2013 nanti kembali naik. Dan ketiga, berdasarkan prospektusnya, GWSA akan membagikan dividen sebesar 30% dari perolehan laba bersih, mulai tahun 2012 ini. Jika RUPS-nya nanti menyetujui hal tersebut, maka para pemegang saham akan menerima dividen Rp17 per lembar saham, lumayan bukan? Jika kedua hal tersebut terealisasi (kinerja di Q1 2013 naik, dan ada pembagian dividen dalam jumlah besar), maka target harga bagi GWSA ini masih sama seperti setahun lalu: 400-an.
PT Greenwood Sejahtera, Tbk
Rating Kinerja pada FY12: AAA
Rating Saham pada 300: [...]

Keuntungan 130% Dalam 6 Bulan

Kemarin penulis jalan-jalan ke Kawasan Pluit, Jakarta Utara, dan disana penulis menemukan baligho besar yang isinya benar-benar bikin kaget. Nih, anda lihat sendiri fotonya, klik gambar untuk memperbesar:

Prospek keuntungan hingga 130% hanya dalam waktu 6 bulan? Apa komentar anda? Atau barangkali ada diantara anda yang ahli di bidang properti, mohon pendapatnya [...]

Dyandra Media International

Dyandra Media International, atau disebut juga Dyandra & Co. (DYAN), merupakan perusahaan penyedia jasa event organizer (EO), event supporting, venue and hall, dan jasa perhotelan. DYAN merupakan bagian dari grup media terkemuka, Kompas Gramedia, dan 30% sahamnya (menjadi 21% pasca IPO) dipegang langsung oleh pimpinan grup, Tuan Jakob Oetama. Sebagai anak perusahaan dari grup usaha yang sudah sangat terkenal, ditambah statusnya sebagai pemimpin pasar di industri EO (DYAN melalui anak usahanya yakni Dyandra Promosindo, merupakan pemimpin pasar di industri EO Indonesia, dengan market share sekitar 80%), menyebabkan perusahaan ini banyak diperbincangkan ketika akan IPO. Dan sejauh ini, DYAN sukses naik 11.4% ke posisi 390, dari harga perdananya yakni 350. Lalu bagaimana kedepannya?


Logo Dyandra & Co.

Sejarah Dyandra bermula ketika pada tahun 1994, Grup Kompas Gramedia mendirikan perusahaan EO dengan nama Dyandra Promosindo. Seiring dengan perkembangan perusahaan, grup Kompas Gramedia sebagai pemilik Dyandra kemudian mendirikan beberapa perusahaan yang bergerak di bidang supporting layanan EO, seperti jasa pendukung event, jasa penyedia venue, hall, dan convention centre, dan tentunya jasa perhotelan (karena sebagian besar event yang diselenggarakan Dyandra mengambil tempat di hotel, dan karena untuk event-event besar yang dihadiri pengunjung dari jauh atau bahkan mancanegara, sudah tentu para pengunjung ini butuh hotel untuk menginap). Kemudian pada tahun 2007, Kompas Gramedia mendirikan PT Dyandra Media International (DYAN) untuk dijadikan holding/induk dari perusahaan-perusahaan tadi, termasuk Dyandra Promosindo. DYAN inilah yang kemudian listing di bursa.
Berdasarkan laporan keuangan terakhirnya yaitu periode Sembilan Bulan 2012, sebagian besar pendapatan DYAN (66%) berasal dari jasa EO. Sementara jasa pendukung event, penyedia venue dan hall, dan jasa perhotelan masing-masing berkontribusi sebesar 16, 12, dan 6%. Dari sini tampak jelas bahwa bisnis EO merupakan urat nadi perusahaan, bahkan kalaupun kita menganggap bahwa tiga jenis bisnis lainnya yang juga dijalani perusahaan, tidak berkaitan dengan bisnis EO.
Okay, lalu seperti apa sih bisnis EO di Indonesia?
Dari sudut pandang perusahaan penyedia jasa EO, yang dimaksud dengan penyelenggaraan event adalah sarana bagi perusahaan atau institusi lainnya untuk mengumpulkan orang-orang, untuk mempromosikan produk dan lain-lain. Ketika diselenggarakan event pameran otomotif roda empat, misalnya, maka tujuannya adalah untuk memperkenalkan mobil-mobil baru ke calon konsumen. Promosi dengan cara ini dipercaya lebih efektif ketimbang promosi melalui iklan biasa, karena konsumen bisa melihat atau mencoba produk yang ditawarkan secara langsung.
Sementara jenis event lainnya seperti meeting, conference, dan convention, merupakan sarana untuk mengumpulkan orang-orang untuk berdiskusi tentang suatu topik tertentu, atau untuk mendengarkan satu atau beberapa orang narasumber yang dianggap kompeten dalam topik tersebut (seminar, atau konser jika ‘narasumber’nya adalah penyanyi atau grup band), selain juga untuk merayakan hal tertentu (pesta pernikahan, dll). Dalam event seperti ini tidak ada produk yang dijual, namun peserta acaranya biasanya dipungut biaya (termasuk kalau anda kondangan ke pernikahan juga tetep harus bawa amplop kan?).
Berdasarkan ukuran event-nya, perusahaan EO bisa dibedakan menjadi dua, yakni EO biasa, yang menyediakan layanan EO untuk pernikahan dll, dan EO besar, yang menjadi panitia untuk event besar berskala nasional atau bahkan internasional. Nah, DYAN bermain di penyelenggaraan event skala besar, entah itu pameran, konferensi, konvensi, dan semacamnya, yang biasa digelar di tempat-tempat yang besar, misalnya seperti di JCC (Jakarta Convention Center) yang terkenal itu. Malah sekitar 65% penyelenggaraan event yang digelar di JCC, EO-nya adalah DYAN.
Tidak seperti event-event kecil yang jumlahnya bisa ribuan, event-event besar ini jumlahnya lebih terbatas dan bisa di-data. Berdasarkan data per Juli 2011 dari International Congress and Convention Association (ICCA), terdapat tiga wilayah di Indonesia yang cukup sering mengadakan convention dan pameran berskala internasional, yakni Bali (Nusa Dua), Jakarta, dan Bandung, dengan total jumlah event sebanyak 49 kali pada tahun 2010. Jumlah tersebut masih lebih kecil jika dibanding beberapa kota di negara tetangga, seperti Bangkok (55 kali), Kuala Lumpur (79), dan Singapura (139).
Sedikitnya jumlah event besar yang diselenggarakan di Indonesia disebabkan oleh minimnya fasilitas dan infrastruktur, seperti masih minimnya jumlah venue (tempat) untuk penyelenggaraan event, dan infrastruktur disekitar venue tersebut (hotel, bandara, dll). Termasuk di Jakarta sendiri pun hanya terdapat beberapa lokasi yang  biasa digunakan untuk penyelenggaraan event besar, seperti JCC, Jakarta International Expo (JIEX), Balai Kartini, Balai Sudirman, dan SMESCO Hall. Untuk lokasi diluar Jakarta, cuma ada satu venue yang benar-benar bagus, yakni Bali Nusa Dua Convention Center (BNDCC). Kebetulan, BNDCC ini dimiliki dan dikelola oleh DYAN.
Namun untungnya dalam waktu dekat ini (hingga tahun 2014 nanti), Indonesia akan memiliki beberapa venue baru untuk penyelenggaraan event, yang terbesar adalah Pusat Pameran dan Kongres Internasional Jakarta (JIECC) di Kawasan Alam Sutera, Serpong. Termasuk DYAN sendiri, sebagian dana hasil dari IPO-nya akan digunakan untuk melanjutkan pembangunan (memperluas) BNDCC, membangun Hotel Gramedia Expo Surabaya, membangun Makassar Hotel and Convention Center, dan membangun Convention Center di Bumi Serpong Damai.
Lalu apakah peningkatan jumlah venue tersebut bisa mendorong peningkatan jumlah event? Bisa iya, tapi bisa juga tidak. Kalau kita perhatikan event-event pameran di Indonesia, atau setidaknya di Jakarta, biasanya hanya memamerkan produk-produk untuk kalangan menengah keatas. Makanya jenis pameran yang sering diadakan adalah adalah pameran properti, pameran produk-produk investasi dan keuangan (asuransi, reksadana, dll), pameran perhiasan, pameran lukisan dan barang-barang seni lainnya, hingga pameran otomotif. Bahkan kalau ada pameran batik pun, biasanya harga batik-nya mahal-mahal (pengalaman penulis pribadi nih), dan kalau Guns n Roses konser disini, harga tiketnya mahal bukan kepalang. Sangat jarang, atau memang tidak pernah ada sama sekali, event pameran yang menampilkan barang kebutuhan sehari-hari, seperti pameran beras dan tepung terigu, pameran baju biasa (yang bukan desain perancang terkenal), atau pameran obat sakit kepala yang harga per tablet-nya lima ratus perak.
Karena itulah, bisnis atau pekerjaan EO khususnya EO pameran (exhibition) sejak dulu dikenal sebagai pekerjaan yang cool, karena ada kesan bahwa orang-orang EO bergaulnya sama orang-orang kalangan menengah keatas. Penulis masih ingat waktu jaman kuliah dulu, pekerjaan sebagai event organizer adalah salah satu pekerjaan yang paling banyak diimpikan oleh anak-anak kampus, terutama dari Fakultas Komunikasi.
Namun dalam pandangan seorang investor, bisnis yang hanya menyasar konsumen yang terbatas (dalam hal ini konsumen dari kalangan menengah keatas) seperti bisnis EO ini, tentunya bukan bisnis yang ideal untuk investasi jangka panjang, karena sangat rentan terhadap perubahan dalam perekonomian. Contoh simpel saja, jika sewaktu-waktu IHSG jeblok seperti tahun 2008 lalu, beranikah para perusahaan sekuritas dan reksadana menyelenggarakan pameran produk-produk investasi? Jika harga bensin premium naik dan bunga kredit leasing mobil dinaikkan, apakah perusahaan otomotif akan tetap optimis terhadap pasar dengan menyelenggarakan pameran mobil-mobil terbaru?
Lalu bagaimana dengan EO untuk event meeting, konferensi, dan konvensi? Sama saja. Kalau anda datang ke acara Konferensi Kadin, misalnya, maka anda akan memperoleh kesan acara yang mewah, dengan makanan khas hotel bintang lima. Untuk event-event kenegaraan, seperti misalnya Konferensi Asia Afrika yang terkenal itu, sudah pasti acaranya akan mewah karena yang hadir adalah para kepala negara. Dan event super-besar seperti itu tentunya tidak terlalu sering diadakan bukan?
Tapi memang untuk event-event yang skalanya lebih kecil, katakanlah pameran biasa, acara seminar, acara wisuda, pernikahan, job fair, konser musisi lokal, dan seterusnya, itu cukup sering diselenggarakan, dan pengunjungnya berasal dari semua kalangan (tidak hanya kalangan menengah keatas). Sayangnya tidak ada data terkait apakah DYAN juga menggarap event-event kecil semacam ini atau tidak, dan kalau iya, seberapa besar porsinya terhadap pendapatan perusahaan. Tapi kalau menilik jenis layanan EO yang dipromosikan perusahaan di website-nya, yakni www.dyandra.com dan www.dyandramedia.com, maka DYAN lebih banyak menjual layanan EO untuk event pameran dan promosi produk-produk perusahaan, entah itu berskala lokal, nasional, maupun internasional.
Jadi balik lagi ke pertanyaan diatas, apakah peningkatan jumlah venue bisa mendorong peningkatan jumlah event? Jawabannya, hal yang lebih berpengaruh terhadap jumlah event adalah kondisi ekonomi Indonesia, dan bukan dari jumlah venue itu sendiri. Berdasarkan data internal perusahaan, jumlah event yang diselenggarakan di Bali pada tahun 2008 turun 10% dibanding tahun 2007, dan kembali turun 11% pada tahun 2009, karena efek dari krisis global. Kondisi baru membaik pada tahun 2010 dan 2011, dimana jumlah event kembali meningkat masing-masing 27 dan 20%. DYAN sendiri kemudian menyelenggarakan IPO dan berniat untuk mengembangkan usaha dengan membangun venue-venue pameran di Indonesia, karena adanya momentum kondisi perekonomian Indonesia yang cukup baik, yang diprediksi (atau setidaknya menurut prediksi mereka sendiri) akan terus berlanjut di masa yang akan datang.
Lalu bagaimana dengan bisnis perhotelan yang juga dimiliki oleh DYAN? Dari dana hasil IPO-nya, sebagian juga memang akan digunakan untuk pengembangan dua jaringan hotel milik perusahaan, yakni Hotel Amaris dan Santika. Namun karena bisnis perhotelan terakhir hanya menyumbang 6% dari pendapatan DYAN secara keseluruhan, serta jumlah dana yang dipakai untuk pengembangan hotel juga cuma 13% dari dana perolehan IPO, maka tidak banyak yang bisa diceritakan.
Okay, sekarang kita ke kinerja perusahaan.
Pada Kuartal III 2012, DYAN mencatat laba bersih Rp36 milyar, yang kalau disetahunkan menjadi Rp49 milyar. Dengan ekuitas sebesar Rp512 milyar, maka itu berarti ROE-nya hanya 9.5%. Meski angka ini sekilas tampak kurang menarik, namun itu bukan karena kecilnya laba, melainkan karena peningkatan modal yang dilakukan Grup Kompas Gramedia terhadap perusahaan sebesar Rp300 milyar sejak tahun 2011. Pada tahun 2010 lalu, DYAN mampu mencetak laba bersih Rp8 milyar, ketika ekuitasnya tercatat hanya Rp20 milyar, dan itu berarti ROE-nya 34.5%. Tapi memang pertanyaannya sekarang, apakah perusahaan dapat memanfaatkan tambahan modal tersebut, termasuk tambahan modal dari IPO-nya barusan, untuk menaikkan pendapatan serta laba?
Terkait pertumbuhan, laba DYAN pada tahun 2008 dan 2009 tercatat turun signifikan karena krisis global, dan baru pulih lagi pada tahun 2010. Namun yang menarik adalah catatan labanya pada tahun 2011. Pada periode Sembilan Bulan 2011, DYAN mencatat laba bersih komprehensif Rp27 milyar. Namun di periode tahun penuh 2011, laba tersebut justru turun menjadi Rp14 milyar. Dari sini bisa disimpulkan bahwa pendapataan perusahaan tidak diperoleh secara merata sepanjang tahun, melainkan bisa jadi dalam satu kuartal DYAN memperoleh banyak orderan penyelenggaraan event, namun di kuartal berikutnya justru nggak ada event sama sekali (no days without event? really?). Jadi dalam hal ini, saham DYAN mungkin bisa naik signifikan jika sewaktu-waktu perusahaan mengumumkan bahwa mereka memperoleh order penyelenggaraan event penting. Salah satu event besar yang akan diselenggarakan dalam waktu dekat ini adalah event APEC 2013 di Nusa Dua, Bali.
Sekarang kita ke saham. Jumlah saham DYAN setelah IPO adalah 4.3 milyar lembar. Dengan laba bersih disetahunkan Rp49 milyar, maka EPS-nya menjadi Rp11.3 per saham. Dengan harga saham 385, maka PER-nya 33.8 kali. Yap, memang cukup mahal ternyata, dan itu belum mempertimbangkan faktor dilusi yang akan terjadi  nanti karena DYAN akan menerbitkan saham dalam rangka MESOP sebanyak 2.5% dari total jumlah saham setelah IPO. Namun jika kita mempertimbangkan bahwa DYAN bisa secara signifikan meningkatkan laba bersihnya ketika berbagai pengembangan usahanya mulai membuahkan hasil, termasuk hasil dari pengurangan utangnya yang berujung pada pengurangan beban bunga (sebagian dana IPO dipakai untuk bayar utang ke Bank CIMB Niaga), maka mungkin DYAN tidak semahal itu. Disisi lain kita mungkin nggak bisa seoptimis itu juga, karena seperti yang sudah disebut diatas, pengembangan usaha yang dilakukan perusahaan bisa menjadi sia-sia jika kondisi ekonomi ternyata tidak mendukung.
Jadi, sahamnya? Ya kalau penulis sendiri sih nggak tertarik, kecuali jika saham DYAN ini bisa dijual pada harga yang lebih murah, mungkin sekitar 270 – 300. Penulis setuju jika dikatakan bahwa sektor usaha DYAN ini cukup bagus dan menarik, terutama karena ditopang oleh kondisi ekonomi yang kondusif, mungkin sama menariknya dengan saham-saham properti dan konstruksi yang terus naik dua tahun terakhir ini. Jadi masalahnya sekarang tinggal di harganya saja.
PT Dyandra Media International, Tbk.
Rating Kinerja pada 9M12: A
Rating saham pada 385: BB
NB: Rekomendasi saham bulanan edisi April akan terbit tanggal 1 April 2013 mendatang. Anda bisa memperolehnya

Saratoga: IPO?

Jika anda mengetik kata ‘Saratoga’ di Google, maka yang akan keluar adalah nama sebuah county di negara bagian New York, Amerika Serikat. Namun di Indonesia, Saratoga lebih dikenal sebagai nama dari salah satu perusahaan investasi terbesar di tanah air, yang dimiliki oleh pengusaha terkenal Edwin Soeryadjaya dan Sandiaga S. Uno. Sejak awal tahun lalu, perusahaan dengan nama lengkap PT Saratoga Investama Sedaya ini dikabarkan akan menggelar IPO pada tahun 2013. Pengumuman mengenai IPO ini bahkan sudah keluar lebih awal di website perusahaan yang bersangkutan, yaitu pada September 2012 lalu. Jika prosesnya lancar, Saratoga akan meraup dana US$ 200 juta dari IPO-nya tersebut, tapi ada juga yang bilang US$ 500 juta.

IPO Saratoga ini jelas menarik untuk dicermati, karena mereka akan menjadi perusahaan private equity (private equity firm) pertama yang melantai di bursa, selain karena mereka merupakan perusahaan investasi yang cukup besar, dengan asset under management (AUM) sekitar US$ 2 milyar. Saratoga merupakan induk dari beberapa perusahaan besar yang sudah listing lebih dahulu di bursa, seperti Adaro Energy (ADRO),Tower Bersama Infrastructure (TBIG) dan Provident Agro (PALM), selain beberapa perusahaan yang tidak listing, diantaranya:
  1. PT Bonecom Industri Pangan, perusahaan makanan olahan sea food di Makassar, Sulawesi Selatan
  2. FRP Products, Pte. Ltd., perusahaan petrokimia di Singapura
  3. PT Global Kalimantan Makmur, perusahaan perkebunan kelapa sawit dengan kepemilikan lahan terutama di Sanggau, Kalimantan Barat
  4. PT iForte Solusi Infotek, perusahaan teknologi informasi
  5. PT Mandala Airlines, perusahaan maskapai penerbangan
  6. PT Medco Power, perusahaan pembangkit listrik, patungan dengan Medco Energi
  7. PT Mitra Pinasthika Mustika, perusahaan otomotif, terutama sepeda motor.
  8. PT Pelayaran Antarbuwana Pertala, perusahaan perkapalan
  9. Seroja Investments, perusahaan jasa transportasi batubara
  10. Sihayo Gold, perusahaan tambang emas, patungan dengan Provident Capital Partners, listing di Australia (Provident juga merupakan partner Saratoga di PALM)
  11. Sumatra Copper, perusahaan tambang tembaga, juga listing di Australia.
Jika IPO Saratoga masih belum jelas akan digelar kapan, maka salah satu anak usahanya diatas, yakni Mitra Pinasthika Mustika (MPM), sudah dijadwalkan akan menggelar IPO pada Juni tahun ini, dengan target perolehan dana Rp1 – 1.5 trilyun. MPM sendiri bukan perusahaan kecil, melainkan memiliki aset sekitar Rp7 trilyun. Anyway, dalam artikel ini kita tidak akan membahas MPM, melainkan Saratoga-nya.
So, katakanlah Saratoga serius dengan rencana IPO-nya. Lalu bagaimana prospeknya? Dan apa itu yang dimaksud dengan private equity firm?
Private equity (PE) secara harfiah bermakna ‘modal milik sendiri/pribadi’, sehingga PE firm adalah perusahaan yang menanamkan modal pada perusahaan milik pribadi (private) yang tidak/belum terdaftar di bursa saham (jika sebuah perusahaan sudah listing di bursa saham, maka perusahaan tersebut menjadi perusahaan terbuka/public). Modal yang ditanamkan biasanya berasal dari investor yang mempercayakan dananya untuk dikelola oleh PE firm yang bersangkutan. Jadi dalam hal ini, PE firm kurang lebih sama seperti perusahaan manajemen aset (asset management) atau reksadana. Hanya bedanya, jika perusahaan reksadana menawarkan produk investasinya kepada pemodal dari semua kalangan, maka sebuah PE firm biasanya hanya menarik dana dari investor besar, seperti high net worth individuals atau investor institusi. PE firm juga tidak akan berinvestasi secara pasif pada perusahaan-perusahaan (hanya menjadi pemegang saham, sementara pengelolaan perusahaan diserahkan kepada manajemen), melainkan ambil bagian dalam tim manajemennya, atau mereka secara aktif menunjuk orang-orang tertentu untuk ditempatkan sebagai direktur dan komisaris di perusahaan yang bersangkutan. PE firm terbesar di dunia pada saat ini adalah TPG Capital, dengan AUM lebih dari US$ 70 milyar.
Ketika sebuah perusahaan (biasanya perusahaan kecil) diambil alih atau disuntik modal oleh PE firm, maka goal-nya adalah membangun/mengelola perusahaan tersebut hingga menjadi besar, dan pada akhirnya menggelar IPO di bursa saham. Hal inilah yang dilakukan oleh Saratoga terhadap TBIG. Perusahaan penyewaan menara telekomunikasi ini ketika berdiri pertama kali pada tahun 2004 hanya memiliki 5 unit menara, dengan nilai aset tak lebih dari Rp7 milyar. Namun segelintir akuisisi yang dilakukan TBIG terhadap banyak perusahaan-perusahaan penyewaan menara telekomunikasi membuat portofolio menara milik TBIG terus meningkat, dari 57 menara di tahun 2005 menjadi 3,104 menara di awal tahun 2011, dan menjadi 7,368 menara di tahun 2012 (mungkin sekarang sudah bertambah lagi). Duit untuk akuisisinya dari mana? Dari dana investor yang ditempatkan di Saratoga, plus kombinasi pinjaman bank. TBIG sendiri sudah sukses melantai di bursa pada Oktober 2010, dan saat ini sudah menjadi perusahaan dengan nilai pasar (market cap) sekitar Rp28 trilyun, jika berdasarkan harga sahamnya saat ini yakni 5,850.
Nah, jadi jika anda ingin tahu bagaimana caranya membangun perusahaan dengan nilai aset awal hanya Rp7 milyar, menjadi perusahaan super-besar dengan nilai pasar Rp28 trilyun hanya dalam waktu kurang dari 10 tahun, maka silahkan bertanya kepada Sandiaga Uno. Tapi yang jelas kurang lebih seperti itulah kerjaan Saratoga, dan juga PE firm lainnya, dan itu sebabnya orang-orang yang bekerja di PE firm biasanya kaya raya, karena mereka memang jenius dalam bidang investasi dan pengelolaan perusahaan.
Kembali ke masalah PE firm. Selain membeli perusahaan private, PE firm juga bisa membeli saham dari perusahaan terbuka, tapi biasanya bukan dengan cara membeli saham perusahaan yang bersangkutan di market, melainkan melalui private placement, yaitu membeli saham dalam jumlah besar dari penawaran yang dilakukan secara tertutup (tidak terbuka melalui market) oleh pemegang saham sebelumnya. Karena transaksinya dilakukan secara tertutup, maka harga per lembar sahamnya juga tidak mengikuti harga pasar, melainkan tergantung kesepakatan dari kedua belah pihak (penjual dan pembeli). Transaksi private placement ini sangat disukai oleh investor-investor besar, termasuk juga PE firm, karena dengan cara ini mereka bisa menjadi pemegang saham utama/mayoritas dari perusahaan yang bersangkutan, dan karenanya mereka bisa turut mengelola dan mengendalikan arah perusahaan.
Sebagian besar PE firm di dunia, termasuk TPG Capital dan juga Saratoga, merupakan perusahaan private yang sahamnya tidak diperjual belikan di bursa saham. Namun ada juga beberapa PE firm besar yang berstatus sebagai perusahaan terbuka, sehingga investor publik bisa membeli saham mereka. Beberapa diantaranya adalah:
  1. The Carlyle Group (kodenya di Yahoo Finance: CG, listing di Nasdaq)
  2. Kohlberg Kravis Roberts (KKR, NYSE)
  3. The Blackstone Group (BX, NYSE)
  4. Apollo Management (APO, NYSE)
  5. Oaktree Capital Group (OAK, NYSE)
Nah, berbeda dengan saham dari perusahaan biasa, menganalisis saham dari PE firm terbilang rumit, karena PE firm ini sejatinya investor juga (jadi kita sebagai investor berinvestasi pada perusahaan investasi, bingung kan?), termasuk PE firm biasanya tidak hanya berinvestasi pada satu perusahaan saja, melainkan pada banyak perusahaan yang bergerak di sektor-sektor usaha yang berbeda-beda, dan tidak mungkin kita bisa menganalisis perusahaan-perusahaan tersebut satu per satu.
Demikian pula dengan Saratoga. Kalau anda invest di ADRO, misalnya, maka anda cukup mengerti soal batubara. Sementara kalau anda invest di TBIG, anda bisa mempelajari soal bisnis penyewaan menara telekomunikasi. Tapi kalau anda invest di Saratoga-nya langsung? Maka anda harus mempelajari seluruh perusahaan yang dipegang oleh Saratoga, tidak hanya ADRO dan TBIG tetap juga perusahaan-perusahaan lainnya yang tidak listing di bursa.
Karena itulah, ketika sebuah PE firm menggelar IPO dan masuk ke bursa, daya tarik yang ditawarkan biasanya bukan portofolio investasi mereka, melainkan kualitas figur dari pemilik PE firm tersebut. Ketika seseorang membeli saham Berkshire Hathaway, misalnya, maka yang dia lihat bukan kinerja dari portofolio Berkshire seperti GEICO, Coca Cola, American Express, dll, melainkan sosok Warren Buffett sebagai pimpinan perusahaan (Berkshire Hathaway memang bukan sepenuhnya PE firm, karena Buffett kebanyakan hanya beli saham sebuah perusahaan tanpa ikut campur ke dalam manajemennya. Tapi untuk beberapa perusahaan tertentu, Buffett menempatkan orang-orangnya untuk menjadi CEO dll). Demikian pula dengan Saratoga, yang menjadi menarik karena keberadaan Sandiaga S. Uno didalamnya. Mr. Sandy sendiri harus diakui merupakan seorang investor hebat, dan itu sebabnya ia sudah menjadi kaya raya di usia muda (40-an) dengan nilai aset sekitar US$ 400 juta, dan masih sangat mungkin untuk meningkat lagi di masa depan.
Sandiaga S. Uno, sang atlet lari marathon. Photo courtesy of Tribunnews.com

Masalahnya, Mr. Sandy tidak sendirian di Saratoga, melainkan bersama mentornya yakni Mr. Edwin, sehingga kalaupun anda percaya sepenuhnya pada kualitas dari seorang Sandiaga Uno, maka anda tetap harus mempertimbangkan keberadaan Mr. Edwin. Faktanya, saham Saratoga sendiri hanya 32.5% yang dipegang Mr. Sandy, sementara selebihnya dipegang oleh Mr. Edwin dan saudara perempuannya, Joyce. Selain itu Mr. Sandy tidak hanya aktif di Saratoga saja, melainkan juga di Recapital, bersama dengan pengusaha muda lainnya, Rosan P. Roeslani. Jika Saratoga disokong oleh Keluarga Soeryadjaya, maka Recapital berkaitan dengan Keluarga Bakrie.

Dan jika pekerjaan Mr. Sandy di Saratoga selama ini tampak lancar-lancar saja, namun tidak demikian halnya di Recapital, dimana ia masih pontang-panting dalam mengurus perusahaan-perusahaan yang dipegang Recapital. Terakhir, Recapital harus berjuang hingga detik-detik terakhir untuk menyelamatkan Bumi Resources (BUMI), dan Berau Coal (BRAU) dari tangan Nathaniel Rothschild. Seperti yang anda ketahui, BUMI akhirnya terselamatkan, namun BRAU? Well, sepertinya terpaksa terlepas dari genggaman. Nah, hal-hal semacam ini, jujur saja, sulit untuk bisa dimengerti oleh investor retail (termasuk juga penulis), sehingga kalau nanti Recapital mau menggelar IPO juga, kemungkinan saya nggak akan ikutan.
Tapi mas Teguh, yang mau IPO kan Saratoga, bukan Recapital? Jadi gimana prospeknya? Well, berhubung perusahaannya belum jelas kapan akan menggelar IPO-nya, dan juga belum ada prospektusnya, maka nanti deh kita bahas lagi soal itu [...]

Gajah Tunggal

Penulis sudah mengamati saham Gajah Tunggal (GJTL) ini sejak lama, yaitu sejak sekitar 3.5 tahun lalu ketika harganya masih di 400-an. Ketika itu kinerja perusahaan ban yang masih satu grup dengan Mitra Adiperkasa (MAPI) ini mulai pulih kembali pasca babak belur dihajar krisis global 2008, dengan mencatat laba bersih Rp905 milyar di tahun 2009, dibanding rugi bersih Rp625 milyar di tahun sebelumnya. Kinerja yang apik tersebut kemudian berlanjut di periode-periode berikutnya, hingga saham GJTL juga terus naik hingga sempat menembus 3,400 di pertengahan tahun 2011 lalu. Namun sejak saat itu GJTL terus saja turun, dan sekarang sudah berada di posisi 2,150. Apakah itu karena kinerjanya sudah tidak bagus lagi? Mungkin nggak juga ya, soalnya hingga Kuartal III 2012, GJTL masih mencatatkan kenaikan laba bersih 31.4%, atau masih cukup baik, dan ROE-nya juga masih terjaga di level 20.4%.

PER GJTL pada harganya saat ini, kalau pake laporan keuangan terakhirnya tercatat 7.2 kali, alias relatif rendah, sehingga tentu saja cukup menarik apalagi trend-nya dalam sebulan terakhir tampak mulai naik lagi. Jadi bagaimana prospeknya? Dan yang paling penting sebelumnya, apa kira-kira yang menyebabkan GJTL ini turun terus sebelumnya? Jawabannya mungkin terkait policy perusahaan dalam mengelola utangnya.
Jadi begini ceritanya. Kalau kita pakai data tahun 2008 dimana ketika itu GJTL mengalami kerugian cukup besar, penyebabnya adalah beban bunga pinjaman yang membengkak seiring dengan pelemahan Rupiah terhadap US Dollar ketika itu, mengingat utang GJTL adalah dalam mata uang US$. Sejak dulu jumlah utang GJTL memang cukup besar, dan hingga kini pun masih demikian. Pada Kuartal III 2012, GJTL mencatat total kewajiban sebesar Rp7.2 trilyun, yang menjadikannya mencatat DER 1.4 kali. Lebih dari setengah total kewajibannya tersebut berasal dari utang obligasi euro bond senilai US$ 412.5 juta atau setara Rp4.0 trilyun. Obligasi tersebut diterbitkan pada Juli 2009, dan merupakan perpanjangan dari obligasi lama yang diterbitkan sebelumnya. Jadi simpelnya bisa dikatakan bahwa perusahaan lebih memilih untuk membayar utang lama dengan utang baru ketimbang melunasinya. Obligasi tahun 2009 tersebut dijadwalkan akan jatuh tempo pada Juli 2014 mendatang.
Tapi diluar utang obligasi, GJTL tidak memiliki utang lain yang mengandung bunga. GJTL memang sebelumnya punya utang ke Bank HSBC sebesar US$ 2 juta, namun utang tersebut sudah dilunasi pada Maret 2012 lalu.
Kembali ke utang obligasi. Seperti yang sudah diduga sebelumnya, GJTL membayar obligasi tahun 2009 tersebut dengan utang lagi. Pada Desember 2012 lalu, manajemen mengumumkan bahwa perusahaan menerbitkan obligasi baru senilai US$ 500 juta di Singapura, dimana dananya dipakai untuk membayar obligasi tahun 2009. Dari sisi efisiensi, tujuan dari penerbitan obligasi anyar tersebut cukup baik, yaitu untuk menekan biaya bunga. Kalau GJTL masih mempertahankan obligasi lamanya, maka perusahaan harus membayar bunga sebesar 8 – 10.25% per tahun hingga tahun 2014 mendatang. Sementara obligasi yang baru diterbitkan tadi, bunganya cuma 7.5% per tahun. Jadi dengan cara ini maka catatan laba bersih perusahaan di tahun 2013 nanti bisa menjadi lebih baik. Namun tetap saja, hal ini sepertinya direspon negatif oleh pasar.
Tapi jika GJTL baru mengumumkan soal penerbitan obligasi barunya pada Desember 2012, lalu kenapa sahamnya sudah merosot jauh sebelumnya? Kemungkinan itu karena pelemahan Rupiah terhadap US Dollar. Seperti yang anda ketahui, kurs Rupiah terus turun dalam setahun terakhir ini, dari sekitar Rp8,700 menjadi terakhir Rp9,703 per US$. Mengingat bahwa utang obligasi GJTL adalah dalam mata uang US$, maka pelemahan Rupiah tersebut bisa berarti bahwa nilai utang obligasi tersebut termasuk bunganya akan membengkak, sehingga laba bersih perusahaan bisa tertekan, mengingat GJTL memperoleh pendapatannya dalam mata uang Rupiah.
Kabar baiknya, GJTL tidak sepenuhnya memperoleh pendapatannya dalam Rupiah, melainkan 37% diantaranya dalam mata uang US$ (karena berasal dari penjualan ekspor). Selain itu peningkatan laba bersih GJTL masih cukup baik kok, yakni seperti yang sudah disebut diatas, 31.4%.
Terlepas dari polemik terkait utang obligasinya, GJTL merupakan perusahaan yang cukup bagus. Hingga Mei 2012, GJTL merupakan pemimpin di pasar ban bias dan ban sepeda motor, dengan pangsa pasar masing-masing 51 dan 50%. Untuk ban radial, GJTL adalah penguasa pasar ketiga setelah Bridgestone dan Dunlop. Tidak hanya sebagai produsen, GJTL juga memiliki unit usaha di bidang distribusi retail, yakni gerai ‘TireZone’, yang jumlahnya mencapai 56 gerai di seluruh Indonesia. Untuk pasar ekspor, produk ban GJTL sejauh ini sudah mampu menjangkau hingga 80 negara di seluruh dunia.

Logo TireZone, toko ban retail milik PT Gajah Tunggal, Tbk

Dan tahukah anda bahwa Sjamsul Nursalim, pemilik GJTL, juga memiliki perusahaan ban di Tiongkok sana dengan nama yang mirip-mirip dengan Gajah Tunggal? Perusahaan itu adalah GITI Tire, dengan lokasi pabriknya di Provinsi Fujian, Tiongkok, namun berkantor di Singapura (ini website-nya, www.giti.com). GITI ini masuk ke dalam daftar sepuluh besar perusahaan ban terbesar di dunia, dengan produk andalannya yang hampir sama persis dengan milik GJTL, yakni GT Radial. Sayangnya GITI tidak ditempatkan oleh sang pemilik dibawah GJTL, melainkan menjadi perusahaan yang sepenuhnya terpisah dengan GJTL. GJTL sendiri kalau pake data tahun 2008 lalu merupakan perusahaan ban terbesar nomor 28 di dunia, atau jauh lebih kecil dibanding dibanding saudaranya yang di Fujian tersebut.
Anyway, dalam hal ini penulis bisa katakan bahwa GJTL dikelola oleh juragan ban kelas dunia, dan makanya perusahaannya lumayan bagus dan punya nama besar. Saham GJTL sendiri 10% diantaranya dipegang oleh Michelin, produsen ban terkemuka asal Perancis, dan GJTL memang menjual sekitar 13% produk ban-nya kepada Michelin, dalam hal ini Michelin North America, Inc.
Lalu terkait pengembangan usaha, pada tahun 2012 lalu GJTL melakukan aksi korporasi penting dengan membeli lahan seluas 100 hektar di kawasan industri di Karawang, Jawa Barat, senilai US$ 108 juta. Sekitar 60% dari lahan tersebut digunakan untuk sirkuit uji coba ban (proving ground), dan sisanya untuk didirikan pabrik baru. Seluruh proyek tersebut direncanakan akan selesai tahun 2014 mendatang. Diluar itu, GJTL secara bertahap meluncurkan dua produk anyar yaitu ban sepeda motor merk ‘Zeneos’, dan ban TBR (Truck and Bus Radial), sehingga GJTL nantinya akan memiliki produk ban yang lebih terdiversifikasi.
Jadi kesimpulannya? Yap, GJTL ini menarik terutama karena harganya yang lagi diobral. Terkait penerbitan obligasinya, kalau kita mempertimbangkan tujuannya yaitu untuk menghemat biaya bunga, maka sebenarnya itu justru bagus dan tidak ada yang perlu dikhawatirkan, mengingat DER GJTL yang tercatat 1.4 kali tadi tentunya juga tidak terlalu buruk. Dan dengan mempertimbangkan nama besarnya sebagai produsen ban lokal nomer satu di Indonesia, PBV yang wajar bagi GJTL adalah 2.0 kali, dan itu berarti harga 2,900. Well, mungkin GJTL tidak akan bisa langsung naik ke posisi tersebut dalam waktu dekat ini, apalagi IHSG juga kelihatannya mulai batuk batuk. Tapi kalau posisi 2,400 – 2,500, maka itu masih masuk akal.
Hanya saja waktu yang tepat untuk masuk ke saham ini adalah jika nanti laporan keuangan perusahaan untuk Tahun Penuh 2012 sudah keluar, terutama jika kinerjanya terbarunya tersebut masih bagus seperti kuartal sebelumnya. Kalau mau masuk dari sekarang? Well, gunakan dana kecil saja dulu, dan jangan lupa untuk cut loss jika GJTL ini turun lebih rendah dari 2,000. Secara fundamental, sebenarnya GJTL kecil kemungkinannya untuk turun menembus 2,000, tapi tidak ada salahnya kita jaga-jaga, mengingat kurs Rupiah juga masih belum stabil.

NB: Penulis membuat buku elektronik (ebook) yang berisi kumpulan analisis saham. Anda bisa memperolehnya

Temukan Blueprint Rahasia untuk Meraih Ribuan Dollar melalui Affiliate Marketing

Sekolah Internet Indonesia

Rahasia Flip Klik Disini

Panduan Rahasia Dropshipping

Sign up for PayPal and start accepting credit card payments instantly.